TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 24/51999 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4EAQ

N° : 2

Assignation du :

12 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 mars 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 12] représenté par son Syndic le Cabinet SA GESTION

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par M^e Magali FRANCIS, avocat au barreau de PARIS – #E0319

DEFENDERESSES

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GEMACOU

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS – #B1102

La S.A.S. WIN WIN

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Patrick TARDIEU, avocat au barreau de PARIS – #E0831

DÉBATS

A l’audience du 18 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La SCI Gemacou est propriétaire des lots 1 et 2, constitués d’un local à usage commercial et d’un entresol dans l’immeuble situé [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété.

Le 22 octobre 2021, ces locaux ont été donnés à bail commercial à la société Win Win, pour y exploiter une activité de « restauration sous toutes ses formes, sur place et à emporter, et en livraison ».

Le 13 octobre 2022, les copropriétaires réunis en assemblée générale se sont plaints du fait que le locataire avait réalisé des travaux de création d’une bouche d’aération, sans autorisation de la copropriété, cette aération générant beaucoup de bruit dans la cour.

Reprochant à l’exploitant les nuisances sonores liées à la création de cette bouche d’aération ainsi que des nuisances olfactives résultant de l’exploitation du restaurant, cette situation persistant malgré ses lettres de mise en demeure, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] a, par exploit délivré le 12 mars 2024, fait citer la SCI Gemacou et la SAS Win Win devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins essentielles de remise en état des lieux, de cessation des nuisances sonores et olfactives et d’indemnisation provisionnelle d’un préjudice de jouissance.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et celles-ci ont été enjointes de rencontrer un médiateur.

La tentative amiable ayant échoué, les parties ont été entendues en leurs plaidoiries le 18 février 2025.

Dans le dernier état de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires sollicite de :

débouter les défenderesses de leurs demandes, à l’exception, s’agissant de la SCI Gemacou, de sa demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner en conséquence l’expulsion de la société Win Win des lieux,réserver ses droits suite au retrait de la bouche d’aération sortant d’un mur de la courette, en cas de préjudice futur, ce retrait n’ayant pas été effectué sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et de son syndic, et le demandeur ignorant la nature exacte des travaux,ordonner la cessation immédiate des nuisances sonores et olfactives créées par le restaurant à compter de la décision à intervenir,ordonner à compter de la décision à intervenir, la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial,à défaut, ordonner la cessation immédiate de l’activité de la société Win Win et son expulsion immédiate avec recours à la force publique et à l’assistance d’un serrurier si besoin,en tout état de cause, condamner les défenderesses à verser une provision sur son préjudice résultant des nuisances olfactives et sonores de 5000 euros,condamner solidairement les défenderesses à lui verser la somme de 3500€ au titre de frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

En réponse, la SCI Gemacou sollicite de dire n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes du syndicat des copropriétaires et de débouter la société Win Win des demandes formées à son encontre. A défaut, elle sollicite de :

condamner la société Win Win à la garantir de toutes les condamnations et conséquences financières qui en découlent prononcées à son encontre,constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 8 mars 2024,ordonner l’expulsion de la société Win Win des lieux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,condamner la société Win Win à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des provisions pour charges jusqu’à son départ des lieux,en tout état de cause, condamner tout succombant à lui verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Enfin, la SAS Win Win sollicite de :

rejeter les dernières écritures signifiées le 13 février 2025 par le syndicat des copropriétaires compte tenu des demandes nouvelles formulées,écarter des débats l’attestation de Madame [F],dire n’y avoir lieu à référé,dire irrecevable et mal fondée la demande reconventionnelle de la SCI Gemacou en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise sur la question de l’état de la bouche d’aération et des nuisances sonores et olfactives,condamner le syndicat des copropriétaires et la société Gemacou à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes aux fins de “juger”, formulées dans les écritures des parties, qui consistent en réalité en la reprise de simples moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions, ne revêtent pas les caractéristiques de la demande au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci, lesquelles n’ont d’ailleurs pas été reprises dans le dispositif.

Sur le rejet des écritures du syndicat des copropriétaires signifiées le 13 février 2025

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

La société Win Win sollicite le rejet des écritures signifiées par le syndicat des copropriétaires le 13 février 2025 compte tenu de la demande de constatation de la résiliation du bail qu’elle y forme pour la première fois, quelques jours avant l’audience.

Le délai de signification des écritures entre conseils imparti par le président d’audience a été respecté par le requérant, la date butoir des dernières écritures étant fixée au 13 février 2025, soit cinq jours avant l’audience, ce qui a permis à la défenderesse de formuler ses observations sur cette demande additionnelle, laquelle n’apparaît pas véritablement nouvelle puisqu’elle vient au soutien de la demande d’acquisition de la résiliation du bail formé par le propriétaire des lieux.

Il n’y a dès lors pas lieu de rejeter les écritures du syndicat des copropriétaires.

Sur le rejet de l’attestation de Madame [F]

Il semble se déduire des écritures de la société Win Win qu’elle sollicite le rejet de l’attestation de Madame [F] aux motifs qu’elle ne respecterait pas les prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile, le témoin ne précisant pas qu’il est informé des risques d’une fausse attestation.

Nonobstant le fait que l’attestation figurant en pièce 20-1 fait bien état de la connaissance par le témoin des risques encourus en cas de fausse déclaration, le non respect des prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile n’a pas pour conséquence d’entraîner l’irrecevabilité de l’attestation, mais d’en réduire la force probante.

La demande aux fins d’écarter le témoignage de Madame [F] sera rejetée.

Sur la demande principale de cessation des nuisances sonores et olfactives

Le syndicat des copropriétaires soutient que si l’aération créée par la société Win Win a été rebouchée, l’exploitant a par la suite installé un système Mobichef dans les lieux, sans l’autorisation de la copropriété, ce procédé ne respectant pas la réglementation en vigueur dès lors qu’il continue de créer des nuisances olfactives, comme cela résulte de témoignages recueillis en septembre 2024 et en janvier 2025, et rejette l’air vicié sous les fenêtres des occupants de l’immeuble en violation de l’article 63 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 11].

En réponse, la société Win Win rappelle qu’elle a bouché l’aération dont elle n’était pas à l’origine et estime que le syndicat des copropriétaires ne peut plus se prévaloir d’un trouble manifestement illicite ni de l’existence de nuisance sonores et olfactives en lien avec cette bouche d’aération. Elle conteste le fait que le système Mobichef rejette de l’air vicié à l’extérieur de l’immeuble, seule de la vapeur d’eau filtrée étant rejetée sans aucune sortie sur la courette. Elle soutient que dans la mesure où le système ne rejette pas d’air vicié, l’article 63 de l’arrêté du 20 novembre 1979 n’est pas applicable et juge insuffisants les éléments versés aux débats pour établir la persistance de nuisances.

La société Gemacou fait observer qu’à l’exception des déclarations de deux copropriétaires, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément probant sur la persistance de nuisances sonores et de nuisances olfactives.

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Le juge apprécie la réalité du trouble avec les éléments dont il dispose le jour où il statue.

L’article 63 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire pour le département de [Localité 11] dispose, concernant les locaux dits « à pollution spécifique », tels que les cuisines, que l’air extrait des locaux doit être rejeté à au moins huit mètres de toute fenêtre, de toute prise d’air neuf, de tout débouché de conduit de fumée et de tout conduit de ventilation sauf aménagements tels qu’une reprise d’air pollué ne soit pas possible. L’air extrait des locaux à pollution spécifique doit, en outre, être rejeté sans recyclage.

Il est constant que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de la violation de cet arrêté que s’il démontre qu’elle est à l’origine d’un préjudice.

En premier lieu, il résulte d’un procès-verbal de constat établi le 14 juin 2024 que le conduit d’aération litigieux a été rebouché, ce qui n’est pas contesté par les autres parties. Aucune demande particulière n’est faite à ce sujet à l’exception d’une demande de « réserve des droits du syndicat des copropriétaires » qui ne revêt pas les caractéristiques d’une prétention dans la mesure où elle n’est pas créatrice de droits. Il ne sera donc pas répondu à cette demande.

Les nuisances sonores étaient liées au fonctionnement de cette bouche d’aération. Le syndicat des copropriétaires, dans ses écritures, évoque au présent leur existence, mais ne produit toutefois aucun élément objectif postérieur au mois de juin 2024 permettant de documenter la persistance de telles nuisances. Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de cessation des nuisances sonores.

Par ailleurs, il n’est pas contesté par la société Win Win qu’elle a fait installer un système Mobichef par la société Hygis suivant facture établie le 16 mai 2024. Ce système est ainsi décrit « Hotte sans évacuation – HSE, Système de captage et filtration de fumées pour utilisation professionnelle, sans besoin de sortie d’air à l’extérieur ». Le fonctionnement de la hotte est décrit de la façon suivante : « La fumée entre dans la hotte qui inclut une première étape de filtration mécanique (Filtre dynamique) filtrant ainsi les particules de grande taille. Ensuite la fumée traverse le bloc de filtration qui est composé d’un second filtre dynamique avec deux étapes de filtration électrostatique avec une efficacité combinée supérieure de 98%. Finalement, la fumée circule par le moto-ventilateur et par les filtres à charbon actif pour sortir à l’extérieur par les parois latérales. »

Il résulte d’une photographie prise de la devanture du commerce qu’une grille a été créée en haut d’une des deux vitrines, cette grille laissant passer les odeurs de fritures et de cuisine tel qu’en atteste Madame [F] qui indique, le 7 février 2025, que « ils [la société Win Win] ont finalement installé, à notre insu, une énorme hotte aspirante qui évacue les odeurs dans des tuyauteries installés et parcourant tout le long du plafond et qu’elles-mêmes débouchent sur l’extérieur et rejettent leurs évacuations et odeurs de fritures sous nos fenêtres ».

Le 19 septembre 2024, l’un des propriétaires de l’immeuble, Monsieur [R], fait également état auprès du syndic d’immeuble du fait que « mes nouveaux locataires se plaignent déjà des fortes odeurs de cuisine ».

Ces deux déclarations contredisent l’affirmation selon laquelle l’air rejeté par la hotte aspirante, sous les fenêtres des occupants de l’immeuble, ne serait que de la vapeur d’eau.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires démontre que la violation de l’arrêté précité est à l’origine d’un préjudice, et la société Win Win sera enjointe à faire cesser les nuisances olfactives subies par la copropriété et ce, sous astreinte par infraction constatée, prononcée d’office conformément aux dispositions de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, les occupants de l’immeuble n’ayant pas à supporter les émanations de fritures liées à l’insuffisance d’évacuation de l’air vicié résultant de l’exploitation des lieux.

Telle qu’elle est formulée, cette demande n’apparaît formée qu’à l’encontre de la société Win Win.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le syndicat des copropriétaires ne développe pas, aux termes de ses écritures, sa demande de provision au titre du préjudice subi. Il doit donc en être déduit qu’il se fonde sur la théorie des troubles anormaux de voisinage, théorie figurant au visa de son dispositif.

Il lui appartient donc de démontrer que les nuisances subies olfactives et sonores ont excédé les inconvénients normaux du voisinage. En l’absence d’une telle démonstration dès lors qu’aucun paragraphe n’est consacré à cette demande, la créance indemnitaire n’apparaît pas établie avec l’évidence requise en référé.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 64 du code de procédure civile dispose que constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. L’article 70 rappelle que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

La définition de la demande reconventionnelle ne signifie pas qu’un défendeur ne peut pas formuler de demande à l’encontre d’un autre défendeur et cette demande doit être qualifiée de demande reconventionnelle. La demande de la société Gemacou à l’encontre de la société Win Win est donc recevable.

Cette demande d’acquisition de la clause résolutoire est d’autant plus recevable en l’espèce qu’elle se rattache par un lien suffisant à la demande initiale qui était fondée sur le retrait de la bouche d’aération et sur la cessation des nuisances olfactives, le commandement ayant été délivré justement en raison de l’existence de cette bouche d’aération et de ces nuisances.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 15 du contrat de bail stipule qu’à défaut pour le preneur d’exécuter une seule des clauses, charges et conditions du bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter, contenant déclaration du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire.

L’article 8.3.3 du contrat de bail stipule que le preneur est tenu d’exécuter toutes les charges et conditions du règlement de copropriété. L’article 5.2.1.5 stipule que le preneur ne troublera pas la jouissance paisible des voisins par le bruit, la fumée, les odeurs ou autrement.

Par acte extrajudiciaire du 8 février 2024, la SCI Gemacou a délivré à la société Win Win une sommation de :

« exécuter, sous le contrôle du syndic et de l’architecte de l’immeuble, les travaux faisant l’objet des mises en demeure qui vous ont été adressées par l’avocat de la copropriété et par le bailleur, à l’effet de retirer la bouche d’aération installée de manière totalement illicite,cesser les nuisances sonores et olfactives ».

Il appartient au bailleur de démontrer que le locataire ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois. En l’espèce, il n’est pas contesté que la bouche d’aération a été retirée. A défaut de produire un procès-verbal de constat à l’expiration du délai d’un mois suivant la délivrance du commandement, le bailleur ne démontre pas que la condamnation de cette bouche d’aération n’a pas été effectuée dans le délai imparti et que ce retrait aurait causé un désordre à la copropriété.

En ce qui concerne les nuisances olfactives, force est de constater que celles-ci étaient liées à la présence de la bouche d’aération. En l’absence de constat d’huissier effectué un mois après la délivrance du commandement, le bailleur succombe à démontrer la persistance de l’infraction à l’expiration du délai.

Si, lors des débats, le syndicat des copropriétaires a démontré l’existence de nuisances olfactives, celles-ci sont nouvelles puisqu’elles proviennent du nouveau système Mobichef installé après l’expiration du délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer. Dès lors que cette infraction n’a pas la même cause, il ne peut s’agir de la même infraction et la persistance de l’infraction mentionnée dans le commandement de payer ayant la même cause n’est pas établie.

Dans ces conditions, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de constatation de la résiliation ainsi que sur les demandes subséquentes.

Si le syndicat des copropriétaires peut former une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire par la voie de l’action oblique, il ne dispose pas de plus de droit que le bailleur s’agissant de l’exécution du contrat de bail et de la mise en œuvre du commandement de payer, de sorte qu’il n’y a pas non plus lieu à référé sur sa demande.

Enfin, la demande au titre de la cessation d’activité n’apparaît pas étayée par des développements particuliers au sein des écritures du requérant, et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Seule succombant à l’instance, la société Win Win sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3500€ au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du même code.

Compte tenu de la rédaction de la clause de destination des lieux dans le contrat de bail commercial démontrant la volonté du propriétaire des lots 1 et 2 d’éviter toute nuisance pour la copropriété, la société Win Win sera également condamnée à verser à la société Gemacou la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Déclarons recevables les écritures du syndicat des copropriétaires signifiées le 13 février 2025 ainsi que l’attestation de Madame [F] ;

Ordonnons à la SAS Win Win, dans un délai de trois mois suivant la signification de la décision, à faire cesser les nuisances olfactives provenant de l’exploitation des lieux, et plus précisément, provenant de l’extraction d’air sous les fenêtres de l’appartement du premier étage, sous peine du paiement d’une somme de 500 euros par infraction constatée par Commissaire de justice à ses frais ;

Disons n’y avoir lieu de réserver les droits du syndicat des copropriétaires ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de cessation des nuisance sonores ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle ;

Déclarons recevable la demande en acquisition de la clause résolutoire ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes ;

Condamnons la SAS Win Win à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la SAS Win Win à verser à la SCI Gemacou la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la SAS Win Win au paiement des dépens ;

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe, le 26 mars 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN