TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Pauline DE LASTEYRIE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06438 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JAW

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 mai 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH,

[Adresse 1]

représenté par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [R] [S],

[Adresse 2]

représentée par M^e Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 mai 2025 par Karine METAYER, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06438 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JAW

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 10 juillet 2012 avec prise d’effet au 13 juillet 2012, EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [R] [S] et Monsieur [L] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 326,23 euros, outre une provision sur charges.

Le 21 avril 2021, Monsieur [L] [G] est décédé et Madame [R] [S] est devenue seule titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a fait signifier à Madame [R] [S] par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2022 un commandement de payer la somme de 2 324,14 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de mai 2022 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, EPIC PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [R] [S] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [R] [S] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 1er juin 2024, soit la somme de 5 779,02 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— condamner Madame [R] [S] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Appelée à l’audience du 12 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet de 2 renvois pour être finalement retenue à l’audience du 11 mars 2025.

A l’audience du 11 mars 2025, EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à la provision au titre de l’arriéré de loyers à la somme de 7 816,58 euros.

Il expose à l’audience que la dette n’est pas prescrite en raison d’actes interruptifs de prescription.

Il reconnait que la dette est ancienne, les impayés de loyers ayant débuté en 2017.

Il s’en est rapporté quant à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés.

Madame [R] [S], représentée par son conseil, par conclusions en défense n°2 écrites soutenues oralement sollicite de :

A titre principal

Juger que les causes du commandement de payer signifié le 7 juillet 2022 à Madame [R] [S] par EPIC [Localité 5] HABITAT OPH ont été réglées dans le délai imparti ; Juger en conséquence que la clause résolutoire n’est pas acquise ; A titre subsidiaire

Suspendre les effets de la clause résolutoire ; Dire que la clause résolutoire ne pourra reprendre ses effets qu’après mise en demeure de régler l’échéance et/ou le loyer courant, restée infructueuse pendant 15 jours ;En tout état de cause

Accorder 36 mois de délais de paiement à Madame [R] [S] pour s’acquitter de sa dette locative comme suit : 12 mensualités de 20 euros dans l’attente de voir ce qu’il advient de sa demande de FSL et d’un éventuel rappel d’APL ;24 mensualités soldant la dette ; Débouter [Localité 5] HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes, fins, et conclusions ;Laisser à la charge de [Localité 5] HABITAT OPH ses frais irrépétibles et les entiers dépens de l’instance ;Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, pour les seuls chefs de jugement de Madame [R] [S].

Elle conteste le quantum de la dette considérant qu’une partie de cette dernière est prescrite et qu’en conséquence, il faut la déduire.

Elle expose par ailleurs qu’elle a versé la somme de 865,28 euros suite au commandement de payer correspondant à la dette et a ainsi apuré les causes du commandement dans le délai de deux mois.

Elle dit avoir rencontré de graves problèmes de santé suite au décès de son conjoint. Elle précise vivre avec son fils en situation de handicap et percevant l’allocation adulte handicapé.

Elle fait valoir avoir rencontré une assistante sociale et qu’une demande d’aide au titre du FSL est en cours.

Elle a affirmé que ses revenus s’élèvent à 1 280 euros par mois et qu’elle a un enfant handicapé à charge. Elle a proposé de verser la somme de 20 euros par mois sur douze en sus du loyer courant pour apurer la dette dans l’attente de la décision relative au FSL.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juin 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 8 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juin 2024.

En conséquence, l’action introduite par EPIC [Localité 5] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Concernant la prescription des loyers et charges locatives, l’article Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, le bail conclu le 10 juillet 2012 (article 13-2 des conditions générales du contrat de bail) contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 juillet 2022, pour la somme en principal de 2 324,14 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Le commandement de payer en date du 7 juillet 2022 sollicite le paiement d’une dette locative de 2 324,14 euros qui correspond selon l’annexe jointe intitulée relevé compte à des créances locatives du 1er avril 2017 au 1er juin 2022. La locataire conteste ce montant considérant que les sommes antérieures à juin 2021 sont prescrites. Le commandement ayant été délivré le 7 juillet 2022, les créances locatives sont prescrites avant le 7 juillet 2019. Il convient donc de déduire la somme de 1011,32 euros. La créance locative à devoir le 7 juillet 2022 s’élevait donc à la somme 1 312,82 euros.

Selon le décompte locatif joint à la procédure, il apparait que la locataire, ainsi que les aides ou rappels de la CAF a versé la somme globale de 1767,19 euros alors que le commandement de payer s’élève à la somme de 2 324,14 euros.

Il s’ensuit que la locataire a apuré totalement les causes du commandement de payer de sorte que la clause résolutoire n’est pas acquise.

Il s’ensuit que la demande de EPIC [Localité 5] HABITAT OPH de constat d’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Madame [R] [S] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce la EPIC [Localité 5] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [R] [S] restait devoir la somme de 7 816,58 euros à la date du 1er mars 2025, échéance du mois février 2025 incluse, frais de poursuite déduits.

Pour la somme au principal, Madame [R] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe de la dette. Toutefois concernant le quantum de la dette, elle considère qu’une partie de cette dernière est prescrite.

Au regard des éléments susmentionnés, il apparait qu’il faut déduire de la dette la somme de 1011,32 euros prescrite au moment du commandement de payer.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 6 805,26 euros arrêtée au 1er mars 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 324,14 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [R] [S] a repris le paiement intégral du loyer courant, a effectué une démarche d’aide au titre du FSL et démontre être en capacité de régler sa dette locative. Des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [S] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de ne la condamner à aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juillet 2012 entre EPIC [Localité 5] HABITAT OPH et Madame [R] [S], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], ne sont pas réunies ;

DÉBOUTONS EPIC [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et de ses suites ;

CONDAMNONS Madame [R] [S] à payer à EPIC [Localité 5] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 1er mars 2025, la somme de 6 805,26 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2022 sur la somme de 2 324,14 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

AUTORISONS Madame [R] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 12 mensualités d’un montant d’au moins 20 euros, puis en fonction de l’octroi d’une aide au titre du FSL qu’il conviendra de déduire de la dette susmentionnée, de 23 mensualités équivalentes, ainsi que d’une 36ème qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DÉBOUTONS la demande d’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [R] [S] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection