TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 31/07/2025

à : Maitre Marie GUEGOT

Copie exécutoire délivrée

le : 31/07/2025

à : Maitre Rachel CLEMENT

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/04759

N° Portalis 352J-W-B7J-C72YY

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 31 juillet 2025

DEMANDEURS

Madame [Y] [N], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de Maitre Rachel CLEMENT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : # D2149

Monsieur [K] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de Maitre Rachel CLEMENT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : # D2149

DÉFENDEURS

Madame [H] [S], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [C] [E], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maitre Marie GUEGOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0540, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 31 juillet 2025 par Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 31 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/04759 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72YY

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 octobre 2020 ayant pris effet le lendemain, Madame [H] [S] et Monsieur [C] [E] ci-après désignés les bailleurs ont donné en location à Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [V] ci-après désignés les locataires un logement meublé d’une superficie de 39,32 m2, comportant deux pièces principales et situé au 2ème étage porte droite de l’immeuble du [Adresse 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 1.234 euros mensuels, d’un complément de loyer de 127 euros et d’une provision sur charges de 34 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 2.722 euros (pièce n° 1 des demandeurs).

Se plaignant de l’état du logement, d’infiltrations d’eau et de l’inertie des bailleurs à répondre à leurs sollicitations, notamment quand une fuite d’eau est survenue le 6 février 2023, les locataires, par courrier recommandé du 17 juin 2024 (pièce n° 3 des demandeurs) ont donné congé des lieux et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 20 juillet 2024 (pièce n° 4 des demandeurs).

Le cabinet KEYLOGE a adressé un courrier aux locataires le 19 août 2024 leur indiquant que leur compte présentait un solde créditeur de seulement 327,05 euros, en raison des dégradations intervenues pendant la durée d’occupation des lieux (pièce n° 5 des demandeurs).

Les locataires ont adressé plusieurs courriels à la société KEYLOGE puis une mise en demeure le 19 septembre 2024, par le truchement de leur conseil, contestant les retenues opérées sur le montant de leur dépôt de garantie et sollicitant la restitution de la somme de 1.990 euros (pièces n° 6 et 9 des demandeurs). Cette mise en demeure est restée vaine.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice des 25 et 28 avril 2025, Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [V] ont fait assigner Madame [H] [S] et Monsieur [C] [E], devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, pour demander, au visa des articles 1754 et 1755 du code civil, des lois n° 89-462 du 6 juillet 1989, n° 2021-1104 du 22 août 2021 et n° 2022-1158 du 16 août 2022 et du décret n° 87-712 du 26 août 1987, la condamnation de Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [V] au paiement des sommes suivantes :

2.015 euros en remboursement de leur dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024,3.323,03 euros au titre de la surfacturation des loyers, 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.L’affaire évoquée une première fois à l’audience du 3 juin 2025 a été renvoyée à la demande des locataires, pour être plaidée au 12 juin suivant.

A cette date, Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [V], assistés par leur conseil, ont déposé des conclusions qu’ils ont développées oralement et aux termes desquelles ils ont sollicité, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1754 et 1755 du code civil, des lois n° 89-462 du 6 juillet 1989, n° 2021-1104 du 22 août 2021 et n° 2022-1158 du 16 août 2022 et du décret n° 87-712 du 26 août 1987, la condamnation de Madame [H] [S] et Monsieur [C] [E] au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :

2.015 euros en remboursement de leur dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024,1.465 euros au titre de la majoration de 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard, 3.323,03 euros au titre de la surfacturation des loyers, 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.Décision du 31 juillet 2025

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Ils font valoir en substance à l’appui de leurs demandes que les lieux qui étaient en état d’usage, usage avancé lors de la conclusion du bail ont été restitués dans le même état lors de leur départ, sans que la moindre dégradation puisse leur être imputée, que la fenêtre des toilettes ne fermait pas, qu’ils ont subi des infiltrations d’eau dans la cuisine et dans la chambre à coucher qui ont entrainé des moisissures importantes, que les sommes réclamées au titre du remplacement de l’étendoir et de la corbeille à linge de la salle de bains sont abusifs mais surtout révélateurs de l’avarice caractérisant les bailleurs, que la somme retenue sur le dépôt de garantie au titre des travaux de peinture de la cuisine et de l’entrée est injustifiée, l’état des peintures correspondant à une usure normale et naturelle au terme de quatre ans d’occupation des lieux, que le non fonctionnement d’un voyant lumineux d’un des appareils électroménagers ne justifie pas le remplacement du combiné four, plaques électriques et lave-vaisselle.

Ils soutiennent en outre que l’humidité du logement et les infiltrations subies, ainsi que l’absence de fermeture d’une fenêtre, interdisaient aux bailleurs de leur réclamer un complément de loyer et sa révision dont ils sollicitent donc le remboursement.

Sur la saisine du juge des référés, ils font valoir, que leur demande de provision n’est pas sérieusement contestable et que la rétention opérée sur le dépôt de garantie, qui aurait dû leur être restitué un mois après leur départ des lieux, constitue un trouble manifestement illicite auquel le juge des référés a le pouvoir de mettre fin.

En réplique, Madame [H] [S] et Monsieur [C] [E], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions qu’ils ont développées oralement et aux termes desquelles ils ont, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article 1732 du code civil, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-712 du 26 août 1987, sollicité :

à titre principal, qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé quant aux demandes formées par Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [V] lesquelles excédent les pouvoirs du juge des référés, à titre subsidiaire, le rejet de l’ensemble de leurs demandes,En tout état de cause, leur condamnation à leur verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Ils objectent que les locataires n’ont manifestement pas entretenu le logement, l’ont dégradé et restitué sans l’avoir nettoyé, que l’état de celui-ci ne résulte pas d’un usage normalement diligent des locataires pendant un peu plus de trois années ; qu’ainsi, ils sont fondés à retenir sur le montant du dépôt de garantie, dont c’est la vocation, les frais de remise en état du logement sur productions de justificatifs et ont restitué aux locataires le reliquat dans le délai légal de deux mois, que la contestation du défaut d’entretien du logement qui leur est imputable et suppose d’apprécier les responsabilités respectives des parties au litige relève du seul juge du fond et excède l’office juridictionnel du juge des référés.

Sur la demande de restitution des compléments de loyer, les bailleurs font valoir que les révisions et compléments de loyer ont été appliqués conformément aux dispositions légales et contractuelles applicables.

Il convient de se reporter, conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, aux conclusions que les parties ont déposées, fait viser et développées oralement à l’audience, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025, prorogé au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision au titre du dépôt de garantie

Décision du 31 juillet 2025

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En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, sur laquelle Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [V] fondent leur demande dans leurs dernières conclusions, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.

Aux termes de cet article, l’octroi d’une provision par le juge des référés n’est pas conditionné par l’urgence mais par le constat de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable. C’est à l’aune de ce seul critère – caractère sérieusement contestable ou non de l’existence de l’obligation- que le juge des référés, juge de l’évidence examinera les demandes de provision formées par Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [V], le caractère non sérieusement contestable s’entendant à la fois du principe de l’obligation mais également de son quantum.

Il convient de rappeler que l’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Le juge des référés apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En l’espèce, il résulte de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux contrats de logements meublés en application de l’article 25-3 de la même loi, que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Ce même article prévoit que le délai maximal de restitution du dépôt de garantie est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Enfin, il dispose qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Le contrat liant les parties prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le locataire se trouve en conséquence tenu des dégradations qui lui sont imputables et qui excèdent l’usure normale, étant rappelé qu’il est d’usage de fixer à cinq années la durée d’occupation au-delà de laquelle les travaux de réfection et de rénovation doivent être considérés comme inhérents à l’usage des lieux et de leurs équipements et à ce titre, supportés par le bailleur seul.

En l’espèce, le fait que les demandes de Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [V] suppose « une instruction approfondie et un examen contradictoire des preuves » qui sont produites aux débats (conclusions des défendeurs page 7/15) ne fait pas obstacle aux pouvoirs du juge des référés pour en connaître. Leur examen suppose une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie afin de décider, si avec l’évidence requise en référé, les sommes retenues par les bailleurs qui ont la charge de la preuve des sommes qu’ils entendent retenir, sont justifiées.

Décision du 31 juillet 2025

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Le litige porte sur trois séries de retenues opérées par les bailleurs qui seront examinées successivement.

La première d’un montant de 1.400 euros est relative à la reprise des peintures des murs et plafonds de l’entrée et de la cuisine.

Il ressort de la comparaison entre les états des lieux d’entrée du 13 octobre 2020 et de sortie du 20 juillet 2024 (pièces n° 2 et 4 des demandeurs) que les murs de l’entrée du logement qui étaient, lors de l’entrée dans les lieux, à l’état d’usage avec des fissures structurelles et des traces légères sont, lors de la sortie des lieux, dans un état d’usage avancé, la peinture étant ternie et craquelée ; que le plafond de cette pièce qui était, lors de l’entrée dans les lieux, en bon état mais comportait de légères traces, est, lors de la sortie des lieux, dans un état d’usage avancé, la peinture étant également craquelée et ternie. De la même manière, les murs et plafonds de la cuisine qui étaient, lors de l’entrée dans les lieux, en bon état, couverts d’une peinture blanche propre étaient en état d’usage avancé lors de la sortie des lieux, la peinture étant ternie, présentant des craquelures et des traces de jaunissement.

Il résulte de cette comparaison que les bailleurs n’apportent pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, que le changement d’état des murs de l’entrée passés d’un état d’usage à un état d’usage avancé, résulte d’un usage anormal des lieux par les locataires, et non pas d’une usure normale inhérente à une occupation des lieux d’une durée de trois années et 9 mois. Il en va différemment pour le plafond de l’entrée ainsi que pour le plafond et les murs de la cuisine lesquels, pris en bon état, ont été restitués en état d’usage avancé. Ce changement justifie une retenue qui ne saurait excéder une somme forfaitaire de 265 euros, compte tenu de l’imprécision du devis produit par les bailleurs qui ne distingue pas les différents postes de dépenses.

La deuxième retenue concerne le remplacement d’une cuisinière vitrocéramique de marque [Localité 5] pour un montant de 590 euros, étant observé que celle de marque Rosière qui équipait la cuisine a été achetée par la bailleresse le 27 octobre 2020, soit 13 jours après l’entrée des locataires dans les lieux. Or, cette plaque si elle est en état d’usage avancé lors de la restitution des lieux, comme présentant des rayures, fonctionne. Il sera au surplus observé qu’aucun élément produit par les bailleurs ne permet de déterminer son état lors de son acquisition s’agissant très probablement d’une cuisinière d’occasion, ainsi que le laisse supposer le nom dudit magasin où elle a été achetée, à savoir « RECYCLUM ». La retenue opérée par les bailleurs n’est donc pas justifiée.

La troisième et dernière retenue concerne le remplacement d’une corbeille dans la salle de bains (15 euros) et d’un étendoir à linge (10 euros) tous deux en bon état, lors de l’entrée dans les lieux étant restitués en état d’usage avancé, lors de la sortie des lieux. Compte tenu de la durée d’occupation des lieux, une retenue qui ne saurait excéder 7 euros pour les deux éléments sera accordée.

Il résulte des développements qui précédent qu’une retenue au total de 272 euros est justifiée et Madame [H] [S] et Monsieur [C] [E] seront donc condamnés à verser à Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [V] une provision d’un montant de 1.743 euros en remboursement de leur dépôt de garantie (2.015 euros – 272 euros).

Madame [H] [S] et Monsieur [C] [E] auraient ainsi dû restituer à Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [V] le solde du dépôt de garantie dans le délai de deux mois à compter de la remise des clefs, étant observé que l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée. La remise des clés ayant eu lieu lors de l’état des lieux de sortie, soit le 20 juillet 2024, la restitution du solde du dépôt de garantie aurait dû avoir lieu au plus tard le 20 septembre 2024.

A défaut de restitution du solde du dépôt de garantie dans ce délai, Madame [H] [S] et Monsieur [C] [E] sont redevables d’une majoration égale à 10 % du loyer mensuel en principal lequel s’entend, lorsqu’un complément de loyer est appliqué, comme la somme du loyer de base et de ce complément (146,54 euros), pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit 10 mois du 21 septembre 2024 au 21 juin 2025. Ils seront condamnés à leur verser à ce titre une provision d’un montant de 1.465 euros.

En revanche, ils seront déboutés de leur demande au titre des intérêts moratoires, qui ne sont pas cumulables avec la majoration accordée supra, laquelle ne produit intérêt au taux légal qu’à compter de la décision qui la liquide.

Sur la demande de provision au titre de la surfacturation des loyers

Selon l’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique tel que modifié par l’article 13 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022, aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : […], des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation […], des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement […].

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

En l’espèce, les locataires n’ont pas saisi la commission départementale de conciliation qui est un préalable obligatoire à la saisine du juge afin de contester le complément de loyer de sorte que leur demande de provision au titre de la restitution de celui-ci sera déclarée irrecevable.

L’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 tel que modifié par l’article 13 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022, sur lequel Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [V] fondent leur demande, est muet quant à l’interdiction pour le bailleur de réviser le loyer. Ils seront donc déboutés de leur demande de provision au titre de la restitution de la révision de loyer.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Le retard dont se plaignent les locataires a trait au paiement d’une somme d’argent.

L’article 1231-6 du code civil en son alinéa 1er prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Aux termes de l’alinéa 3 du même article, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [V] n’établissent pas l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement et qui se trouve d’ores et déjà réparé par la pénalité spécifique prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ni l’existence d’une mauvaise foi des bailleurs qui ont pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de provision au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [S] et Monsieur [C] [E], partie perdante, seront condamnés aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, y compris le coût des assignations.

Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [V] ont dû engager des frais pour assurer la défense de leurs intérêts qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à leur charge. En conséquence, Madame [H] [S] et Monsieur [C] [E] seront condamnés à leur payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

Condamnons Madame [H] [S] et Monsieur [C] [E] à payer à Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [V] à titre provisionnel la somme de 1.743 euros en remboursement de leur dépôt de garantie ;

Condamnons Madame [H] [S] et Monsieur [C] [E] à payer à Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [V] à titre provisionnel la somme de 1.465 euros au titre de la majoration résultant du défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai légal ;

Déclarons irrecevable la demande de provision de Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [V] au titre de la restitution du complément de loyer ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons Madame [H] [S] et Monsieur [C] [E] à payer à Madame [Y] [N] et Monsieur [K] [V] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [H] [S] et Monsieur [C] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection.