TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE :

Le 13 février 2026

à M^e Olivier GIRAUD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2026

à M^e Anne Laure GASPERINI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02372 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4Z2F

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA

et encore en ses bureaux sis [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [O]

née le 12 Février 1981 à , demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Anne laure GASPERINI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2023, la société ERILIA a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [O] sur des locaux situés [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 485,14 euros et d’une provision pour charges de 106,02 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 773,48 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [O] le 27 juillet 2023.

Par assignation du 11 mars 2024, la société ERILIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1 361,67 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 27 novembre 2025, la société ERILIA sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative, actualisée au 26 novembre 2025, s’élève désormais à 1668,63 euros. La société ERILIA considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience, Mme [M] [O] soulève la nullité du commandement de payer indiquant qu’il ne comporte ni décompte ni reproduction de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail ; l’exception d’inexécution justifiant le non-paiement des loyers affirmant le caractère indécent du logement ; à titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire durant les délais de paiement ; à titre reconventionnel, ordonner la société ERILIA à effectuer des travaux de désinsectisation dans le logement et les logements connexes.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Sur l’exception de nullité du commandement de payer

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;Le montant mensuel du loyer et des charges ;Le décompte de la dette ;L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, Mme [M] [O] soutient que le commandement de payer délivré le 26 juillet 2023 serait nul en l’absence de décompte de la dette locative et de reproduction de la clause résolutoire.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats par la société ERILIA que le commandement de payer litigieux était bien accompagné d’un décompte précis des sommes réclamées, régulièrement notifié à la locataire, ainsi que de la page du contrat de bail mentionnant la clause résolutoire.

Dès lors, le commandement de payer satisfait aux exigences légales et a valablement informé la locataire de la nature, du montant de la dette et des conséquences du défaut de paiement.

L’exception de nullité du commandement de payer sera par conséquent rejetée.

Sur les éléments de recevabilité de la demande

La société ERILIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur l’exception d’inexécution tirée de l’indécence alléguée du logement

Au visa de l’article 1219 du code civil : « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

L’article 1220 du code civil précise : « une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. »

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et d’assurer la jouissance paisible des lieux.

Il est cependant de jurisprudence constante que le locataire ne peut cesser de payer son loyer au motif que le bailleur n’exécute pas les obligations qui lui incombent. L’exception d’inexécution n’est pas admise en la matière, sauf en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués (Cass. 3e civ., 20 févr. 1991, n° 89-18.372).

Il appartient au locataire qui invoque l’indécence du logement d’en rapporter la preuve par des éléments objectifs et circonstanciés, tels que des constats officiels ou rapports des services compétents.

E, l’espèce, Mme [M] [O] invoque la présence de nuisibles, notamment de cafards, ainsi qu’un problème lié au gaz, pour justifier du non-paiement des loyers, produisant à l’appui de ses affirmations notamment plusieurs photographies, ainsi que des certificats médicaux.

Cependant, ces éléments, pris isolément, ne suffisent pas à caractériser l’indécence du logement ni son caractère inhabitable, en l’absence notamment de constat de commissaire de justice ou de signalement et d’enquête par les services d’hygiène de la ville de [Localité 1].

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que la société ERILIA a fait procéder rapidement à des opérations de désinsectisation, tant dans le logement de la locataire que dans un logement voisin, démontrant sa réactivité face aux difficultés signalées.

Dans ces conditions, l’exception n’inexécution ne saurait être accueillie.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 26 juillet 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 773,48 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 septembre 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [M] [O] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 46 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [M] [O] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société ERILIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 novembre 2025, Mme [M] [O] lui devait la somme de 1 668,63 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [M] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 361,67 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [M] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement, d’acquisition de la clause résolutoire et de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 591,16 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ERILIA ou à son mandataire.

Sur la demande reconventionnelle de travaux de désinsectisation

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En l’espèce, Mme [M] [O] fonde sa demande de travaux de désinsectisation sur la production de photographies, non corroborées par un constat de commissaire de justice, un rapport des services d’hygiène de la ville de [Localité 1], ou tout autre élément objectif permettant d’établir la persistance d’un état d’indécence ou d’insalubrité.

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que la société ERILIA a fait procéder à des opérations de désinsectisation, démontrant qu’elle n’est pas restée inerte face aux difficultés signalées.

Dans ces conditions, l’existence d’un manquement actuel du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent est sérieusement contesté.

La demande reconventionnelle de Mme [M] [O], se heurtant à une contestation sérieuse, sera par conséquent rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception de nullité du commandement de payer soulevée par Mme [M] [O] ;

DECLARE la société ERILIA recevable en son action ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 janvier 2023 entre la société ERILIA, d’une part, et Mme [M] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 27 septembre 2023,

CONDAMNE Mme [M] [O] à payer à la société ERILIA la somme de 1 668,63 euros (mille six cent soixante-huit euros et soixante-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1361,67 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [M] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 46 euros (quarante-six euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [M] [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 septembre 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [M] [O] sera condamnée à verser à la société ERILIA une indemnité d’occupation mensuelle de 591,16 euros, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle tendant à la réalisation de travaux de désinsectisation formulée par Mme [M] [O] ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société ERILIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 juillet 2023 et celui de l’assignation du 11 mars 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge