TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 24/58784 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6CKK

N° : 6

Assignation du :

20 Décembre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 mai 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. FONCIERE TARANIS

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS – #E1770

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. CHEZ PETIT BOL

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu le conseil de la partie demanderesse,

Par acte sous seing privé en date du 4 septembre 2018, la société Foncière Taranis a donné à bail commercial à la société Léo & Théo des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2018, moyennant un loyer annuel de 16 800 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance, étant précisé que le loyer a été ramené à la somme de 14 400 euros en principal pour la période allant du 1er septembre 2018 au 31 août 2021 et à la somme de 15 600 euros en principal pour la période allant du 1er septembre 2021 au 31 août 2024.

Par acte sous seing privé en date du 23 février 2023, la société Léo & Théo a cédé à la société Chez petit’bol son fonds de commerce, en ce compris le bail commercial.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Foncière Taranis a fait délivrer à la société Chez petit’bol, par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 4 276, 11 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 8 octobre 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société Foncière Taranis, a, par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, fait assigner la société Chez petit’bol devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile :

« – CONSTATER l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail liant la Société SARL CHEZ PETIT’BOL, d’une part, et la Société SCI FONCIERE TARANIS, d’autre part, à l’expiration du délai d’un mois suivant la notification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 octobre 2024, soit le 17 novembre 2024

En conséquence,

— ORDONNER l’expulsion des lieux loués de la Société SARL CHEZ PETIT’BOL et de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu qu’ils occupent à [Adresse 7].

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles conformément aux dispositions légales applicables ;

— AUTORISER la Société SCI FONCIERE TARANIS à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet ;

— CONDAMNER la Société SARL CHEZ PETIT’BOL, à titre provisionnel, la somme de 8 404, 55 € au titre des loyers, taxes et charges, éventuellement à parfaire au jour de la décision à intervenir ; cette somme devant être augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

— CONDAMNER la Société SARL CHEZ PETIT’BOL à payer à la Société SCI FONCIERE TARANIS une indemnité d’occupation correspondant au double du montant journalier du loyer facturé, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER la Société SARL CHEZ PETIT’BOL à payer à la Société SCI FONCIERE TARANIS la somme de 2 500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la présente assignation. »

L’assignation a été dénoncée à la société Caisse d’épargne Ile-de-France, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 21 janvier 2025 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la société demanderesse.

A l’audience qui s’est tenue le 8 avril 2025, la société Foncière Taranis, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à tiers présent à domicile, la société Chez petit’bol n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 17 octobre 2024 par la société Foncière Taranis à la société Chez petit’bol pour avoir paiement de la somme de 4 276, 11 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 octobre 2024.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 18 décembre 2024 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 17 novembre 2024.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

En revanche, il n’y a pas lieu d’autoriser la société Foncière Taranis à faire constater et estimer les réparations locatives par commissaire de justice, dès lors qu’une telle autorisation n’est pas nécessaire.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la société Foncière Taranis sollicite la condamnation de la société Chez petit’bol au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer.

Toutefois, cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La société Foncière Taranis sollicite la condamnation de la société Chez petit’bol à lui régler la somme de 8 404, 55 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 18 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse).

Il ressort du contrat de bail et des décomptes actualisés au 1 décembre 2024 et au 7 avril 2025 que cette somme est bien due par la société Chez petit’bol.

Cette dernière sera en conséquence condamnée au paiement, par provision, de la somme, non sérieusement contestable, de 8 404, 55 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit du 20 décembre 2024.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera, enfin, ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La société Chez petit’bol, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la société Foncière Taranis une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 17 novembre 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Chez petit’bol et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Chez petit’bol à la société Foncière Taranis, à compter de la résiliation du bail, soit du 18 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoire, ;

Condamnons, par provision, la société Chez petit’bol à payer à la société Foncière Taranis la somme de 8 404, 55 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 18 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024 ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamnons la société Chez petit’bol aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Condamnons la société Chez petit’bol à payer à la société Foncière Taranis la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 13 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Sophie COUVEZ