TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Catherine TRONCQUEE

Copie certifiée conforme à :

— Maître Catherine TRONCQUEE

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/06337

N° Portalis 352J-W-B7I-C4YCE

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Mai 2024

JUGEMENT

rendu le 04 Décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic DM GESTION, S.A.S

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0351

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [E] [J]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/06337 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YCE

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Octobre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [J] est copropriétaire des lots n°17, 18 et 23 dans un immeuble situé au [Adresse 4].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 03 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de conclusions d’actualisation signifiées au défendeur le 27 janvier 2025, il demande au tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 1343-2 du code civil, de :

— condamner M. [X] [J] au paiement de la somme de 11.672 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 9.766,35 euros et des dernières conclusions pour le surplus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner M. [X] [J] au paiement de la somme de 300 euros au titre des frais de recouvrement conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner M. [X] [J] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— condamner M. [X] [J] au paiement des entiers dépens ;

— condamner M. [X] [J] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [X] [J] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/06337 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YCE

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 06 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 09 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 04 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au demandeur de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mai 2017, 07 janvier 2019, 10 septembre 2020, 19 juin 2021, 14 décembre 2022, 26 septembre 2023, 17 décembre 2024 et 10 mars 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices 2016 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un extrait du grand livre du cabinet Falque-Pierrotin pour les années 2019 et 2020 ;

— un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2025 faisant état d’un solde débiteur de 13.322 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [X] [J], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 11.522 euros au 1er janvier 2025 (1er appel provisionnel de l’exercice 2025 inclus).

M. [X] [J] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 03 mai 2024 sur la somme de 9.766,35 euros et du 27 janvier 2025 pour le surplus.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais d’huissier portés au débit du compte le 28/02/2019 à hauteur de 150 euros au titre d’un commandement signifié le 19/02/2019 ne sont pas justifiés et ne peuvent être alloués sur ce fondement.

Le syndicat des copropriétaires sollicite par ailleurs le paiement de la somme de 300 euros correspondant à des frais de relance ou de mise en demeure exposés les 16/11/2021, 01/03/2022, 13/05/2022, 21/11/2022, 27/02/2023, 05/06/2023, 05/12/2023, 05/06/2024, 03/09/2024 et 03/12/2024.

Il communique une mise en demeure adressée à M. [J] le 1er septembre 2021 dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais engagés après cette date, dont le syndicat des copropriétaires réclame le paiement, n’apparaissent cependant pas justifiés par la production des contrats de syndic des exercices concernés.

Si le bordereau de communication de pièces joint aux dernières conclusions annonce les contrats de syndic 2021, 2022 et 2023, ces derniers n’ont pas été communiqués et leur mention a d’ailleurs été rayée sur le bordereau joint au dossier de plaidoirie.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de ce chef de demande.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [X] [J] de ses obligations.

Il ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [X] [J] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

M. [X] [J], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [X] [J] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [X] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  11.522 euros au titre des charges impayées au 1er janvier 2025 (1er appel provisionnel de l’exercice 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 03 mai 2024 sur la somme de 9.766,35 euros et du 27 janvier 2025 pour le surplus ;

—  1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des frais de recouvrement et des dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE M. [X] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 04 Décembre 2025

La Greffière La Présidente