TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e CHAMARD-SABLIER (L0087)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e SAILLARD-LAURENT (R0166)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/16318

N° Portalis 352J-W-B7H-C3JL7

N° MINUTE : 3

Assignation du :

20 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 10 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. DYMA FEDO (RCS de [Localité 7] 877 499 715)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Nathalie SAILLARD-LAURENT de l’ORAE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0166

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [H]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Vincent CHAMARD-SABLIER de l’A.A.R.P.I. EYMARD SABLIER ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0087

Décision du 10 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/16318 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JL7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 07 Octobre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 février 2021, Monsieur [Z] [H] a donné à bail commercial à la SA.R.L. DYMA FEDO un local, sis [Adresse 1]) pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2021 moyennant un loyer principal annuel de 93.000 euros, aux fins d’y exploiter une activité de « restauration, traiteur, vente sur place et à emporter, épicerie, glacier et vente de crêpes ».

Par acte extrajudiciaire du18 octobre 2023, Monsieur [Z] [H] a fait délivrer à la SA.R.L. DYMA FEDO un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 104.099,88 euros, visant la clause résolutoire.

Par une ordonnance du 15 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en date du 9 février 2021,

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SA.R.L. DYMA FEDO et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— dit n’y avoir lieu à assortir l’obligation de quitter les lieux mise à la charge de la SA.R.L. DYMA FEDO d’une astreinte,

— dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Décision du 10 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/16318 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JL7

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation, à compter du 19 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

— condamné la SA.R.L. DYMA FEDO à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme provisionnelle de 132 815,25 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 2 janvier 2024,

— condamné la SA.R.L. DYMA FEDO à payer à Monsieur [Z] [Y] une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SA.R.L. DYMA FEDO de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SA.R.L. DYMA FEDO aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— rejeté la demande formulée par la SA.R.L. DYMA FEDO aux fins de voir écarter l’exécution provisoire.

La SA.R.L. DYMA FEDO a interjeté appel de cette décision le 21 février 2024.

Par acte extrajudiciaire du 18 mars 2024, Monsieur [Z] [H] a signifié à la SA.R.L. DYMA FEDO l’ordonnance de référé.

Par acte extrajudiciaire en date 17 avril 2024, Monsieur [Z] [H] a signifié à la SA.R.L. DYMA FEDO un commandement de quitter les lieux pour le 25 avril 2024.

La SA.R.L. DYMA FEDO a été expulsée le 13 septembre 2024.

Par un arrêt rendu le 23 octobre 2024, le conseiller, agissant par délégation du premier président de la cour d’appel de Paris, a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance de référé du 15 février 2024 formée par la S.A.R.L. DYMA FEDO, cette dernière n’établissant « aucun moyen sérieux pour voir infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle constate l’acquisition de la clause résolutoire et la condamne au paiement d’une indemnité provisionnelle conséquente de 132 815,25 euros. »

La cour d’appel de Paris a, par un arrêt rendu le 20 décembre 2024, confirmé l’ordonnance de référé rendue le 15 février 2024 dans toutes ses dispositions, et notamment en ce qui concerne l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la S.A.R.L. DYMA FEDO. Elle a, par ailleurs condamné la S.A.R.L. DYMA FEDO à verser à Monsieur [Z] [H], à titre provisionnel, la somme de 195.520,51 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation, arrêtée au 1er juillet 2024, terme du 3ème trimestre de 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, la SA.R.L. DYMA FEDO a assigné Monsieur [Z] [H] devant la présente juridiction, aux fins de :

« Déclarer la société DYMA FEDO recevable et bien fondée en ses demandes,

Sur le commandement de payer du 18 septembre 2023 :

— PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 9 février 2021 signifié à la société DYMA FEDO le 18 septembre 2023 ; en ce qu’il est imprécis et qu’il a en tout état de cause été délivré de mauvaise foi, à l’inverse du comportement de la société DYMA FEDO qui fait preuve de bonne foi, ce qui a causé un grief à la société DYMA FEDO qui n’a pas apporté la réponse appropriée dans le délai requis ;

— DIRE que son coût sera supporté par Monsieur [H] ;

Sur le commandement de payer du 18 octobre 2023 :

— ACCORDER à la société DYMA FEDO un délai de dix-huit (18) mois pour s’acquitter de toute somme qui, le cas échéant, serait considérée comme exigible par le Tribunal à la date à laquelle celui-ci sera amené à statuer et déduction faite des 20 000 investis dans les travaux de structure ;

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire en conséquence pendant les délais de paiement accordés ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER Monsieur [H] à régler à la société DYMA FEDO la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, comprenant les commandements de payer visant la clause résolutoire ;

— ECARTER l’exécution provisoire si le Tribunal venait par extraordinaire à entrer en voie de condamnation à l’encontre de la société DYMA FEDO."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 7 janvier 2025, Monsieur [Z] [H] demande au tribunal, de :

« - DEBOUTER la société DYMA FEDO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant infondées et injustifiées, tant en ce qui concerne les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire que la prise en charge du coût des travaux de structure ;

— REJETER l’intégralité des demandes formées à l’encontre de Monsieur [H] ;

— CONDAMNER à titre reconventionnel la société DYMA FEDO au paiement de la somme de 195.520,51 EUR au profit de Monsieur [H], correspondant à l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêtée à l’échéance du 3ème trimestre 2024 inclus ;

— CONDAMNER à titre reconventionnel la société DYMA FEDO au paiement de la clause pénale à hauteur de 10 % sur la somme de 195.520,51 EUR, conformément à la clause pénale prévue au bail ;

— CONDAMNER la société DYMA FEDO à verser à Monsieur [H] une somme de 15.000 EUR sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 14 mai 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 7 octobre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 7 octobre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la demande de nullité du commandement de payer du 18 septembre 2023

La SA.R.L. DYMA FEDO sollicite la nullité du 18 septembre 2023. Elle allègue que le commandement est imprécis et qu’il a été délivré de mauvaise foi.

Monsieur [Z] [H] soutient qu’il n’a jamais entendu se prévaloir du commandement du 18 septembre 2023 et qu’il n’a jamais demandé que son coût soit supporté par la locataire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 18 septembre 2023, Monsieur [Z] [H] a fait délivrer à la SA.R.L. DYMA FEDO un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 45.468,51 euros, visant la clause résolutoire

Force est de constater que Monsieur [Z] [H] a expréssément renoncé à se prévaloir de ce commandement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la validité même du commandement du 18 septembre 2023, la demande de la S.A.R.L. DYMA FEDO étant devenue sans objet.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets du commandement de payer du 18 octobre 2023

La SA.R.L. DYMA FEDO sollicite un délai de 18 mois à compter du jugement à intervenir, afin de régler sa dette de loyers et charges à l’égard du bailleur, déduction faite des 20.000 euros investis dans les travaux de structure ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [Z] [H] s’oppose à cette demande de délais de paiement. Il fait valoir qu’il a été contraint d’engager trois procédures de référés en trois ans et que la locataire n’a jamais réglé le loyer spontanément depuis son entrée dans les lieux. Il ajoute que la dette locative s’élève à la somme de 195.520,51 euros. Il soutient par ailleurs que l’ordonnance de référé ainsi que l’arrêt de confirmation de cette ordonnance ont rejeté la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du18 octobre 2023, Monsieur [Z] [H] a fait délivrer à la SA.R.L. DYMA FEDO un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 104.099,88 euros, visant la clause résolutoire.

Il n’est pas contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été apurées dans le mois de la délivrance.

La SA.R.L. DYMA FEDO ne produit aux débats aucune pièce à l’appui de sa demande de délais de paiement permettant d’apprécier sa situation financière et les perspectives de s’acquitter de l’arriéré dans le délai de l’article 1343-5 du code civil. En cet état et vu l’importance de l’arriéré de dette locative, il n’est pas possible de considérer qu’elle sera en mesure de l’apurer dans un délai de 18 mois comme elle l’allègue, partant de faire droit à cette demande dont les conditions ne sont pas remplies.

La SA.R.L. DYMA FEDO sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Au demeurant, la SA.R.L. DYMA FEDO été expulsée le 13 septembre 2024.

Sur la demande de prise en charge par le bailleur des travaux de structure

La SA.R.L. DYMA FEDO sollicite que soit déduite de sa dette une somme de 20.000 euros correspondant aux travaux de structure qu’elle a fait réaliser dans les locaux.

Monsieur [Z] [H] s’est opposé à la demande de la locataire de prise en charge des travaux de structure.

En vertu des dispositions de l’article 1353 dudit code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la SA.R.L. DYMA FEDO soutient sans le démontrer qu’elle aurait effectuée des travaux de structure d’un montant de 20.000 euros et que ce montant devrait être mis à la charge du bailleur. Elle sera donc déboutée de cette demande en ce sens.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

Monsieur [Z] [H] sollicite la condamnation de la SA.R.L. DYMA FEDO à lui verser la somme de 195.520,51 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 13 novembre 2024, date à laquelle il a pu reprendre possession des lieux. Il sollicite également l’application de la clause pénale prévue au contrat de bail.

La SA.R.L. DYMA FEDO n’a pas répondu à cette demande.

* Sur l’arriéré locatif

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

En vertu des dispositions de l’article 1353 dudit code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la SA.R.L. DYMA FEDO est redevable de la somme de 195.520,51 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) échus au 3 septembre 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse.

Il sera donc fait droit à la demande en paiement de Monsieur [Z] [H] pour la somme de 195.520,51 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) échus au 3 septembre 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse.

* Sur la clause pénale

En application de l’article 1103 du code civil, les dispositions contractuelles ont valeur de loi entre les parties.

L’article 18 du bail intitulé « CLAUSE PENALE » stipule que « Au cas où le PRENEUR serait défaillant dans le paiement de ses loyers, des charges et de tous accessoires, et du seul fait de l’envoi par le BAILLEUR d’une lettre de rappel consécutive à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure restés infructueux, il paiera outre l’ensemble des frais exposés par le BAILLEUR, y compris le droit proportionnel (article 12 du tarif de l’Huissier de justice), ainsi que ses honoraires, 10 % du montant de la somme due pour couvrir le BAILLEUR tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme (…) ».

À défaut de règlement des sommes dues au titre de l’arriéré locatif suivant le commandement du 18 octobre 2023, et en l’absence de demande de réduction des pénalités contractuelles en application de l’article 1231-5 du code civil ou d’opportunité d’une telle réduction, il y a lieu de condamner la locataire au paiement des sommes réclamées à ce titre.

La SA.R.L. DYMA FEDO sera donc condamnée à verser à Monsieur [Z] [H] la somme de 19.552,051 euros en application de la clause pénale prévue dans le bail.

Sur les demandes accessoires

La SA.R.L. DYMA FEDO, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner la SA.R.L. DYMA FEDO à payer à Monsieur [Z] [H] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE sans objet la demande de la SA.R.L. DYMA FEDO de nullité du commandement de payer du 18 septembre 2023,

DÉBOUTE la SA.R.L. DYMA FEDO de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire du commandement de payer du 18 octobre 2023,

DÉBOUTE la SA.R.L. DYMA FEDO de sa demande visant à déduire de sa dette locative la somme de 20.000 euros investie dans les travaux de structure,

CONDAMNE la SA.R.L. DYMA FEDO à verser à Monsieur [Z] [H] la somme de de 195.520,51 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) échus au 3 septembre 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse,

CONDAMNE la SA.R.L. DYMA FEDO à verser à Monsieur [Z] [H] la somme de 19.552,051 euros en application de la clause pénale prévue dans le bail,

CONDAMNE la SA.R.L. DYMA FEDO à verser à Monsieur [Z] [H] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SA.R.L. DYMA FEDO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SA.R.L. DYMA FEDO aux entiers dépens de l’instance,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 10 Décembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA