TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [P] [Z] [O] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Sabrina GOZLAN-JANEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03961 – N° Portalis 352J-W-B7I-C7T4Q

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [X] [F], demeurant [Adresse 2] (ETATS UNIS)

représenté par M^e Sabrina GOZLAN-JANEL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN480

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [Z] [O] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 02 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03961 – N° Portalis 352J-W-B7I-C7T4Q

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat prenant effet le 18 septembre 2022, pour une durée d’un an renouvelable tacitement, M. [H] [X] [F] a donné à bail à M. [P] [Z] [O] [G] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 1795 euros, charges provisionnelles mensuelles de 195 euros comprises.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 14 juin 2024, M. [H] [X] [F] a fait délivrer à M. [P] [Z] [O] [G] un congé pour vente à effet au 18 septembre 2024.

Par procès-verbal du 29 juillet 2024, un commissaire de justice mandaté par M. [H] [X] [F] a constaté la publication sur le site booking.com d’une annonce aux fins de location de courte durée d’un appartement sous la référence « Cozy 1 mezzanine & 1 bedroom Louvre Moulins Free Netflix ».

Par courrier du 2 septembre 2024, M. [H] [X] [F] a été mis en demeure par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de faire cesser les sous-locations provenant de l’appartement dont il est propriétaire, et les nuisances qui en résultaient.

Par actes de commissaire de justice du 9 septembre 2024, M. [H] [X] [F] a fait délivrer à M. [P] [Z] [O] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire, outre un commandement d’avoir à respecter les obligations du bail, visant son obligation d’occupation personnelle, de jouissance paisible des lieux et l’interdiction de sous-location de tout ou partie des lieux loués.

Par procès-verbal du 17 octobre 2024, un commissaire de justice mandaté par M. [H] [X] [F] a de nouveau constaté la présence sur le site booking.com d’une annonce aux fins de location de courte durée d’un appartement sous la référence « Cozy 1 mezzanine & 1 bedroom Louvre Moulins Free Netflix ».

Par acte de commissaire de justice remis en date du 20 novembre 2024 à étude, M. [H] [X] [F] a assigné M. [P] [Z] [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de :

— le recevoir et le déclarer bien fondé en ses demandes ;

— à titre principal, constater la résiliation du bail aux torts du locataire -sic- à effet du 18 septembre 2024, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour inexécution de l’obligation d’occupation personnelle et de jouissance paisible des lieux;

— ordonner à M. M. [P] [Z] [O] [G] de restituer les clés du logement dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement ;

— dire que la libération des lieux sera constatée par la remise effective des clés entre les mains du bailleur à domicile élu,

— dire qu’à défaut de remise effective des clés, M. [H] [F] pourra faire procéder à l’expulsion des lieux de M. [P] [Z] [O] [G] et à celle de tous les occupants de son chef, avec concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— condamner M. [P] [Z] [O] [G] au paiement de la somme de 5707 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges de juin, juillet, août jusqu’au 18 septembre 2024, à parfaire au jour du prononcé du jugement, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 9 septembre 2024 sur la somme de 3590 euros et du présent jugement pour le surplus;

— condamner M. [P] [Z] [O] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer journalier, outre les charge, soit 1795 euros, à compter du 18 septembre 2024 ou du jugement jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs,

— condamner M. [P] [Z] [O] [G] au paiement de la somme de 49 875 euros correspondant aux fruits civils perçus dans le cadre de la sous-location illicite du bien, à parfaire,

— condamner M. [P] [Z] [O] [G] au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les deux commandements du 9 septembre 2024, d’un montant de 281,92 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience dédiée à l’examen des demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire du 06/12/2024.

Par courrier du 8 avril 2025, le conseil du demandeur a informé la juridiction de ce que l’affaire ne concernait pas un constat d’acquisition de la clause résolutoire. L’affaire a donc été renvoyée à l’audience d’orientation du 20 mai 2025, ce dont les deux parties ont été avisées par courrier simple du 15 avril 2025, le défendeur ayant par ailleurs été réassigné pour cette audience par acte en date du 29 avril 2025, signifié à étude, lequel contenait des demandes identiques à celles formulées dans l’acte introductif d’instance du 20 novembre 2024.

A l’audience du 20 mai 2025, M. [H] [X] [F], représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

M. [P] [Z] [O] [G] ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 25-8 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…).

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, le bail consenti à M. [P] [Z] [O] [G] pour une durée d’un an a été tacitement reconduit pour la dernière fois le 18 septembre 2023 pour expirer le 17 septembre 2024 à minuit.

Or, non seulement le congé délivré le 14 juin 2024 par lettre recommandée avec avis de réception prévoit un effet au 18 septembre 2024, soit une date postérieure à l’échéance du bail, mais il ressort par ailleurs des informations de suivi du courrier qu’il n’a été remis à son destinataire que le 19 juillet 2024, soit moins de trois mois avant l’échéance précitée.

Il convient par conséquent de constater que le congé n’a pas été délivré dans les formes et délais légaux requis et de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail à la date du 18 septembre 2024.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause intitulée « Occupation. Jouissance », stipulant que le locataire s’engage à occuper personnellement les lieux, à en user paisiblement, selon la destination prévue, exclusivement pour l’habitation, et qu’il ne pourra en aucun cas sous-louer tout ou partie des lieux loués.

Or, il ressort des constats de commissaire de justice des 29 juillet 2024 et 17 octobre 2024, lesquels contiennent des captures d’écran effectuées sur le site BOOKING.COM à ces dates, que l’appartement loué par M. [P] [Z] [O] [G], qui comprend, ainsi que le stipule le contrat de bail, une mezzanine et une chambre, a été proposé à la location sur cette plateforme sous la dénomination « Cozy 1 mezzanine and 1 bedroom Louvre Moulins Free Netflix » et que 175 clients ont commenté leur expérience de séjour dans ce bien.

La sous-location illicite de son logement par M. [P] [Z] [O] [G] est par ailleurs étayée par la mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à M. [F] le 2 septembre 2024, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires se plaignait, auprès du bailleur, de troubles anormaux du voisinage (va-et-vient permanents, bruits, dégradations des parties communes) en lien avec les locations de courte durée de type AirBnB de son appartement, sujet dont il est établi qu’il a été discuté lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble en date du 24 octobre 2024, à l’issue de laquelle devait être votée une résolution portant sur l’assignation en justice de M. [H] [F] et de son locataire, M. [G], aux fins de faire cesser ces troubles.

M. [P] [Z] [O] [G] non comparant, n’apporte, par définition, aucun élément de nature à démontrer qu’il avait obtenu l’accord écrit de son bailleur pour sous-louer le bien, lequel l’a

La fréquence, importante, de la sous-location étant établie par le nombre de commentaires laissés par les sous-locataires sur le site Booking.com, et M. [P] [Z] [O] [G] n’ayant pas supprimé l’annonce postérieurement à la délivrance d’un commandement d’avoir à respecter les obligations du bail, le manquement grave et répété aux obligations légales et contractuelles du preneur tenant à la sous-location illicite du bien est avéré.

Il y a lieu, en conséquence, de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il convient en l’espèce de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du présent jugement au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [P] [Z] [O] [G] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, jusqu’à son départ effectif, constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers

L’article 1103 du même code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, M. [H] [F] sollicite la condamnation de M. [P] [Z] [O] [G] au paiement de la somme de 5707 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges de juin, juillet, août jusqu’au 18 septembre 2024, à parfaire au jour du prononcé du jugement, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 9 septembre 2024 sur la somme de 3590 euros et du présent jugement pour le surplus.

Il sera toutefois constaté que M. [H] [F] ne produit aucune pièce au soutien de sa demande. En effet, s’il est produit un commandement de payer la somme en principal de 3590 euros, signifié au locataire le 9 septembre 2024, au titre de « loyers et charges impayés », force est de constater que ce commandement ne contient aucun décompte, et que le demandeur ne produit aucun décompte locatif postérieur permettant au juge d’examiner sa demande et de vérifier le montant de sa créance à la date de l’audience.

Il sera en conséquence débouté de sa demande formée au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite

Selon l’article 548 du code civil, les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement.

L’article 549 dispose que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement.

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire en application de l’article 548 précité (Civ. 3ème 12 septembre 2019, n°18-20.727).

Il en résulte que les fruits de la sous-location appartiennent par accession au bailleur, et que le preneur, qui n’est pas un possesseur de bonne foi, ne peut prétendre à voir déduire du montant des fruits de la sous-location celui des loyers encaissés par le bailleur.

En l’espèce, il est établi que M. [P] [Z] [O] [G] a sous-loué l’appartement litigieux sans autorisation, et que ces sous-locations ont été commentées par 175 clients sur le site Booking.com. S’il n’est pas justifié du nombre de nuits passées dans le logement litigieux par chacune des personnes ayant laissé un commentaire, il peut être raisonnablement considéré que chaque personne ayant laissé un commentaire y a séjourné au moins une nuit.

Il convient donc de retenir, pour calculer le montant des fruits civils, une location d’une nuit par commentaire, au nombre de 175 selon constat du 17 octobre 2024.

S’agissant du prix de la nuitée, il résulte du calendrier, consulté par le commissaire de justice sur le site booking.com, que les locations étaient proposées au prix de 222 euros par nuit en semaine, et au prix de 272 euros par nuit les vendredis et samedis, le prix pouvant atteindre 454 euros le soir du 24 décembre et 733 euros le soir du 31 décembre, le logement n’étant toutefois pas apparu loué à ces dates. Il sera donc retenu un prix moyen de 247 euros par nuit (222+272 /2), étant précisé que le logement apparaît plus fréquemment loué durant les week-ends qu’en semaine.

Les sous-loyers perçus par M. [P] [Z] [O] [G] s’élèvent, au regard de ce qui précède, à la somme de 247 x 175 euros, soit 43 225 euros.

M. [P] [Z] [O] [G] est donc redevable de la somme de 43 225 euros au titre des fruits civils et sera condamné au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [Z] [O] [G], partie succombante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement d’avoir à respecter les obligations du contrat bail, mais excluant le coût du commandement de payer, lequel n’est justifié par aucune des pièces versées aux débats.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [P] [Z] [O] [G] par M. [H] [X] [F] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 18 septembre 2022 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], ne sont pas réunies,

En conséquence,

REJETTE la demande tendant au constat de la résiliation du bail à la date du 18 septembre 2024 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 19 décembre 2022 entre M. [H] [X] [F] et M. [P] [Z] [O] [G], locataire, relatif à un logement meublé situé [Adresse 3], aux torts du preneur à la date du présent jugement,

ORDONNE en conséquence à M. [P] [Z] [O] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour M. [P] [Z] [O] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [H] [X] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de condamnation de M. [P] [Z] [O] [G] au paiement de la somme de 5707 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges de juin, juillet, août jusqu’au 18 septembre 2024, à parfaire au jour du prononcé du jugement, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 9 septembre 2024 sur la somme de 3590 euros et du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE M. [P] [Z] [O] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation à M. [H] [X] [F], à compter du lendemain du présent jugement et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, qui sera sera égale au montant des loyers indexés (indice INSEE) et charges qui auraient été payés si le bail avait continué ;

CONDAMNE M. [P] [Z] [O] [G] à payer à M. [H] [X] [F] la somme de 43 225 euros au titre des fruits civils,

CONDAMNE M. [P] [Z] [O] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement d’avoir à respecter les obligations du contrat bail du 9 septembre 2024, mais excluant le coût du commandement de payer,

CONDAMNE M. [P] [Z] [O] [G] à payer à M. [H] [X] [F] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [H] [X] [F] du surplus de ses prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 02 septembre 2025

le greffier le Président