TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

— --------------------------------

[Adresse 11]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 8]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01236 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JJ4U

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 02 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41 substituée par M^e Clémence FERRAZ, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [F] [M] [I]

née le 08 Octobre 1999,

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 07 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 décembre 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 25 novembre 2021, l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat a donné à bail à Madame [F] [M] [I] un logement sis [Adresse 3] [Localité 7] [Adresse 4] [Localité 10] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel initial de 196,22 euros hors provision sur charges, hors APL, le loyer étant payable à terme échu.

Le 27 décembre 2024, l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat a fait signifier à Madame [F] [M] [I] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 1 840,18 euros en principal selon décompte arrêté au 9 décembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 14 avril 2025, l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat a fait citer Madame [F] [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir:

— constater que le bail a été résilié de plein droit;

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire ;

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [F] [M] [I] et de tout occupant de son chef sans délai;

— condamner Madame [F] [M] [I], à verser à l’OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT, à titre d’arriérés de loyer la somme de 2 892,33 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Madame [F] [M] [I], à verser à l’OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT, les loyers et avance sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement ;

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 28 février 2025 à la somme de 217,24 euros ;

— condamner Madame [F] [M] [I], à verser jusqu’à la libération des lieux, l’indemnité d’occupation de 217,24 euros par mois, indexé sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées ;

— dire que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié;

— condamner Madame [F] [M] [I], aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer, soit la somme de 157,09 euros ainsi qu’à verser à l’OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— constater l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Madame [F] [M] [I] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 7 octobre 2025 et retenue. L’OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT est représenté par son avocat et sollicite le bénéfice de ses conclusions d’assignation.

Madame [F] [M] [I] se présente et explique avoir quitté le logement ; un état des lieux de sortie serait prévu le 15 octobre 2025. Elle ne sollicite ni l’octroi de délai de paiement ni la suspension de la clause résolutoire.

Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas déposé au tribunal judiciaire de diagnostic social et financier.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, il justifie de la saisine de la CCAPEX selon courrier postal du 20 mars 2024.

La demande formée à l’encontre de Madame [F] [M] [I] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 25 novembre 2021 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 27 décembre 2024 à Madame [F] [M] [I] pour paiement d’une somme principale de 1840,18 euros au titre de l’arriéré arrêté au 9 décembre 2024.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte du 6 octobre 2025, dont la dette s’élève à la somme de 4 865,87 euros que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 28 février 2025.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat, Madame [F] [M] [I] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Elle doit donc être condamnée à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente si besoin est.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R 433-3du Code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de déroger au délai de deux mois d’expulsion.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte du décompte arrêté à la date du 6 octobre 2025, que l’arriéré se chiffre à la somme de 4 865,87 euros.

Madame [F] [M] [I] qui n’a communiqué à l’audience aucun élément ne justifie par hypothèse d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte et ne conteste pas le principe de la créance ni son montant.

Il est constant que le locataire est tenu de justifier le paiement de ses loyers pour être libéré de toute obligation. La charge de la preuve pesant sur le locataire, il lui appartient donc de justifier qu’il a réglé ses loyers.

Il convient ainsi de la condamner à payer à l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat la somme de 4 865,87 euros au titre du décompte du 6 octobre 2025 relatif à l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation dépôt de garantie inclus. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de condamner Madame [F] [M] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce à compter du 7 octobre 2025, et jusqu’à la restitution ou la reprise des lieux. Elle sera fixée à la somme de 217,24 € conformément à la demande.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Madame [F] [M] [I] est condamnée aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité et l’équilibre des parties commandent de rejeter la demande de l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat recevable en ses demandes ;

CONSTATE que le bail conclu entre les parties le 25 novembre 2021 s’est trouvé de plein droit résilié le 28 février 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE qu’à défaut pour Madame [F] [M] [I] d’avoir libéré les lieux, situés [Adresse 2] à [Localité 7] [Adresse 4] [Localité 10] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu à la réduction du délai ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R 433-3 du code des procédures civiles d’exécution;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [F] [M] [I] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 217,24 euros et qui évoluera dans les même conditions que si le bail n’avait été résilié;

CONDAMNE Madame [F] [M] [I] à payer à l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 7 octobre 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne, indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNE Madame [F] [M] [I] à payer à l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat une somme de 4 865,87 euros selon décompte du 6 octobre 2025 au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE Madame [F] [M] [I] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer;

DEBOUTE l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 02 décembre 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,