TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e GIANGRASSO

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e BAUDOUIN

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/16010

N° Portalis 352J-W-B7F-CVYVZ

N° MINUTE :

Assignation du :

23 décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 19 décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [J] [L]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Monsieur [F] [L]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentés par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet VALIERE CORTEZ

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par Maître Elsa GIANGRASSO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0438

Décision du 19 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/16010 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVYVZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Madame Brigitte BOURDON, vice-présidente

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 10 octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 19 décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Messieurs [J] et [F] [L] (ci-après " consorts [L] ") sont propriétaires en indivision des lots n°17 et n°8 (un local à usage commercial et une cave aménagée en local à usage commercial) de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 18 juin 2021, les consorts [L] ont conclu avec la société APIVY une promesse de vente portant sur ces deux lots pour un prix de

1 550 000 euros. Cet acte comportait notamment une condition suspensive particulière, tenant à l’obtention de l’autorisation de la copropriété pour les travaux de création d’un accès PMR (personnes à mobilité réduite) sur le [Adresse 10].

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 25 octobre 2021, les résolutions n°2 et 3 ayant respectivement pour objet une « demande d’ouverture de la façade du local commercial » et une « demande de réalisation d’une trémie au sein du local commercial » ont été rejetées.

C’est dans ces conditions que les consorts [L] ont fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 23 décembre 2021, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14], aux fins d’autorisation judiciaire de travaux et de réparation de leurs divers préjudices, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Par acte notarié du 10 septembre 2024, les consorts [L] ont vendu leurs lots à la société ALTIZO.

Par ordonnance du 15 novembre 2024, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture du 31 janvier 2024 et a ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux consorts [L] d’actualiser leurs demandes au vu de la vente de leurs biens.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, et au visa des articles 8 alinéa 2, 9, 10-1, 25 b) et 30 alinéas 1 et 4 de la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967, les articles 544 et 1353 du code civil, et les articles 9, 699, 700 du code de procédure civile, Messieurs [J] et [F] [L] demandent au tribunal de :

«  DIRE Messieurs [J] et [F] [L] recevables et bien fondés en leurs demandes,

EN CONSEQUENCE, y faisant droit :

DIRE que le refus d’autoriser les travaux opposé aux termes des résolutions n° 2 et 3 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] du 25 octobre 2021 présente un caractère abusif et caractérise une rupture d’égalité,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à Messieurs [J] et [F] [L] la somme de 268 000 € sans pouvoir être inférieure à 60 000 € par an jusqu’à la vente du 10 septembre 2024 au titre de la perte de chance d’avoir vendu à un prix supérieur ou reloué leur bien,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à Messieurs [J] et [F] [L] une somme de 50 838,91 € au titre de leur préjudice matériel,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer Messieurs [J] et [F] [L] une somme de 8.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DISPENSER le nouveau propriétaire des lots n°8 et 17 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE, BAUDOUIN, DAUMAS, CHAMARD, BENSAHEL, GOMEZ-REY, BESNARD, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. "

*

Décision du 19 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/16010 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVYVZ

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2024 par voie électronique, et au visa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 11ème demande au tribunal de :

«  Juger que le refus d’autoriser les travaux ne présente aucun caractère abusif ;

Juger les travaux initialement demandés n’étaient pas indispensables à la vente ;

Juger qu’il n’existe pas de lien de causalité entre le refus d’autoriser les travaux et les conditions de la vente du bien ;

Débouter Messieurs [L] de toutes les demandes ;

Reconventionnellement, Condamner solidairement Messieurs [L] à payer au syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13], la somme de 1 530 Euros en réparation du préjudice financier engagé du fait de l’imprécision de la demande présentée en assemblée générale ;

Condamner solidairement Messieurs [L] à payer au Syndicat des copropriétaires, la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’au paiement des entiers dépens. "

* * *

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 19 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 10 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. En l’espèce, la demande initiale d’autorisation judiciaire des travaux, qui ne figure plus dans le dispositif de leurs dernières écritures, a été abandonnée par les consorts [L]. Dès lors, les moyens y relatifs, bien qu’ils apparaissent toujours dans leurs conclusions, ne seront pas repris ci-après.

1 – Sur la demande d’indemnisation

Les résolutions portant sur les demandes de travaux sont ainsi rédigées (pièce n°18) :

«  2 – DEMANDE D’OUVERTURE DE LA FAÇADE DU LOCAL COMMERCIAL AFIN DE PERMETTRE L’ENTREE DU PUBLIC DIRECTEMENT DEPUIS LE BOULEVARD AU SEIN DE LA BOUTIQUE (SANS DEVOIR ENTRER PAR LE PORCHE DU [Adresse 2])

Décision du 19 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/16010 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVYVZ

(ARTICLE 25-1).

Résolution :

L’assemblée générale, en application de l’article 25-b de la loi du 10 juillet 1965, après avoir pris connaissance du dossier technique (descriptifs et plans) joint à la convocation de la présente assemblée et après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise Monsieur [L], propriétaire des lots n° 17 – LOCAL COMMERCIAL/ 8 CAVE N° 8 à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux suivants :

OUVERTURE DE LA FACADE DU LOCAL COMMERCIAL AVEC CHANGEMENT DE LA DEVANTURE.

Cette autorisation est donnée à la condition suspensive que :

— La réalisation des travaux soit conforme aux règles de l’art ; le propriétaire fera son affaire personnelle du respect de toutes les règlementations applicables.

— Les autorisations administratives nécessaires à la réalisation de ces travaux aient été obtenues par Monsieur [L], à sa demande. Copie de ces autorisations seront remises au syndic.

— Les travaux soient effectués sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble aux frais exclusifs du demandeur qui devra en justifier.

— Les travaux seront également visés par un bureau de contrôle aux frais exclusifs du demandeur qui devra en justifier.

— Une assurance « dommages-ouvrage » dans le cas où celle-ci serait obligatoire, soit souscrite par Monsieur [L] avec extension de garantie « aux existants ». Copie de l’attestation d’assurance sera remise au syndic.

— L’état des lieux contradictoire par huissier soit réalisé avant les travaux.

— Les entreprises réalisant les travaux justifient avant les travaux de toutes leurs qualifications

(KBIS, relevé d’identité bancaire, attestation d’assurances en cours de validité …).

Le copropriétaire sera responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.

Il aura également l’obligation de supporter, à ses frais et sous sa responsabilité, l’entretien de l’équipement installé.

Conformément à l’article 42 de la loi du 1er juillet 1965, ces travaux ne pourront pas être engagés avant la fin des délais de non contestation. (…) "

«  3 – DEMANDE DE REALISATION D’UNE TREMIE AU SEIN DU LOCAL COMMERCIAL AFIN DE REJOINDRE LES [Localité 11] AU SOUS-SOL PERMETTANT AINSI DE SE RELIER A LA ZONE DE STOCKAGE (ARTICLE 25-1).

L’assemblée générale, en application de l’article 25-b de la loi du 10 juillet 1965, après avoir pris connaissance du dossier technique (descriptifs et plans) joint à la convocation de la présente assemblée et après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise Monsieur [L], propriétaire des lots n° 17 – LOCAL COMMERCIAL/ 8 CAVE N° 8 à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux suivants :

REALISATION D’UNE TREMIE AU SEIN DU LOCAL COMMERCIAL AVEC MISE EN PLACE D’UN ESCALIER.

(…) "

*

Au soutien de leur demande d’indemnisation, les consorts [L] font valoir que le refus opposé par l’assemblée générale du 25 octobre 2021 constitue un abus de majorité, en ce que leur demande, accompagnée d’un dossier complet, porte sur des travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble et ne portant pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Ils précisent que l’activité de pâtisserie [V] [Z], locataire prévu par la société APIVY à la suite de son achat, n’avait vocation à entreposer aucune matière périssable en boutique et que les atteintes à la tranquillité de l’immeuble ne sont qu’hypothétiques. Ils soutiennent que l’absence d’ouverture de la devanture diminue considérablement l’utilisation de ce local commercial, tandis que l’autre local commercial de l’immeuble loué à la MGEN dispose d’une ouverture directement depuis le [Adresse 10], ce qui crée une rupture d’égalité entre les droits des copropriétaires. Ils ajoutent que le refus pourrait reposer en partie sur les intérêts personnels du président du conseil syndical, puisque ce dernier leur avait proposé de faire intervenir sa sœur, professionnels de l’immobilier commercial, dans l’opération de cession.

*

En réplique, le syndicat des copropriétaires soutient que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’abus de majorité, et que ces travaux ne bénéficiaient pas à la collectivité des copropriétaires mais uniquement à l’intérêt de la pâtisserie [V] [Z], futur locataire du bénéficiaire de la promesse de vente. Il ajoute que le refus des travaux était justifié par le caractère incomplet et imprécis du projet, ainsi que l’atteinte portée à l’harmonie en façade de l’immeuble, au règlement de copropriété et aux droits des autres copropriétaires.

Il allègue que le projet ne comportait pas les aménagements indispensables pour adapter les locaux à une activité de métier de bouche, en ce qu’il ne définissait pas clairement la disposition du système de ventilation ou des prises d’air, que la position d’un bandeau lumineux n’était pas précisée et qu’un emplacement dédié aux poubelles n’a pas été conçu à l’intérieur du local notamment. Il souligne que les travaux d’ouverture de la façade nécessitent la démolition du soubassement existant, et le remplacement de la pierre par de larges baies vitrées, rompant ainsi l’équilibre harmonieux de la façade, comparativement à la devanture plus sobre et plus ancienne du lot occupé par la MGEN. Il expose que les réfrigérateurs prévus dans la zone de stockage, destinés à conserver des matières périssables, sont incompatibles avec l’activité d’économat de la cave prévue au règlement de copropriété.

Sur ce,

De jurisprudence constante, l’abus de majorité est défini comme le fait pour la majorité d’utiliser ses voix en assemblée générale de manière à favoriser ses intérêts exclusifs, au détriment de ceux des autres copropriétaires et de l’intérêt général.

Il appartient donc aux demandeurs, qui invoquent un abus de majorité, de rapporter la preuve que les copropriétaires ont utilisé la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit, le plus souvent, dans un intérêt personnel, soit dans leur intérêt exclusif au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec l’intention de nuire.

C’est dans le libre exercice de ses droits qu’une assemblée générale accorde ou refuse une autorisation, l’abus de majorité doit alors être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Il convient également de rappeler que l’assemblée générale est souveraine et que les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.

En l’espèce, les consorts [L] ne démontrent pas que les demandes d’autorisation de travaux ont été rejetées sans motif valable, dès lors que les explications apportées par le syndicat des copropriétaires sur l’opposition des copropriétaires sont étayées.

En effet, il ressort de l’examen des pièces du dossier que le refus par l’assemblée générale en date du 25 octobre 2021 porte d’abord sur les travaux d’ouverture de la façade du local commercial avec notamment changement de la devanture. Il résulte du rapport de conseil à la copropriété du 9 septembre 2021 (pièce n°11) établi par la société ARCHICOPRO, architecte de la copropriété, ainsi que du dossier de faisabilité du 8 septembre 2021 annexé à la convocation de l’assemblée générale (pièce n°16), que ces travaux impliquent la démolition du soubassement et le remplacement de la pierre par de larges baies vitrées, afin de permettre l’accès de la clientèle depuis le [Adresse 10], étant précisé que ce local ne disposait jusqu’alors que d’un accès par le porche. Le tribunal relève que les copropriétaires ont légitimement pu, et sans commettre aucun abus de majorité, refuser de voter en faveur de ces travaux, les modifications envisagées étant susceptibles de rompre l’équilibre harmonieux de la façade de l’immeuble, étant par ailleurs relevé que le rapport de l’architecte de la copropriété soumis à l’assemblée faisait état d’interrogations notamment quant aux matériaux utilisés pour la devanture.

S’agissant de la demande de réalisation d’une trémie au sein du local commercial, il ressort du règlement de copropriété (pièce défendeur n°1) que le lot n°8 constitue une grande cave « aménagée en local à usage commercial (économat, deux salles d’archives, une salle de coffre) avec chaufferie ». L’opposition des copropriétaires à ces travaux, qui avaient pour effet d’aménager le sous-sol en lieu de stockage comportant un emplacement prévu pour des réfrigérateurs, destinés par sa nature à conserver des denrées alimentaires au regard de l’activité pâtissière envisagée, ne saurait être considérée comme injustifiée.

Décision du 19 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

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En effet, si contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires le fait que la cave soit désignée comme « économat » dans le règlement de copropriété ne fait pas par principe obstacle à ce que celle-ci soit affectée à un autre usage dès lors que celui-ci est conforme à la destination de l’immeuble, le refus de l’assemblée d’autoriser ces travaux n’est pas pour autant abusif.

Ainsi, c’est sans commettre d’abus de majorité que l’assemblée générale a pu estimer que le projet d’aménagement de la cave en zone de stockage de denrées alimentaires n’était pas suffisamment précis quant aux aménagements nécessaires tels que les conduits d’extraction ou de ventilation.

En outre, l’allégation des demandeurs selon laquelle le président du conseil syndical aurait refusé les travaux dans son intérêt personnel en lien avec la proposition d’intervention de sa sœur dans l’opération de cession n’est nullement étayée par des éléments probants, aucun lien n’étant établi entre cette proposition et le refus des travaux.

S’agissant de la rupture d’égalité invoquée par les consorts [L], avec l’autre local commercial occupé par la MGEN, qui dispose d’un accès direct sur rue, il convient de relever que leur demande de travaux porte non seulement sur la création d’un accès sur le [Adresse 10], mais également sur la suppression du soubassement et la création de larges baies vitrées en modifiant la devanture. Dès lors, la comparaison de ces deux locaux commerciaux n’est pas pertinente.

Enfin, les demandeurs n’apportent pas davantage la preuve d’une quelconque intention de nuire de la part des copropriétaires majoritaires.

Dès lors, aucun abus de majorité n’est caractérisé.

Par conséquent, sans qu’il soit besoin d’examiner les moyens relatifs aux préjudices allégués, il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire des consorts [L] formulée sur le fondement de l’abus de majorité.

2 – Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

Au soutien de sa demande indemnitaire, le syndicat des copropriétaires sollicite, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation solidaire des demandeurs au remboursement de la somme de 1 530 euros, en faisant valoir que l’imprécision et le caractère incomplet du projet de travaux soumis en assemblée générale ont conduit le syndicat à engager des frais d’architecte pour analyser ce projet.

*

Les consorts [L] n’ont pas répondu sur ce point.

*

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété, dans son titre III, que les travaux sur les devantures et vitrines des magasins devront être effectués sous la surveillance de l’architecte de la maison, dont les honoraires seront à la charge du propriétaire intéressé.

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Le syndicat des copropriétaires justifie par la facture d’honoraires d’ARCHICOPRO et le relevé général des comptes de 2021 (pièces défendeur n°3 et 4) les frais d’architecte exposés pour l’analyse du projet de travaux présentés par les consorts [L].

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner in solidum les consorts [L] au paiement de la somme de 1 530 euros correspondant à ces frais.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [L], partie perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, les consorts [L] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, les consorts [L] seront déboutés de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Messieurs [J] et [F] [L] de leur demande indemnitaire ;

CONDAMNE in solidum Messieurs [J] et [F] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14] une somme de 1 530 euros au titre de remboursement des frais d’architecte ;

DEBOUTE Messieurs [J] et [F] [L] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure;

CONDAMNE in solidum Messieurs [J] et [F] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Messieurs [J] et [F] [L] aux dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 12] le 19 décembre 2025.

La greffière La présidente