TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e TURBÉ

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e PITCHO

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/09232 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2LG4

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 10 Mars 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.S. FONCIERE LELIEVRE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0237

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Benjamin PITCHO de la SAS PITCHO, FASSINA, PETKOVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1387

Décision du 10 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/09232 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LG4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 24 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à diposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

M. [E] [Y] est propriétaire du lot n°3 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4]. Ce lot est le seul à avoir accès à une cour, partie commune de l’immeuble.

Reprochant à M. [Y] d’avoir annexé la cour à son lot en apposant un verrou sur la porte d’accès, le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure de retirer le verrou et de restituer l’accès à la partie commune le 29 avril 2022 puis le 24 juin 2022.

Soutenant que ses démarches sont restées infructueuses, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner par acte d’huissier du 17 juillet 2023 devant le tribunal de céans aux fins d’obtenir la restitution de la cour.

Par conclusions notifiées par RPVA du 9 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a notamment demandé au tribunal de déclarer irrecevable la prescription soulevée par M. [Y].

Par conclusions d’incident notifiées le 20 décembre 2023, M. [Y] a saisi le juge de la mise en état sollicitant qu’il soit déclaré incompétent pour examiner la question de fond portant sur l’acquisition de la prescription acquisitive. L’incident a été joint au fond le 18 mars 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 9 mai 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal, au visa des articles 9, 10, 11, 22, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, de :

Décision du 10 Mars 2026

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« Recevoir le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] à [Localité 4] en ses conclusions récapitulatives,

Y faisant droit,

Juger que Monsieur [Y] ne remplit pas les conditions de la prescription trentenaire ou décennale,

En conséquence,

Condamner Monsieur [E] [Y], sous astreinte de 500€/jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à retirer le verrou de la porte donnant accès à la cour commune située au rez-de-chaussée de l’immeuble et à restituer l’accès à la cour commune de l’immeuble,

Condamner Monsieur [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 4] une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

En tout état de cause,

Débouter Monsieur [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Monsieur [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 4] une somme de 10.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat de Me [U] dressé le 28 novembre 2022. »

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 7 juin 2024, M.[Y] demande au tribunal, au visa des articles 712,2262 et 2271 du code civil et du règlement de copropriété, de :

« Déclarer M. [E] [Y] recevable et bien-fondé dans l’ensemble de ses demandes ;

Ce faisant,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de ses demandes et prétentions ;

Reconnaître à M. [E] [Y], la qualité de propriétaire de la courette intérieur de l’immeuble sis [Adresse 6] par l’effet de la prescription acquisitive immobilière ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à verser à M. [E] [Y] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SAS Pitcho Fassina Petkova, au titre de l’article 699 du même code. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 13 janvier 2025 et fixée à l’audience du 24 septembre 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 9 décembre 2025 prorogé au 10 mars 2026.

Décision du 10 Mars 2026

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MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera observé qu’aucune fin de non recevoir n’a été reprise au dispositif des conclusions des parties étant observé que la question de l’acquisition de la prescription immobilière constitue une défense au fond relevant de la compétence du tribunal. Par conséquent, les demandes de M. [Y] seront déclarées recevables.

Sur la demande de restitution de la cour

L’article 2258 du code civil prévoit que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Aux termes des dispositions de l’article 2261 du code civil « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire » et de celles de l’article 2272 du même code « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

Enfin, son article 2265 dispose « Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux ».

Le juste titre dont l’article 2272 fait une condition d’application de la prescription acquisitive abrégée est l’acte juridique qui aurait transféré au possesseur le droit en cause s’il était émané du véritable propriétaire (Cass., 3e chambre civile, 24 Octobre 2024 – n° 23-15.432).

La prescription abrégée requiert l’existence d’un « juste titre », lequel suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n’est pas le véritable propriétaire. (Cass, 3ème civ., 17 Décembre 2002 – n°00-21.340)

L’acquéreur d’un bien immobilier ne peut joindre à sa possession celle du vendeur pour un bien resté en dehors de la vente. (Cass, 3ème civ., 3 octobre 2000 – n° 98-20.646)

*

Au soutien de sa demande en restitution de la cour et de retrait du verrou sous astreinte, le syndicat des copropriétaires soutient que :

— la cour annexée constitue une partie commune ce qui n’est pas contesté par le défendeur ;

— M. [Y] ne peut se prévaloir d’une prescription abrégée décennale à défaut de produire un juste titre, l’attestation notariale de propriété versée ne mentionnant pas cette cour ;

— il ne peut davantage se prévaloir de la possession de son auteur puisque cette cour n’est pas incluse dans le périmètre de la vente ;

— il ne justifie pas d’une possession non équivoque à défaut d’avoir réglé les taxes et charges relatives à cette cour ;

— les attestations produites par M. [Y] ne sont pas suffisamment probantes pour établir une possession paisible, continue et de bonne foi;

— en tout état de cause, il ne justifie pas d’une possession trentenaire, ayant acquis le bien en 2001.

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En défense, M. [Y] conclut au rejet en faisant valoir, en se fondant sur les articles 712, 2262 et 2272 du code civil, qu’il est d’une part, fondé à se prévaloir de la prescription abrégée décennale à son profit et d’autre part, de la transmission de droits acquis par son auteur par effet de l’usucapion. Il prétend que :

— il est fondé à se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée de dix ans compte tenu de sa bonne foi ; le syndicat des copropriétaires ne saurait alléguer d’une mauvaise foi alors qu’elle n’a fait aucune réclamation sur cette cour depuis 50 ans ;

— il justifie d’une possession effective de son bien depuis son acquisition en avril 2001 en détenant la clé du verrou lui conférant l’usage exclusif de cette cour;

— l’état dégradé de la cour et de l’absence de charges appelées montrent que le syndicat des copropriétaires ne s’estimait pas propriétaire de celle-ci ;

— il justifie d’une possession continue et non-interrompue ayant été en possession de la clé du verrou depuis son acquisition ;

— il produit un certain nombre d’attestations des occupants de l’immeuble démontrant sa possession exclusive, paisible et publique depuis plus de 20 ans; M. [Z], agent immobilier en charge de la vente et M.[W] ont assisté à la remise de la clé du verrou litigieux par son vendeur ; Mme [F], Mme [O] et Mme [M] attestent que la porte donnant sur la cour était fermée depuis au moins 1986 par les précédents propriétaires qui avaient l’usage exclusif de cette cour ;

— il s’est comporté en propriétaire puisqu’il entretient la terrasse sans contrepartie de la copropriété et y entrepose ses effets personnels ;

— l’accès à cette cour de surface réduite, ne présente aucun intérêt pour les autres copropriétaires ;

— le point de départ de la prescription trentenaire ne peut être fixé à son acquisition mais à l’usage faite par les précédents propriétaires de son lot ; l’attestation de Mme [P] qui réside depuis février 1971 dans l’immeuble démontre que le précédent propriétaire a acquis par usucapion la cour litigieuse et lui a transmis ce droit, la cour étant devenue l’accessoire de l’appartement en vente ;

— lors de la signature de l’acte de vente, l’intention du vendeur a été de lui céder la courette avec l’appartement en dépit de l’absence de sa mention et comme l’atteste la remise de la clé ;

— le titre ne peut être considéré comme doté d’une force probante mais seulement présomption de fait, la possession l’emportant sur le titre.

Sur ce,

Le lot n°3 est défini au règlement de copropriété comme suit :

« Au rez-de-chaussée, dans la cour/. Un local comportant deux pièces et un cabinet d’aisance.

Et les quarante huit/millièmes des parties communes ».

Il n’est pas contesté que la cour constitue une partie commune tel que cela ressort du même règlement de copropriété.

M. [Y] qui revendique la propriété de la cour, partie commune qu’il a annexée, du fait de l’acquisition de la prescription acquisitive abrégée doit donc faire la preuve de la réunion de ces conditions autonomes à savoir une acquisition de bonne foi d’une part et par juste titre d’autre part.

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Or, il ressort de l’attestation de vente notariée du 27 avril 2001 que le bien objet de la cession intervenue entre M. [R] et M. [Y] a été désigné comme suit :

« lot numéro trois (3) :

— Un local d’habitation situé au rez-de-chaussée dans la cour, comprenant deux pièces et un cabinet d’aisances.

Et les quarante huit/millièmes (48/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Observation étant ici faite que par suite de travaux la désignation actuelle des biens est la suivante : un appartement comprenant une entrée avec placard, deux pièces sur cour dont l’une avec un coin cuisine, une salle d’eau avec un water-closets et un water closets séparé».

Cette attestation de vente permet de constater que la cour litigieuse n’a pas été mentionnée dans la vente et ne se trouve donc pas incluse dans l’étendue des biens dont la propriété est transférée. Dès lors que la possession de la cour litigieuse par M. [Y] ne résulte pas de ce titre, celui-ci ne peut constituer le juste titre susceptible de fonder une prescription acquisitive abrégée.

Si M. [Y] soutient que le titre ne peut se voir conférer une valeur probante mais seulement une présomption de fait au regard de l’occupation effective, il convient cependant de rappeler que la démonstration d’un juste titre constitue une condition pour se prévaloir d’une prescription abrégée. Ce moyen tiré de la prescription acquisitive décennale ne peut donc être accueilli.

Sur le second moyen tiré de l’acquisition de la prescription trentenaire par les précédents propriétaires, M. [Y] doit justifier que la possession doit être continue (c’est-à-dire exercée sans interruption assez prolongée pour constituer une rupture), paisible (l’appréhension du bien ne devant pas résulter d’une voie de fait ou de l’utilisation de la force ou de la violence), publique (c’est-à-dire connue de tous et non dissimulée), non équivoque (le possesseur doit manifester sans ambiguïté son intention de se comporter comme le propriétaire et doit être considéré par les tiers comme le véritable propriétaire, sans aucun doute) et enfin exercée à titre de propriétaire (le possesseur devant effectuer sur le bien les actes que ferait un réel propriétaire).

Pour en justifier, il verse l’attestation de Mme [P] laquelle indique résider dans l’immeuble depuis février 1971 et certifie que la cour a toujours été à la jouissance exclusive de M. [Y] et que la cour a toujours été fermée à clé. Or, cette pièce ne saurait à elle seule et à défaut de toute autre preuve, établir de manière suffisante une possession continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque durant plus de 30 ans par les auteurs de M. [Y]. Il sera en outre observé que les autres attestations produites font état de cette possession au plus tôt à compter de 1985.

En outre, sans que cela ne soit contesté, M. [Y] a acquis le lot 33 en 2001 de sorte qu’il n’avait pu, au jour de la délivrance de l’assignation, acquérir la cour par effet de la prescription trentenaire.

Enfin, comme relevé utilement par le syndicat des copropriétaires et bien que M. [Y] ne s’en prévaut pas, le défendeur ne saurait joindre sa possession à celle de son auteur alors que celle-ci est restée en dehors de la vente tel que cela apparait à l’attestation de vente notariée produite.

Par conséquent, à défaut de justifier de la prescription acquisitive à son profit de la cour commune, M. [Y] sera condamné à procéder au retrait du verrou posé sur la porte d’accès à la cour commune et à restituer l’accès à la cour commune sous astreinte de 100 euros par jour à compter d’un délai de trois mois après la signification du présent jugement.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice occasionné par cette appropriation et en invoquant une résistance abusive et injustifiée.

En défense, M. [Y] conclut au rejet en prétendant que le demandeur ne justifie d’aucun préjudice ni d’une résistance abusive. Au contraire, il considère avoir démontré sa bonne foi.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne vise aucun moyen de droit au soutien de sa demande indemnitaire. Cependant, dans la mesure où il évoque un préjudice et une résistance abusive et injustifiée, sa demande sera examinée à l’aune de l’article 1240 du code civil.

Considérant, les éléments de l’espèce, en particulier que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir sollicité la restitution de la cour litigieuse pendant près de 20 ans alors que le verrou était déjà existant sur la porte d’accès à l’entrée dans les lieux du défendeur, qu’il ne démontre pas que M. [Y] ait fait montre d’une quelconque résistance abusive ou injustifiée et qu’il ne justifie d’aucun préjudice, sa demande sera nécessairement rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Décision du 10 Mars 2026

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En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombante, M. [Y] sera condamné aux entiers dépens qui n’inclueront pas le coût du procès-verbal de constat du 28 novembre 2022 dressé par Maître [U], acte relevant des frais irrépétibles.

Tenu aux dépens, il sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, M. [Y] qui succombe, sera débouté de sa demande au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu, enfin, d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE M. [E] [Y] recevable en ses demandes ;

CONDAMNE M. [E] [Y] à procéder au retrait du verrou de la porte donnant accès à la cour commune située au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4] et à restituer l’accès à la cour de l’immeuble sous astreinte de 100 euros par jour à compter d’un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que l’astreinte provisoire ci-dessus prononcée courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE M. [E] [Y] aux entiers dépens lesquels ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat dressé par Maître [U] le 28 novembre 2022 ;

CONDAMNE M. [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile incluant le coût du procès-verbal de constat dressé par Maître [U] le 28 novembre 2022 ;

DEBOUTE M. [E] [Y] de sa demande au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Mars 2026.

La Greffière La Présidente