TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Leopold LEMIALE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08774 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54NY

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 06 octobre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. CHARMAN, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Leopold LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0653

DÉFENDEURS

Madame [R] [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1102

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025004088 du 25/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Monsieur [Z] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1102

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier d’audience,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 octobre 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré

Décision du 06 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08774 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54NY

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 19 août 2015, prenant effet à compter du 1er août 2015, la S.C.I. CHARMAN a donné à bail à Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Par courrier envoyé par commissaire de justice le 31 janvier 2024, la S.C.I. CHARMAN, venant aux droits du bailleur initial, a délivré à Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [G] un congé pour vente à effet au 31 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, la S.C.I. CHARMAN a assigné Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [G] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de :

— validation du congé délivré le 31 janvier 2024,

— expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard des preneurs devenus sans droit ni titre avec concours de la force publique s’il y a lieu et séquestration des effets mobiliers,

— condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer charges comprises outre revalorisation légale,

— condamnation au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— rejet de toute demande de délais supplémentaires sollicités par les défendeurs pour quitter les lieux,

— suppression du délai de deux mois courant à compter du commandement de payer pour ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [G],

— condamnation au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état à l’audience du 13 février 2025.

A l’audience du 06 juin 2025, la S.C.I. CHARMAN, représentée par son conseil, s’en est rapporté aux termes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. CHARMAN se fonde sur l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 189 et fait valoir que le congé délivré est régulier en la forme. Elle s’oppose aux délais pour quitter les lieux sollicités en défense, compte tenu du fait que les défendeurs sont informés de longue date de sa volonté de vendre le bien, un premier congé leur ayant été notifié en 2021 et annulé par le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] par décision en date du 4 juillet 2022.

Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [G], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures aux termes desquelles ils ont sollicité le prononcé de la nullité du congé en date du 31 janvier 2024 et le rejet des demandes de la S.C.I. CHARMAN, un délai pour quitter les lieux d’un, ainsi que le rejet du surplus des demandes.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [G] ont indiqué que la mention « hors frais » employée à propos du prix de vente visé par le congé du 31 janvier 2024, est équivoque en ce qu’il n’est pas précisé s’il s’agissait de frais d’agence ou de frais de notaire.

Ils ajoutent être parents de trois enfants mineurs âgés de 9, 7 et 3 ans, scolarisés dans le 9ème arrondissement et avoir effectué les démarches nécessaires à l’obtention d’un logement dans le parc social depuis le 4 juillet 2013.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 octobre 2025 même par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose du droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. L’article 114 du code de procédure civile précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Enfin, en matière de vente, et suivant les dispositions de l’article 1593 du Code civil, les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur, en ce compris les frais notariés et accessoires.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [G] pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 1er août 2018 par périodes de trois ans et pour la dernière fois le 1er août 2021, pour expirer le 31 juillet 2024 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 31 janvier 2024, dont la délivrance n’a pas été contestée par Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [G], a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [G] soutiennent que la mention « hors frais » employée à propos du prix de vente visé par le congé du 31 janvier 2024, est équivoque en ce qu’il n’est pas précisé s’il s’agissait de frais d’agence ou de frais de notaire.

Or, le congé délivré le 31 janvier 2024 par la S.C.I. CHARMAN à Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [G] les informe dans les termes suivants : « En application de l’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989, je vous informe que le présent acte vaut offre de vente à votre profit au prix de :

475.000,00 euros (QUATRE CENT SOIXANTE QUINZE MILLE EUROS) (prix net vendeur, hors frais, payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique de la vente, selon les conditions habituelles en la matière) ».

Si l’expression « hors frais » envisagée de manière isolée peut donner lieu à des difficultés d’interprétation, tel n’est pas le cas lorsqu’elle est employée, comme c’est le cas en l’espèce avec les expressions « prix net vendeur » et, « selon les conditions habituelles en la matière ». En effet, ainsi associée, elle signifie, que s’ajoutent au versement de la somme de 475.000 €, les frais d’acte authentique et autres accessoires à la vente lesquels sont, par principe, à la charge de l’acheteur conformément aux dispositions de l’article 1593 du code civil. Ces frais notariés étant tarifés, ils sont donc déterminables dans leur quantum, contrairement aux commissions à verser à un intermédiaire comme par exemple une agence immobilière, dont le montant est variable selon les contrats de mandat.

Aussi l’indication dans le congé du prix de vente et la précision que celui-ci s’entendait « (…) net vendeur, hors frais, payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique de la vente, selon les conditions habituelles en la matière » suffit à rendre le congé conforme aux exigences de l’article 15 ' II de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [G] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 23 juin 2019.

Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [G], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er août 2024 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Conformément à la demande, Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [G] seront condamnés à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 1er août 2024 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [G] justifient de leur situation familiale impliquant notamment la prise en charge de trois enfants mineurs, ainsi que de réelles démarches de relogement en location exclusivement dans le parc social compte tenu de leurs faibles ressources. Leurs difficultés de relogement sont ainsi réelles et sérieuses.

Face à cela, la demanderesse n’a pas justifié de sa situation, ni de l’urgence à la vente du bien.

En ces conditions, il sera fait droit au principe d’un délai raisonnable pour quitter les lieux et s’organiser pour retrouver un bien en location ou acheter un bien, lequel sera fixé à une durée d’un an.

Sur les dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, faute de justifier tant de l’abus de droit et la mauvaise foi des débiteurs que du préjudice subi distinct de celui réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation, les bailleurs seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du congé, de la sommation de quitter les lieux et de la signification de l’assignation en application de l’article 695 du même code.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de la nature du litige, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [G] par La S.C.I. CHARMAN d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 31 août 2013 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 1er août 2024;

ACCORDE à Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [G] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 06 octobre 2026 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, La S.C.I. CHARMAN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [G] à verser à La S.C.I. CHARMAN une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE La S.C.I. CHARMAN de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [G] aux dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION