TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

N° RG 25/51505 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CAF

AS M N° : 4

Assignation du :

26 Février 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 mai 2025

par Nadja GRENARD, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.S. DB PIPER

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Laurent MARTIGNON, avocat au barreau de PARIS – #A0354

DEFENDERESSE

S.A.S. LEADTECH

[Adresse 2]

[Localité 7]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 17 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Nadja GRENARD, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 7 juillet 2023, la société DB PIPER a donné à bail commercial à la société LEADTECH, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 11] pour une durée de 9 ans à compter du 15 juillet 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 31 285 € hors charges et hors taxes payables par trimestre, terme à échoir, outre le paiement d’une provision annuelle sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte d’huissier du 19 décembre 2024, un commandement de payer la somme de 37 518,08 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 14 novembre 2024, quatrième échéance trimestrielle incluse et visant la clause résolutoire.

Le 4 février 2025, la société DB PIPER a fait réaliser une saisie conservatoire.

C’est dans ces conditions que se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société DB PIPER a, par exploit délivré le 26 février 2025, assigné la société LEADTECH devant le président du Tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de:

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 7 juillet 2023 et la résiliation de plein droit dudit bail liant les parties, aux torts exclusifs de la société LEADTECH et ce, à compter du 20 janvier 2025 ;

constater que la société LEADTECH est occupante sans droit ni titre à compter du 20 janvier 2025 ;

ordonner l’expulsion immédiate de la société LEADTECH ainsi que celle de tous ses occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 11], et ce, avec l’assistance d’un serrurier, du Commissaire de police et de la force publique si besoin est;

ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la société DB PIPER aux frais, risques et périls de la société LEADTECH ;

condamner la société LEADTECH à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 54.000,84€ selon décompte arrêté au 12 février 2025, assortie des intérêts au taux EURIBOR 3 mois augmentée de 500 points de base à compter de la date d’exigibilité des sommes ;

condamner la société LEADTECH au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du dernier loyer en principal en vigueur à la date de résiliation outre tous les accessoires du loyer et charges, à compter rétroactivement du 20 janvier 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des locaux ;

déclarer mal fondée toute éventuelle demande de délais ;

juger que la saisie conservatoire réalisée le 4 février 2025 sur le compte bancaire de la société LEADTECH tenu au sein de la banque OLINDA situé [Adresse 3] à [Localité 10] pourra faire l’objet d’une conversion en saisie-attribution par le commissaire de justice ;

condamner la société LEADTECH à abandonner le dépôt de garantie d’un montant de 7.821,25 € entre les mains de la société DB PIPER à titre d’indemnité, conformément aux stipulations du bail ;

condamner la société LEADTECH aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire, de signification de l’assignation et de l’ordonnance à intervenir et de levée de l’état de nantissement et d’extraits Kbis ;

condamner la société LEADTECH à lui verser la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles ;

rappeler le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir,

Le dossier a été appelé à l’audience du 17 avril 2025.

La société DB Piper, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes initiales.

La société LEADTECH n’a pas constitué et comparu à l’audience.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties stipule, à son article 15 « clause résolutoire-résiliation », qu’ " A défaut par le Preneur d’exécuter une seule des clauses, charges et conditions du Bail et notamment de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer, complément de loyer, dépôt de garantie, indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux, ou de remboursement des frais, taxes, charges et prestations qui en constituent l’accessoire, ou encore d’une somme quelconque due en vertu des présentes (pénalités, dommages-intérêts, intérêts), le Bail sera, si bon le semble au Bailleur, résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai, nonobstant toute consignation ou offre réelle ultérieure”.

Au cas présent, le commandement du 19 décembre 2024 a été délivré pour une somme de 37.518,08 € au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 14 novembre 2024, incluant l’échéance du dernier trimestre 2024.

Le commandement vise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et fait état de la possibilité pour le bailleur de s’en prévaloir, ainsi que des dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 1° du Code de commerce.

Il n’est pas démontré que ses causes auraient été régularisées dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 20 janvier 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la demande de provision

Concernant l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Après examen du décompte locatif figurant dans l’assignation, et après déduction des sommes non justifiées (soit la taxe foncière 2024 de 4 217,05 €) la créance n’apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement d’une provision de 49.783,79 € au titre des loyers, charges et prévisions travaux impayés au 12 février 2025 échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Concernant l’indemnité d’occupation

Au cas présent, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Le contrat de bail stipule que l’indemnité d’occupation en cas de résiliation judiciaire, sera fixée au loyer égale au double du loyer en vigueur à la date de la résiliation majoré du montant des charges.

Dans la mesure où la majoration de l’indemnité d’occupation en cas de défaut de paiement constitue une clause pénale susceptible de réduction par le juge du fond, dès lors qu’elle excède le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, il y a lieu de constater que la demande de majoration de l’indemnité d’occupation relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges, taxes et autres accessoires en sus, auquel la société demanderesse peut sans conteste prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Ce préjudice sera donc réparé jusqu’au départ définitif du preneur et conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil, par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle non sérieusement contestable équivalente au montant du loyer et des charges en cours, tels que prévus au contrat de bail, s’il n’avait pas été résilié et si le preneur occupe encore les lieux à cette date.

Sur les autres sommes sollicitées à titre de clause pénale

La société DB Piper sollicite, d’une part, de voir assortir la condamnation au titre de l’arriéré locatif à un intérêt égal au taux Euribor 3 mois augmenté de 500 points de base, d’autre part, de conserver le dépôt de garantie.

L’article 5.6 du bail stipule une clause d’intérêt de retard sur chaque somme exigibilité au titre des loyers, charges, accessoires, dépôt de garantie, compléments du dépôt de garantie et honoraires sur la base du taux « EURIBOR 3 mois augmenté de 500 points de base ».

Aux termes de l’article 15 du bail, il est stipulé en outre qu’ “en cas de résiliation judiciaire du Bail aux torts du Preneur, ou d’acquisition de la clause résolutoire :

le dépôt de garantie constitué par le Preneur entre les mains du Bailleur ainsi que les loyers payés d’avance s’il y en a en demeureront acquis à ce dernier sans préjudice du droit au paiement des loyers échus ou à échoir, à titre de premiers dommages et intérêts”;

Au cas présent, force est de constater qu’en sollicitant à la fois la majoration des intérêts de retard et la retenue du dépôt de garantie, ces sommes excèdent le seul revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail. Or s’agissant de clauses pénales, le juge du fond peut la réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Les demandes de majoration des intérêts de retard et de conservation du dépôt de garantie relèvent dès lors de l’appréciation de ce juge et ne peuvent donc être accueillies devant le juge des référés, juge de l’évidence. Il y a lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur la saisie-attribution

Aux termes de l’article L. 523-2 du Code des procédures civiles d’exécution, si la saisie conservatoire porte sur une créance, le créancier, muni d’un titre exécutoire, peut en demander le paiement.

Selon l’article L. 111-3 du Code des procédures civiles d’exécution, constitue notamment un titre exécutoire 1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire.

En conséquence, dans la mesure où la conversion d’une saisie conservatoire en une saisie attribution est régie par les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution sous le contrôle du juge de l’exécution, il appartiendra à la société DB PIPER de se prévaloir du présent titre exécutoire afin de procéder à une conversion en saisie-attribution de la saisie conservatoire réalisée le 4 février 2025. En revanche il n’appartient pas au juge des référés de “juger que la saisie conservatoire réalisée le 4 février 2025 sur le compte bancaire de la société LEADTECH tenu au sein de la banque OLINDA situé [Adresse 3] à [Localité 10] pourra faire l’objet d’une conservation en saisie-attribution par le commissaire de justice”.

Sur les demandes accessoires

La société LEADTECH, succombant dans ses demandes, sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer (270,63 €), de la signification de l’assignation (62,03 €) et le coût de la levée d’un état certifié des inscriptions par le greffe du TAE de [Localité 12] ainsi qu’à la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nadja GRENARD, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire au 20 janvier 2025 ;

Disons que la société LEADTECH devra libérer les locaux situés au 2ème étage droite du bâtiment [Adresse 8] à [Localité 11] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société LEADTECH à payer à la société DB PIPER :

à compter du 20 janvier 2025, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer, majoré des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux;

en conséquence et d’ores et déjà, la somme de 49.783,79 € au titre des loyers, charges impayés au 12 février 2025, échéance du premier trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024 sur la somme de 37.518,08 € et à compter de l’assignation du 26 février 2025 pour le surplus;

à la somme de 1200 € au titre des frais irrépétibles;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société LEADTECH au paiement des dépens incluant le coût du commandement de payer (270,63 €) et la signification de l’assignation (62,03 €) et le coût de la levée d’un état certifié des inscriptions par le greffe du TAE de [Localité 12];

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 9] le 23 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Nadja GRENARD