TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [P] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08911 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55E3

N° MINUTE : 6

JUGEMENT

rendu le 22 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F,

[Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [I],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 avril 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08911 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55E3

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant avenant à un contrat de colocation en date du 28 juillet 2016 puis contrat du 2 octobre 2019 à effet rétroactif au 24 novembre 2018, la société SA [Adresse 4] a consenti, pour une durée trimestrielle renouvelable, un bail d’habitation en colocation d’un logement meublé à M. [P] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3], logement n°0372, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial calculé au prorata de son occupation de 282,76 euros et d’une provision pour charges de 96,16 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au colocataire un commandement de payer la somme principale de 1576,37 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [I] le 3 mai 2024.

Par assignation du 11 septembre 2024, la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [I], statuer sur le sort des biens, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actuel majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2588,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 février 2025, la société SA [Adresse 4] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 février 2025, s’élève désormais à 4210,92 euros, échéance de janvier 2025 incluse. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à des délais de paiement, a fortiori, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle indique ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement concernant le défendeur.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [P] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

La société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 30 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1576,37 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans ce délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 juin 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens, que le versement intégral du loyer courant ait été repris et que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative.

Or en l’espèce, M. [P] [I] ne comparaît pas à l’audience et ne forme, par définition, aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar du bailleur. En tout état de cause, il n’a pas repris le paiement de son loyer.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [P] [I] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SA [Adresse 4] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [P] [I] sera condamné à verser à la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation à compter du 12 juin 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire. Son montant sera équivalent au montant du loyer actuel, avec indexation et augmenté de la provision sur charge, rien ne justifiant la majoration de 50% sollicitée par la requérante qui ne l’a d’ailleurs pas appliquée jusque-là.

Il résulte du décompte actualisé au 5 février 2025 que M. [P] [I] était redevable, à cette date, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues, terme de janvier 2025 inclus, de la somme de 4 210.92 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [P] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société SA [Adresse 4] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien ne justifie qu’il soit dérogé à ce principe, en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de colocation conclu le 2 octobre 2019, à effet rétroactif au 24 novembre 2018, entre la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et M. [P] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], logement n°0372 est résilié depuis le 12 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [P] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [P] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], logement n°0372 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

CONDAMNE M. [P] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé annuellement et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 12 juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DEBOUTE la société SA [Adresse 4] de sa demande de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme équivalant au loyer majoré de 50% outre les charges,

CONDAMNE M. [P] [I] à payer à la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 4 210.92 euros (quatre mille deux cent dix euros et quatre vingt douze centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 5 février 2025, échéance de janvier incluse,

CONDAMNE M. [P] [I] à payer à la société SA [Adresse 4] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 avril 2024 et celui de l’assignation du 11 septembre 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE [Localité 5],

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge