TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Yann VERNON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Marie JEANMONOD PELON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03442 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4OE3

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [T] [K], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marie JEANMONOD PELON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0639

Madame [U] [X] [Z] [R] [K] épouse [M], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne assistée de M^e Marie JEANMONOD PELON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0639

DÉFENDERESSE

Madame [F] [W] [N] [P] [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0015

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 17 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03442 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4OE3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2006, M. [J] [K], aux droits duquel sont venus M. [T] [K] et Mme [U] [K], a consenti à Mme [F] [H] un bail d’habitation pour une durée de trois ans tacitement reconductible pour la même durée sur des locaux non meublés situés au [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2023, M. [T] [K] et Mme [U] [K] ont fait délivrer à Mme [F] [H] un congé pour vendre à effet au 31 décembre 2023 à minuit.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024 M. [T] [K] et Mme [U] [K] ont assigné Mme [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, valider le congé et en conséquence :

ordonner l’expulsion de Mme [F] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers aux frais et risques de Mme [F] [H], fixer une indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1000 euros à compter du 1er janvier 2024, et condamner Mme [F] [H] à leur payer le montant de ladite indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux, condamner Mme [F] [H] à leur payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024 M. [T] [K] et Mme [U] [K] ont assigné Mme [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, valider le congé et en conséquence :

ordonner l’expulsion de Mme [F] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers aux frais et risques de Mme [F] [H], fixer une indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1000 euros à compter du 1er janvier 2024, indexable en fonction de l’IRL et condamner Mme [F] [H] à leur payer le montant de ladite indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux, condamner Mme [F] [H] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 24 mai 2025 les deux instances, enregistrées sous des numéros différents, ont été jointes.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties et retenue à l’audience du 16 octobre 2025.

A l’audience M. [T] [K] et Mme [U] [K], respectivement représenté et assistée par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent :

valider le congé, ordonner l’expulsion de Mme [F] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers aux frais et risques de Mme [F] [H], débouter Mme [E] [C] de sa demande de délai pour quitter les lieux, fixer une indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1000 euros à compter du 1er janvier 2024, condamner Mme [F] [H] à leur payer le montant des indemnités d’occupation dues à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux, En tout état de cause :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges, Ordonner l’expulsion de Mme [E] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier si nécessaire. Condamner Mme [F] [H] à leur payer la somme de 1.949,72 euros à titre d’arriéré locatif arrêté à octobre 2025 inclusivement, Condamner Mme [E] [C] à leur payer à le coût du commandement de payer, soit 200 euros, condamner Mme [F] [H] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, débouter Mme [E] [C] de sa demande formulée au titre de l’article 37 de la loi sur l’aide juridique et de l’article 700 du code de procédure civile, rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, condamner Mme [F] [H] aux entiers dépens.

Mme [F] [H], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

PRONONCER la nullité du congé pour vente et de l’offre de vente signifiés le 20.06.2023, DÉCLARER subsidiairement le congé pour vente non valide, DIRE le congé délivré le 20.06.2023 sans effet pour faire obstacle au renouvellement du bail, PRONONCER la nullité de l’assignation en validation du congé pour vente et expulsion du 26.04.2024, Sur le fond,

DIRE que le bail est renouvelé pour une nouvelle période de trois ans, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 6.07.1989, à compter du 1.01.2024, CONDAMNER M. [K] et Mme [K] épouse [M] à lui payer la somme de 1500 euros en réparation du préjudice moral subi,DÉBOUTER M. [K] et Mme [K] épouse [M] de leurs autres demandes, fins et prétentions, Subsidiairement,

DÉBOUTER M. [K] et Mme [K] épouse [M] de leur demande de fixation de l’indemnité d’occupation majorée de 30% du loyer et des provisions sur charges, FIXER l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ACCORDER à Mme [H] un délai d’un an pour quitter les lieux, DÉDUIRE du décompte locatif : un trop-perçu de loyer de 19.90 euros au 1.10.2025, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir à raison de 1.99 euros/mois à compter du 1.11.2025, le « rappel de provision sur charges 2024 » de 960 euros du 17.01.2025, 800 euros au titre de la provision sur charges mensuelle additionnelle de 80 euros de janvier à octobre 2025, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir à raison de 80 euros/mois à compter du 1.11.2025, 124.44 euros au titre de la régularisation des charges 2022, 34.47 euros au titre de la régularisation des charges 2023, 22.86 euros au titre du bancaire virement du 15.10.2025, ORDONNER la compensation des sommes éventuellement et respectivement dues par les parties, ACCORDER subsidiairement à Mme [H] un délai de paiement de 6 mois pour solder toute dette locative qui persisterait après son paiement du 9.05.2025, AUTORISER Mme [H] à payer par douzième le solde de charges locatives 2022 et 2023 d’un montant total de 1129.47 euros, DÉBOUTER M. [K] et Mme [K] épouse [M] de la demande de payer une « sommation de payer» de 63.09 euros du 22.04.2025, DÉBOUTER M. [K] et Mme [K] épouse [M] de la demande de résiliation du bail et de toutes ses demandes subséquentes relatives notamment à l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation, DÉBOUTER M. [K] et Mme [K] épouse [M] de leurs autres demandes, fins et prétentions, En toute hypothèse,

CONDAMNER M. [K] et Mme [K] épouse [M] à verser la somme de 4000 euros à M^e Yann VERNON, avocat de Mme [H], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, en application de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10.07.1991 relative à l’aide juridique et de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER M. [K] et Mme [K] épouse [M] à verser à Mme [H] la somme de 13 euros au titre des droits de plaidoirie en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER M. [K] et Mme [K] épouse [M] aux entiers dépens de la présente instance. ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir en cas de validation du congé.

La fin de non recevoir tirée du défaut de notification de l’assignation au préfet eu égard à la demande de résiliaiton judiciaire pour impayés locatifs, exigée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été soulevée d’office. Les bailleurs confirment que cette notification n’a pas été effectuée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation des demandeurs et aux conclusions du défendeur visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.

Sur la demande de validation du congé

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relative à l’amélioration des rapports locatifs dans sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut être justifié par sa décision de vendre le logement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 20 juin 2023, M. [T] [K] et Mme [U] [K] ont fait délivrer à Mme [F] [H] un congé pour vendre à effet au 31 décembre 2023 à minuit.

Mme [F] [H] conteste la validité de ce congé et invoque sa nullité.

Sur la nullité du congé

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, comme le soutient Mme [F] [H], M. [T] [K] et Mme [U] [K] ne justifient d’aucune démarche pour justifier de leur intention de vendre le logement, et ce tant à la date de délivrance du congé qu’en cours de préavis ou à la date de l’audience.

M. [T] [K] et Mme [U] [K] ne démontrent pas avoir accompli quelque diligence en vue de la vente.

Ils ne peuvent prétendre avoir été confrontés à une impossibilité de s’engager à l’égard d’un agent immobilier en raison de la protection légale dont bénéficie Mme [F] [H]. Ils auraient en effet pu démontrer leur intention de vendre par d’autres moyens : évaluation du bien (contrairement à ce qu’ils prétendent elle n’est pas mentionnée à l’acte notariée), démarches auprès d’un agent immobilier – sans même lui confier un mandat ou d’un notaire, projet de publication d’annonce de vente, voire même des échanges entre eux (courriels, courriers, textos) évoquant leur décision.

Enfin l’article 815 du code civil est insuffisant voire indifférent s’agissant de la démonstration d’une intention sérieuse de vendre.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’intention réelle de vendre n’est pas établie par des élements concrets et objectifs, ce qui a nécessairement causé un grief à la locataire qui occupe le bien depuis de nombreuses années.

La nullité du congé sera en conséquence prononcée et M. [T] [K] et Mme [U] [K] seront déboutés de leur demande en validation du congé pour vendre, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens de nullité du congé.

Il sera constaté que le contrat de bail a été reconduit pour une période de trois ans à compter du 1er janvier 2024.

Sur la demande de résiliation du bail pour impayés locatifs

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989 à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, M. [T] [K] et Mme [U] [K] ne justifient pas avoir notifié leur demande additionnelle de résiliation judiciaire du bail pour impayé locatif au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. La fin de non-recevoir a été soulevée d’office à l’audience et ils ont confirmé que la notification n’avait pas été effectuée.

La demande en résiliation judiciaire du bail au motif de l’existence d’une dette locative sera en dès lors déclarée irrecevable.

M. [T] [K] et Mme [U] [K] seront déboutés de leurs demandes subséquentes aux fins d’expulsion de Mme [F] [H], de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de séquestration du mobilier.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [T] [K] et Mme [U] [K] produisent un décompte mentionnant qu’à la date du 14 octobre 2025, Mme [F] [H] restait redevable de la somme de 1949,72 euros au titre des loyers et charges.

Il convient de relever qu’aux termes du dispositif comme de la partie discussion de ses conclusions, auxquelles elle s’est rapportée à l’audience, ce n’est qu’à titre subsidiaire dans l’hypothèse de la validation du congé pour vendre et de l’offre de vente que Mme [F] [H] a fait valoir des moyens de nature à déduire plusieurs sommes de la dette locative. Dans la mesure où il a été fait droit à sa demande reconventionnelle relative à la nullité du congé, ces moyens ne peuvent pas être examinés.

Mme [F] [H] sera en conséquence condamnée à payer à M. [T] [K] et Mme [U] [K] la somme de 1949,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2025.

Sur la demande de délais de paiement, Mme [F] [H] ne justifie pas de sa situation financière actualisée. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande. Enfin il ressort du décompte locatif qu’en application du principe d’imputation des paiements prévu par l’article 1342-10 du code civil et en l’absence de toute précision il apparait que les charges imputées au mois de janvier 2025 ont été réglées. Il n’y a donc pas lieu à paiement par douzième.

Sur le préjudice moral de Mme [F] [H]

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [F] [H] ne rapporte la preuve d’aucun préjudice d’autant qu’elle était propriétaire à la date de délivrance du congé d’un bien immobilier qu’elle pouvait occuper.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [T] [K] et Mme [U] [K], partie perdante, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont relève la demande en paiement du commandement de payer d’un montant de 200 euros, et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 seront rejetées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du congé pour vendre délivré par M. [T] [K] et Mme [U] [K] à Mme [F] [H] par acte de commissaire de justice du 20 juin 2023 à effet au 31 décembre 2023 à minuit ;

DEBOUTE M. [T] [K] et Mme [U] [K] de leur demande en validation du congé ;

CONSTATE que le contrat de bail de bail d’habitation conclu le 1er février 2006 entre M. [J] [K], aux droits duquel sont venus M. [T] [K] et Mme [U] [K], d’une part, et Mme [F] [H], d’autre part, portant sur des locaux situés au [Adresse 3], a été reconduit à compter du 1er janvier 2024 pour une nouvelle durée de trois ans ;

DECLARE irrecevable la demande de M. [T] [K] et Mme [U] [K] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation conclu le 1er février 2006 entre M. [J] [K], aux droits duquel sont venus M. [T] [K] et Mme [U] [K], d’une part, et Mme [F] [H], d’autre part, portant sur des locaux situés au [Adresse 3] ;

DEBOUTE M. [T] [K] et Mme [U] [K] de leurs demandes d’expulsion, de condamnation de Mme [F] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation et de séquestration des meubles ;

CONDAMNE Mme [F] [H] à payer à M. [T] [K] et Mme [U] [K] la somme de 1949,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2025 ;

DEBOUTE Mme [F] [H] de sa demande de délais de paiement et de paiement de l’arriéré de charges par douzième ;

DEBOUTE Mme [F] [H] de sa demande en réparation de son préjudice moral ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [T] [K] et Mme [U] [K] aux dépens ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1991 ;

Le greffier Le juge des contentieux

de la protection