TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 19/00214

N° Portalis 352J-W-B7D-COTYY

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Novembre 2018

JUGEMENT

rendu le 18 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. MAISON BLANCHE

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Cyril TRAGIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0524

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [L] [R]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Madame [V] [Y] [W] épouse [R]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté tous deux par Maître Laurène LIVERTOUX de la SELARL LIBERTOUX AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0932

Décision du 18 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 19/00214 – N° Portalis 352J-W-B7D-COTYY

S.A. ALLIANZ I.A.R.D.

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT de la SELAS LPA-CGR, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0238

E.U.R.L. AL DIAGNOSTICS

[Adresse 4]

[Localité 6]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Sophie PILATI, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 14 janvier 2025, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 18 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

en premier ressort

**********

FAITS ET PROCÉDURE

Le 7 janvier 2018, la SCI Maison Blanche a acquis de [E] [R] et de [V] [W] (ci-après désignés les époux [R]) trois lots de copropriété (les n°6, 109 et 163 constitués d’une cave, une chambre de service et un appartement) sis [Adresse 3] à [Localité 10] au prix de 2.644.800 euros, l’appartement étant stipulé avoir une surface dite « Carrez » égale à 237,20 m², conformément au métrage réalisé par la société AL Diagnostics dont l’assureur de responsabilité est la société Allianz Iard.

Considérant que la surface exacte du bien vendu était de 218,19m2, la société Maison Blanche a assigné les 8 novembre, 7 et 17 décembre 2018 les époux [R] et les sociétés Al diagnostics et Allianz Iard devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de réduction du prix de vente.

Décision du 18 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 19/00214 – N° Portalis 352J-W-B7D-COTYY

Par jugement du 13 octobre 2021, le tribunal de céans a désigné [P] [K] en qualité d’expert avec mission de déterminer la surface « Carrez » du lot 163 au jour de la vente et renvoyé l’affaire à l’audience du 05 janvier 2022.

Par acte du 21 juillet 2022, les époux [R] ont fait assigner aux fins de mise en cause et garantie Me [O] [N], notaire au sein de l’office notariale [P] [H] et [O] [N] aux fins de :

— Recevoir l’intégralité des demandes et prétentions formulées par les époux [R] ;

— Prononcer la mise en cause de Me. [N] en qualité de notaire rédacteur de l’acte authentique de vente de l’appartement liti-

gieux ;

— Prononcer l’intervention de Me. [N] dans les opérations d’expertise décidées par le Tribunal judiciaire de Paris par jugement du 13 octobre 2021 et enrôlées sous le numéro RG 19/00214;

— Prononcer la jonction de la présente instance à celle en cours enrôlée sous le numéro de RG 19/00214 devant le Tribunal judiciaire de Paris ;

— Ordonner la production forcée par Maître [N] de l’acte authentique de vente de l’appartement objet du litige signé entre les parties le 7 janvier 2018 dans son intégralité en ce y compris l’ensemble de ses annexes ;

— Condamner Me. [N], en cas d’absence de production forcée de l’acte authentique de vente et ses annexes, au paiement d’une astreinte de 50€ par jour de retard ;

— Condamner Me. [N] à relever et garantir les Epoux [R] de toute condamnation qui pourrait intervenir à leur encontre ;

— Réserver les dépens.

L’instance a été enregistrée sous le n° de RG 22/91167. Le juge de la mise en état a refusé la jonction de l’instance à la présente procédure et l’affaire a été radiée pour défaut de diligence des parties le 04 janvier 2023.

L’expert a clos son rapport le 02 décembre 2022 et conclu que la superficie de l’appartement est de 218,40m2, précisant que les erreurs constatées portent principalement sur le dégagement et la salle de bain, que l’examen des différents documents se rapportant au lot 163 ne lui permet pas d’attester avec certitude que le couloir « commun » jouxtant l’appartement n’est pas rattaché au lot et émet une réserve sur la superficie privative de l’appartement qu’il annonce.

Par conclusions récapitulatives en ouverture de rapport notifiées par voie électronique le 08 novembre 2023, la société Maison Blanche demande au tribunal de :

— Débouter les époux [R], la société AL Diagnostics et la société Allianz Iard de leurs demandes,

— Condamner les époux [R] à leur payer la somme en principal de 209.621,88 euros, subsidiairement 201.959 euros, assortie des intérêts moratoires au taux d’intérêt légal à compter de la date de l’assignation à titre de réduction du prix ;

— Condamner la société AL Diagnostics et la société Allianz Iard à leur payer la somme en principal de 209.621,88 euros, subsidiairement 201.959 euros, assortie des intérêts moratoires au taux d’intérêt légal à compter de la date de l’assignation, à titre de dommages et intérêts,

— Condamner solidairement les époux [R], la société AL Diagnostics et la société Allianz Iard à leur verser la somme de 13.435 euros au titre de la perte de chance de ne pas payer des droits payés, soit 8,60% correspondant à la différence de superficie du lot n° 163 de 18,80 m², avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Condamner solidairement les époux [R], la société AL Diagnostics et la société Allianz Iard à leur verser la somme de 37.330,07 euros au titre au titre de la perte de chance de ne pas payer des intérêts sur la somme de 209,62 euros sur 20 ans au taux de 1,68%, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Condamner solidairement les époux [R], la société AL Diagnostics et la société Allianz Iard à leur verser la somme de 1.155,57 euros au titre de la perte de chance de ne pas payer des frais d’hypothèques et bancaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Ordonner la capitalisation des intérêts échus ;

— Condamner solidairement les époux [R], la société AL Diagnostics et la société Allianz Iard à leur verser la somme de 15.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement les époux [R], la société AL Diagnostics et la société Allianz Iard aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise supportés par la SCI Maison Blanche, dont distraction de ceux au profit de Maître Cyril Michel Tragin par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure

civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions en ouverture de rapport notifiées par voie électronique le 22 septembre 2023, les époux [R] demandent au tribunal, au visa des articles 1103 et 1104, 1167 et 1231-1 du code civil, de :

A titre liminaire,

— Juger que le montant réclamé au titre de l’action en diminution du prix est erroné, la différence de prix, si tant est qu’elle soit avérée serait de 201.959 euros et non de 209.621, 88 euros,

A titre principal,

— Juger que la règle des 1/20ème, fondant l’action en diminution du prix, n’est pas applicable en l’espèce et ne peut être retenue,

— Juger que le couloir de service dont la surface est de 26,26m² fait partie intégrante de la surface privative du bien,

— Juger que les clauses de non garantie et de non-responsabilité figurant dans l’acte de vente empêchent toute condamnation à l’encontre des époux [R],

En conséquence,

— Débouter la SCI Maison Blanche de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre des époux [R], notamment celles afférentes à la condamnation au versement de la différence de prix du bien, de la quote-part des taxes d’habitation et foncière, de la quote-part de l’emprunt bancaire contracté.

A titre subsidiaire,

— Juger que l’erreur de métré est imputable à la société AL Diagnostics

— Juger que la société AL Diagnostics a engagé sa responsabilité contractuelle dès lors qu’elle a manqué à son obligation de résultats en délivrant un acte erroné,

— Juger que la charge de la preuve de l’absence d’une erreur matérielle pèse sur la société AL Diagnostics,

— Juger qu’au vu des caractéristiques du Bien, les époux [R] peuvent se prévaloir à l’encontre de la société AL Diagnostics d’une perte de chance de vendre leur Bien au même prix pour une surface moindre de 100 %,

— Juger que la société AL Diagnostics est régulièrement assurée, pour ses erreurs de métrage, objet du présent litige, auprès de la société Allianz Iard,

En conséquence,

— Condamner la société AL Diagnostics et son assureur la société Allianz Iard à verser aux époux [R] la somme de 209.621,88 euros à parfaire.

En toute hypothèse,

— Condamner la SCI Maison Blanche à régler aux époux [R] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance."

Par conclusions en réponse en ouverture de rapport n°3, notifiées par voie électronique le 03 janvier 2024, la société Allianz Iard demande au tribunal, au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 9 du code de procédure civile et des articles 1134 et 1240 du code civil, de :

«  A titre principal,

— "Dire et juger qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une faute commise par la société AL Diagnostics susceptible d’engager sa responsabilité;

A titre subsidiaire,

— Dire et juger que la SCI Maison Blanche ne rapporte pas la preuve d’un préjudice indemnisable

— Dire et juger que et les époux [R] ne rapportent pas la preuve de préjudice indemnisable

En conséquence,

— Rejeter toutes les demandes de la SCI Maison Blanche et des époux [R]

En tout état de cause,

— Dire et juger que la société Allianz Iard intervient dans la limite des termes et conditions de sa police d’assurance, soit dans la limite de 500.000 euros et sous le bénéfice d’une franchise de 1.500 euros

— Condamner la SCI Maison Blanche ou tout succombant à verser à la société Allianz Iard la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner la SCI Maison Blanche ou tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. "

La société AL Diagnostics a été citée par remise à tiers à domicile le 7 décembre 2018. Elle n’a pas constitué avocat. La présente décision sera réputée contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 14 janvier 2024.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir « juger que » et « dire et juger que » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert ou lorsqu’elles ne consistent qu’en un simple rappel des dispositions légales ou règlementaires applicables au litige. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

1°) Sur la demande de diminution du prix

Lors du métrage de l’appartement, l’expert s’est interrogé sur le caractère privatif ou non du couloir de service en ce que la désignation du lot 163 dans l’acte de vente se révèle ambigüe, notant cependant que la société AL Diagnostics n’avait pas comptabilisé dans son métrage ce couloir.

La société Maison Blanche soutient que le grand couloir est commun et ne doit pas être pris en compte dans le calcul du métrage de la surface « Carrez » et fait valoir que :

— au visa des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, le lot n°162 dispose de deux accès à ce couloir commun, un premier en face de la cuisine (certainement réservé au personnel initialement) que son propriétaire a fermé, et un deuxième accès au niveau de la lingerie vers le débarras

— M. [B], président du conseil syndical confirme par mail du 23 mars 2022 que le couloir est commun aux deux lots dans son mail du 23 mars 2022

— le titre de propriété des époux [R] du 28 mars 2006 est sans ambigüité sur l’usage commun du couloir, mentionnant dans la désignation du lot 163 notamment : « couloir commun avec le lot numéro 162 donnant accès à l’escalier de service ».

— la surface de ce couloir n’est pas comprise dans le métrage réalisé par la société Al Diagnostics.

Les époux [R] estiment que la surface de ce couloir, qui mesure 26,25m2, doit être prise en compte dans le calcul de la surface privative du bien en ce que :

— bien que l’acte authentique de vente prévoit qu’il s’agit d’un couloir commun, les nouvelles descriptions des lots 162 et 163 (anciennement lors 138 et 139) dans le modificatif du règlement de copropriété de 1980 ne mentionnant plus ce couloir comme une partie commune

— le lot 162 ne contribue pas aux charges d’entretien de ce couloir de service.

La société Allianz Iard soutient que le diagnostiqueur n’a pas à procéder à une analyse juridique du lot, qu’il n’entre pas dans sa mission de vérifier préalablement les documents juridiques délimitant la propriété du bien mesuré et que, pour pouvoir se prononcer sur l’existence d’une faute commise par le diagnostiqueur, il convient de trancher la nature privative ou commune du couloir. Elle relève par ailleurs que si le couloir fait effectivement partie du bien litigieux, la différence de superficie ne serait que de 7,45m2 (3,4%) soit inférieure au seuil de tolérance posé par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1946.

Sur ce ;

Il ressort des éléments du dossier qu’à l’origine, le troisième étage de l’immeuble dans lequel est situé le lot n° 163 litigieux accueillait un seul lot (le lot 55) qui a été divisé en deux logement distincts (lots 138 et 139) selon modification du règlement de copropriété du 18 juillet 1969, étant alors spécifié que les deux logements partageaient le couloir qui donne accès à l’escalier de service. Suivant 8ème modificatif du règlement de copropriété en date du 20 mai 1980, le lot n°163 est ainsi désigné : « un appartement comprenant : hall d’entrée grand salon, deux chambres, dégagement cuisine, office, salle de bains, water-closets et couloir d’accès à l’ascenseur et à l’escalier de service ».

Le règlement de copropriété possède une valeur contractuelle qui prime sur l’état descriptif du logement contenu dans l’acte de vente. En outre, l’expert relève que le lot n°139 n’a actuellement aucun accès à cette partie du couloir.

Ainsi le couloir d’accès à l’escalier de service doit être comptabilisé dans la surface privative du lot n°163.

Il est constant que ni l’expert, ni la société AL Diagnostics n’ont pris en compte la superficie de ce couloir pour calculer la superficie privative du lot n°163.

Pour calculer la surface du lot, le mesurage de l’expert doit être retenu malgré les travaux réalisés depuis par l’acquéreur en ce que, selon l’expert, ils sont minimes et pas en mesure d’influer de manière significative la superficie de l’appartement.

Il convient donc de s’en tenir aux conclusions de l’expert et de fixer la surface privative du lot n°163 à 218,40 m2. A cette surface doit être rajoutée celle du couloir évaluée par l’expert à 26,25m2.

Ainsi la surface du lot n°163 sera évaluée à 244,65 m2 (218,40m2 + 26,25m2).

Elle est supérieure à la surface stipulée qui est de 237.20m2.

La demande en réduction de prix formée par la SCI Maison Blanche sera donc rejetée ainsi que les demandes indemnitaires subséquentes.

2°) Sur les frais irrépétibles

La SCI Maison Blanche qui succombe sera condamnée aux dépens et il sera fait droit à la demande de distraction formée par le conseil de la société Allianz Iard, en ce compris les frais d’expertise ;

La SCI Maison Blanche sera également condamnée à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 4.000 euros aux époux [R] et la somme de 2.000 euros à la société Allianz Iard.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort:

Déboute la SCI Maison Blanche de l’ensemble de ses demande au titre de la réduction du prix ;

Condamne la SCI Maison Blanche aux dépens, dont distraction au profit de l’avocat constitué pour la société Allianz Iard, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise ;

Condamne la SCI Maison Blanche à verser à [E] [R] et [V] [W], pris ensemble, la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SCI Maison Blanche à verser à la société Allianz Iard, la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 18 mars 2025

La Greffière La Présidente