TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [E] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Sophie VERGNAUD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02107 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FRD

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 24 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [S] [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sophie VERGNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2352

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparant et non représenté,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 24 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02107 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FRD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 février 2019, M. [S] [Z] a consenti un bail d’habitation à M. [E] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.030 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5.104,91 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [J] le 11 octobre 2024.

Par assignation du 23 janvier 2025, M. [S] [Z] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [J], voir statuer sur le sort de ses biens meubles garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux avec intérêt au taux légal à compter de leur exigibilité,

4.108,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens notamment le coût du commandement de payer, les frais de correspondance, le coût de l’assignation et les frais d’expulsion.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 Mars 2025. Un renvoi a été ordonné pour régularisation de la dénonciation de l’assignation à la préfecture. L’affaire a été rappelée à l’audience de plaidoirie du 19 mai 2025.

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, la même assignation a été placée deux fois, de sorte qu’un second dossier a été créé par le greffe.

Il y a en conséquence lieu d’ordonner la jonction des deux dossiers sous le même numéro de répertoire général, sans que cela ne puisse être analysé comme la jonction de deux instances distinctes.

À l’audience du 19 Mai 2025, M. [S] [Z] représenté par son conseil, a maintenu oralement l’intégralité de ses demandes et précisé que la dette locative, actualisée au 16 mai 2025, s’élève désormais à 6 .716,21 euros. M. [S] [Z] considère enfin qu’il n’y a eu qu’une reprise partielle du paiement du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [E] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

M. [S] [Z] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [S] [Z] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [E] [J].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [S] [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience du 19 Mai 2025.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 26 Février 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 09 Octobre 2024 pour la somme en principal de 5104,91 euros. Ce commandement pose la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

S’il est posé par erreur dans le commandement un délai de six semaines et non de deux mois au profit du locataire pour apurer sa dette locative, correspondant au délai applicable au présent litige antérieur à la loi du 27 juillet 2023, il sera relevé que le locataire n’avait pas réglé la dette locative dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu’il n’existe pas de grief qui puisse entraîner une nullité du commandement. Il sera simplement substitué le délai de deux mois au délai de six semaines qui est visé au commandement.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il n’ y a pas une reprise d’un versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [S] [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [S] [Z] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 mai 2025, M. [E] [J] lui devait la somme de 6.716,21 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 4.108,93 euros, suivant décompte arrêté au 22 janvier 2025.

M. [E] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et porteront intérêt au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [S] [Z] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en vertu de l’article L111-8 du code des procédures civile d’exécution, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de M. [S] [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Il est rappelé qu’en vertu de l’article L111-8 du code des procédures civile d’exécution, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction du dossier n° RG 25-0411 au dossier n° RG 25-02107.

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 09 Octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 février 2019 entre M. [S] [Z], d’une part, et M. [E] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 10 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [E] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [E] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [E] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail avec pour chacune, intérêt au taux légal à partir du jour de leur exigibilité ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [E] [J] à payer à M. [S] [Z] la somme de 4.108,93 euros (quatre mille cent huit euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [E] [J] à payer à M. [S] [Z] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [J] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 9 octobre 2024 et celui de l’assignation du 23 janvier 2025 à l’exclusion de tous autres frais.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 juillet 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge