N° RG 25/00974 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NX2X

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 7]

11ème civ. S4

N° RG 25/00974 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NX2X

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Sébastien BRAND-COUDERT

M^e Bérénice GARNIER

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Sébastien BRAND-COUDERT

M^e Bérénice GARNIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

08 JANVIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.C.I. 44 VMP

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 894 738 566

prise en la personne de son gérant

dont le siège social est sis, [Adresse 1],

[Localité 6]

représentée par M^e Sébastien BRAND-COUDERT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 150

PARTIE REQUISE :

Madame [V] [R]

[Adresse 3] (ancienne adresse) / [Adresse 2] (nouvelle adresse)

représentée par M^e Bérénice GARNIER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 95

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Fanny JEZEK, Greffier

[M] [F], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 08 Janvier 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Selon bail de location non daté ayant pris effet le 1er juillet 2023, la S.C.I. 44 VMP, représentée par la S.A.R.L IMMOBILIERE HERRMANN, a donné à bail à Mme [V] [R] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation de type 2, 3ème étage, sis [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 660 € outre les provisions mensuelles pour charges de 40 €.

La S.C.I. 44 VMP a fait signifier à Mme [V] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 octobre 2024 pour la somme en principal de 3 785,82 €.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 8 octobre 2024.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 19 septembre 2025, Mme [V] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 21 juin 2025 pour obtenir l’expulsion et la condamnation au paiement.

Le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel Mme [V] [R] s’est retrouvé sans ressource du fait de son employeur qui a succombé devant le conseil de prud’hommes. Elle souhaite reprendre le paiement du loyer.

L’affaire a été renvoyée à la demande et au contradictoire des parties à l’audience du 21 novembre 2025.

A cette audience, la S.C.I. 44 VMP, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

o la recevoir en ses demandes ;

o ordonner l’expulsion de Mme [V] [R] et tous occupants de son chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique ;

o la condamner au paiement de l’arriéré locatif tel qu’arrêté au 1er mai 2025 soit la somme de 9 570,54 €;

o la condamner au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 723,09 € à compter du 1er juin 2025, et jusqu’à libération effective des lieux ;

o la condamner au paiement d’une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o la condamner aux entiers frais et dépens ;

o rappeler le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir.

Elle actualise la dette à la somme de 9 934,29 € au 12 novembre 2025. Elle fait valoir que si la locataire indique être sortie, elle maintient sa demande d’indemnité d’immobilisation.

Mme [V] [R] a comparu représentée par son conseil. Au soutien de ses conclusions du 20 novembre 2025, elle demande de :

— dire et juger que la demande d’expulsion est devenue dans objet du fait de son départ de l’appartement ;

— débouter la SCI 44 VMP de sa demande d’expulsion ;

— dire et juger que la dette locative s’élève au 12 novembre 2025 à la somme de 9 185,99 € ;

— lui octroyer des délais de paiement sur deux années, la première année, 300 € durant 6 mois puis 500 € par mois jusqu’au règlement complet de la dette ;

— débouter la S.C.I. 44 VMP de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

— rejeter la demande de la S.C.I. au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer à l’acte introductif d’instance et conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe, la S.C.I. 44 VMP autorisée à produire un décompte actualisé et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 10 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.C.I. 44 VMP a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 8 octobre 2024 soit au moins deux mois avant l’assignation du 21 juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article VII page 4 des conditions particulières et un commandement de payer a été signifié le 5 octobre 2024 pour un montant en principal de 3 785,82 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement du locataire n’est intervenu dans le temps du commandement de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 décembre 2024 à 24 heures.

Mme [V] [R] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Mme [V] [R] sera donc condamnée, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant conformément à la demande du bailleur du 1er juin 2025, sans qu’aucune explication ne soit produite sur la pertinence de cette date de départ, à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

3. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION :

Il est admis en application des articles 3-2 et 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que la restitution du bien loué s’opère par la remise des clés.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que la locataire ait libéré les lieux de sa personne, il n’est pas établi que cette libération ait porté sur ses biens ou que l’état des lieux de sortie et la remise des clés soient intervenus.

Aussi, l’expulsion sera autorisée en tant que de besoin.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application des articles 446-2-1 et 768 alinéa 2 du même code, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.C.I. 44 VMP produit un décompte et des pièces démontrant que Mme [V] [R] reste lui devoir la somme de 9 934,29 € au quittancement du mois de novembre 2025.

Mme [V] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette alors que son créancier ne justifie d’aucun fondement juridique entre la date de résiliation du bail, le 5 décembre 2025, et la date qu’il a lui-même fixé comme point de départ des indemnités d’occupation, le 1er juin 2025.

La dette est donc fondée pour la somme de 9 934,29 €, la condamnation ne pouvant être prononcée qu’à titre provisionnel.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 9 934,29 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)".

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

Faute de reprise du paiement du loyer courant à la date de l’audience, les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Selon l’article 1228 du Code civil, « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les éléments de la cause en particulier la privation de ressources de Mme [V] [R] du fait de son employeur lequel a été condamné pour licenciement dépourvu de cause réelle et sérieuse à lui payer les salaires et congés payés non perçus outre l’indemnisation de ses préjudices, le fait qu’elle ait retrouvé un nouveau contrat de travail à durée indéterminée et souscrit un nouveau contrat de location ainsi que la proposition formulée permettent d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [V] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de la condamner à payer à la S.C.I. 44 VMP la somme de 175 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément de la cause ne permettant de disposer qu’il en soit autrement, la présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE qu’à la suite de l’acquisition le 5 décembre 2024 à 24 heures de la clause résolutoire figurant au contrat non daté ayant pris effet le 1er juillet 2023 entre la S.C.I. 44 VMP, d’une part et Mme [V] [R], elle est devenue occupante sans droit ni titre du logement à usage d’habitation de type 2, 3ème étage, sis [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [V] [R] de libérer corps et biens le logement et ses annexes qu’elle occupe et restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [V] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.C.I. 44 VMP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [V] [R] à payer à la S.C.I. 44 VMP à titre provisionnel à valoir sur les honoraires de location, loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, la somme de 9 934,29 € (décompte arrêté à la date du 12 novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE Mme [V] [R] à s’acquitter de cette somme sauf meilleur accord des parties, en 6 premières mensualités de 300 € chacune, puis à partir de la 7ème, des mensualités consécutives de 500 € jusqu’au complet règlement de la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que toute mensualité impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Mme [V] [R] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [V] [R] à payer à la S.C.I. 44 VMP la somme de 175 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN