TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/00191

N° Portalis 352J-W-B7G-CV3T2

N° MINUTE : 1

Assignation du :

24 Décembre 2021

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 25 Février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [F] [C] [B]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [U] [B] épouse [V]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [O] [G] [B] épouse [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

tous représentés par Maître Sarah MELKI CAROUBI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #B1131

DEFENDERESSE

S.A.R.L LIKE INTERNATIONAL

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Henri ROUCH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0335

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 21 Novembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 mai 2007 faisant suite à des baux successifs, Madame [U] [B] épouse [V], Madame [O] [B] épouse [Y] et Monsieur [F] [B] (ci-après ensemble « l’indivision [B] »), ont donné à bail en renouvellement à la S.A.R.L IDÉES-BIJOUX des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], composés « au rez-de-chaussée, [d’un] magasin donnant sur un couloir commun, [d’un] arrière magasin et escalier menant aux pièces du 1er étage, [d’une] courette, [d’un] hangar et [d’un] WC dans la courette, [et] au 1er étage, avec accès par escalier privé et escalier commun, [d’une] pièce sur rue, [d’un] cabinet, puis sur cour, [d’une] petite pièce et [d’un] débarras [et d’une] autre pièce », pour une activité de « bijouterie, horlogerie, articles de cadeaux et tout autre similaire, parfums et petits articles de marque ».

Le bail a été consenti pour une durée de 3, 6, 9 ans à compter du 1er août 2007 pour se terminer le 31 juillet 2016, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 30.000 euros.

Par acte sous seing privé du 7 avril 2011, la société IDEES BIJOUX a cédé le droit au bail à la S.A.R.L LIKE INTERNATIONAL.

Par acte d’huissier du 10 décembre 2019, l’indivision [B] a fait délivrer à la S.A.R.L LIKE INTERNATIONAL un congé avec offre de renouvellement du bail pour une même durée à effet au 1er juillet 2020 et moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 90.000 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 décembre 2019, la S.A.R.L LIKE INTERNATIONAL a indiqué accepter le principe du renouvellement du bail mais s’opposer au montant du loyer proposé par les bailleurs.

Par mémoire préalable notifié le 3 août 2020, l’indivision [B] a sollicité la fixation du loyer en renouvellement à la somme annuelle en principal de 92.600 euros à compter du 1er janvier 2020.

Par acte extrajudiciaire du 24 décembre 2021, l’indivision [B] a assigné la S.A.R.L LIKE INTERNATIONAL devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 52.800 euros, hors taxes et hors charges.

Par jugement avant dire droit du 7 juillet 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a constaté le renouvellement du bail litigieux à compter du 1er juillet 2020, dit que le loyer en renouvellement devait être fixé à la valeur locative au regard de la durée du bail écoulé supérieure à 12 ans, et a désigné Monsieur [R] [P] en qualité d’expert aux fins notamment de rechercher la valeur locative des lieux loués à cette date.

Dans son rapport déposé le 6 juin 2024, l’expert judiciaire a conclu à une valeur locative de 43.300 euros au 1er juillet 2020.

Par mémoire en ouverture de rapport n° 2 régulièrement notifié les 17 et 31 octobre 2024, la S.A.R.L LIKE INTERNATIONAL demande au juge des loyers commerciaux de :

« – Déclarer la société LIKE INTERNATIONAL recevable et bien fondée en ses demandes,

— Débouter l’indivision [B] de l’ensemble de ses demandes,

Y faisant droit,

— Entériner le rapport d’expertise de Monsieur [R] [P],

En conséquence,

— Fixer la date de renouvellement au 1er juillet 2020,

— Fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative,

— Fixer cette valeur locative à la somme de 575 euros du m²B par an,

— Fixer le montant du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2020 à la somme annuelle en principal de 43.300 euros hors charges et hors taxes,

— Condamner l’indivision [B] au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution. »

Au soutien de ses demandes, la SARL LIKE INTERNATIONAL fait valoir :

— S’agissant des caractéristiques des locaux loués : que les bailleurs allèguent pour la première fois que les locaux du 1er étage sont destinés à un usage d’habitation, que le bail du 9 mai 2007 n’autorise pas une telle destination, que les termes de ce bail ainsi que de l’acte de cession de fonds de commerce de 2011 n’indiquent aucunement que lesdits locaux comprennent des « chambres », que ces derniers n’accueillent, par ailleurs, aucune cuisine ni salle de bain ; sur la pondération, qu’il convient de retenir les pondérations de l’expert judiciaire dès lors que les coefficients des bailleurs ne sont pas conformes à la Charte de l’expertise, que, bien que les mesures de la hauteur du sous-plafond par les bailleurs ne soient ni précises, ni conventionnelles, l’expert judiciaire les a prises en compte dans son rapport,

— S’agissant des valeurs de référence : que la valeur retenue par les bailleurs, de 1.127,89 euros par m²P, est incomparable à celle actuelle, de 438,18 euros par m²P, que la valeur des loyers fixés judiciairement le 13 mai 2020 et le 16 septembre 2016 pour des locaux voisins de ceux litigieux corroborent celle calculée par l’expert judiciaire, lequel a établi une fourchette de prix allant de 450 à 600 euros par m², que le renouvellement du bail commercial d’un local au [Adresse 3] au sein duquel une activité similaire à celle du preneur est exercée a conduit à la fixation d’une valeur locative de 411 euros par m² au 1er septembre 2017, qu’une valeur de référence de 700 euros par m² est trop importante en raison du contexte de la crise sanitaire,

— S’agissant de la valeur locative : que la valeur locative proposée par Monsieur [E] [D] n’est pas pertinente dès lors que celui-ci n’a jamais eu accès aux locaux, que les propositions des bailleurs sur le loyer en renouvellement sont incohérentes dès lors qu’elles sont incomparables au loyer indexé actuel et n’ont cessé d’être modifiées au cours de la procédure.

Par mémoire n° 2 en réplique sur la fixation du loyer renouvelé et en ouverture de rapport, régulièrement notifié, l’indivision [B] demande au juge des loyers commerciaux de :

« – Déclarer l’indivision [B] recevable et bien fondée en ses demandes,

— Fixer la date de renouvellement au 1er juillet 2020,

— Fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative,

— Fixer la valeur locative annuel du premier étage à la somme de 31.171,20 euros,

— Fixer la valeur locative annuel de la partie commerciale à la somme de 51.779 euros,

— En conséquence, fixer le montant du loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2020 à la somme annuelle en principal de 88.950,20 euros hors charges hors taxes,

— Condamner la société LIKE INTERNATIONAL au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. »

Au soutien de ses demandes, l’indivision [B] fait valoir :

— S’agissant des caractéristiques des locaux loués :

Sur l’application de la pondération : que les locaux situés au 1er étage sont à destination d’habitation dès lors que le bail commercial initial du 3 juillet 1967 stipule une telle destination, bien que celle-ci n’ait pas été reprise dans les derniers baux ; que ce bail ainsi que l’acte de cession de fonds de commerce du 29 août 1986 indiquent la présence de « chambres » à cet étage, et que le 1er étage bénéficie d’un accès indépendant des locaux du rez-de-chaussée ; qu’il est affirmé, au sein de la requête faite au tribunal de grande instance le 23 mai 1989 que les locaux situés au premier étage ont été aménagés, en violation des stipulations du bail litigieux, en bureaux et entrepôt de matériel ; que le preneur n’a pas reçu l’autorisation du bailleur et de la mairie afin de procéder au changement de destination des lieux, et ne l’a pas déclaré aux impôts ; que l’application d’une pondération des surfaces prend en compte les autorisations contractuelles et administratives mais n’est pas affectée par les décisions prises par les locataires ; qu’à l’aune de toutes ces considérations, aucune pondération ne doit être appliquée pour les locaux du premier étage et de l’entresol,

Sur la détermination de la surface des locaux : s’agissant du 1er étage, qu’il convient, en l’absence de pondération, de retenir une surface réelle de 88 m², s’agissant du rez-de-chaussée, qu’alors que la détermination des coefficients de pondération dépend en partie du volume des lieux considérés, l’expert judiciaire n’a pas pris en compte les différences de hauteur entre le plafond initial et le sous-plafond posé par le preneur, celles-ci ayant été évaluées par les parties le 8 novembre 2023 à 62 cm, 81 cm et 21 cm, qu’au rez-de-chaussée, « l’aire de vente surélevée » et celle « accessible par un passage » ne doivent pas être distinguées et constituent une 3e zone de vente dont la pondération est fixée à 0,6,

— S’agissant des facteurs locaux de commercialité : que les locaux litigieux sont situés dans un quartier central, animé, résidentiel et accessoirement de bureaux, et historiquement favorable à l’activité du preneur, qu’ils jouissent d’une bonne accessibilité en raison des nombreux parkings publics et stations de métros,

— S’agissant des valeurs de référence : sur le 1er étage, que la valeur moyenne de référence [Adresse 14] est de 35,2 euros par m² par mois, sur le rez-de-chaussée, que les valeurs de référence retenues pas l’expert judiciaire sont anciennes, que ce dernier ne tire pas les conséquences de son rapport dès lors qu’il obtient une valeur de référence de 716 euros en 2011 et constate, pour les nouvelles locations, des loyers supérieurs à 700 euros, que la valeur locative de la [Adresse 10] située à 100 mètres des locaux litigieux est nettement supérieure à la valeur locative retenue par l’expert,

— S’agissant de la valeur locative : qu’en distinguant les locaux commerciaux, dont la valeur locative s’élève à 51.779 euros, de ceux d’habitation, dont la valeur locative s’élève à 37.171,2 euros, la valeur locative de l’ensemble des lieux loués doit être fixée à 88.950,2 euros.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens objet du litige, il est expressément renvoyé aux derniers mémoires en demande et défense.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 novembre 2024 et mise en délibéré au 21 janvier 2025, prorogée au 25 février 2025.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du bail litigieux et le déplafonnement du loyer

A titre liminaire, il sera rappelé que, par jugement du 7 février 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à effet du 1er juillet 2020, pour une durée de neuf ans, et la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative « en raison de la durée du bail expiré qui est supérieure à 12 ans », en application des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce.

Sur la détermination de la valeur locative

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés par les dispositions des articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.

En l’espèce, si les parties parviennent, par des mesures divergentes, à des surfaces réelles identiques, elles restent en désaccord sur la pondération des lieux loués et sur la détermination de la valeur locative de référence.

Par conséquent, il convient d’appréhender les caractéristiques des locaux litigieux, les prix couramment pratiqués dans le voisinage et les éventuels correctifs applicables.

A – Les caractéristiques des locaux litigieux

L’article R.145-3 du code de commerce précise que « les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération 1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ».

Aucune des parties ne conteste la description de l’emplacement et des caractéristiques des locaux loués faite par l’expert judiciaire.

Il résulte du rapport d’expertise que les locaux sont situés à [Localité 5], au [Adresse 1] qui est une artère en sens unique de circulation automobile qui s’étend de la [Adresse 7] à la [Adresse 12]. Selon l’expert, le flux piéton de la [Adresse 14] est très bon et provient essentiellement de la commercialité et des salariés du secteur. Il s’agit d’une bonne situation sur une voie commerçante, la desserte par les transports en commun étant assurée par la station de métro « Arts et Métiers » (lignes 3 et 11) située à 160 m environ, le pôle « Châtelet-les-Halles », important hub de transports, étant situé à 1 km des locaux et d’autres stations de métro telles que République (lignes 3, 5, 8, 9, 11) étant également situées à proximité, à moins de 500 m. En 2020, les activités commerciales est majoritairement orientées vers les cafés, hôtels et restaurants et l’état de la concurrence en bijouterie est très dense dans un rayon de 50 mètres.

Les locaux loués dépendent d’un immeuble ancien élevé d’un rez-de-chaussée et de cinq étages droits avec couverture en zinc. Ils sont composés :

— Au rez-de-chaussée : d’une boutique à droite de l’entrée de l’immeuble accessible par une porte vitrée à simple battant, avec :

une aire de vente avec portes d’accès sur les parties communes, un poteau porteur, sol carrelé ; selon l’expert judiciaire, la hauteur sous faux-plafond est de 28 m environ et la hauteur sous plafond de 2,90 m environ, une aire de vente en surélévation d’une marchette avec sol carrelé et une hauteur sous faux-plafond de 2,28 m environ et une hauteur sous plafond de 3,09 m environ, selon l’expert,une aire de vente avec sol carrelé et hauteur sous faux-plafond de 2,04 m environ et hauteur sous plafond de 2,25 m environ selon l’expert,

— Dans la courette, accessible depuis une porte à l’arrière du magasin :

des sanitaires avec hauteur sous plafond de 2,20 m environ une réserve,

— Une mezzanine, accessible par un escalier droit, avec un local social éclairé par deux fenêtres, avec sol plastifié et hauteur maximum de 2,38 m environ,

— Au 1er étage accessible par un escalier en bois d’une largeur de 0,74 m environ :

un dégagement,une réserve en surélévation de quatre marches,un dégagement,un bureau en surélévation d’une marchette, éclairé par une fenêtre sur courette avec une porte d’accès aux parties communes,un bureau éclairé par deux fenêtres sur rue, avec une hauteur sous plafond de 3,06 m.

L’ensemble est dans un bon état d’entretien, avec une configuration en profondeur des surfaces et des surélévations successives, des volumes restreints au rez-de-chaussée sous faux plafond. L’expert relève un éclairement naturel médiocre à l’exception de l’aire de vente et du bureau éclairés sur rue, et l’absence de climatisation.

Sur la surface pondérée, les parties ne contestent pas la surface utile retenue par l’expert judiciaire de 203,5 m² au total.

S’agissant du rez-de-chaussée, les parties s’accordent sur une surface réelle de 115,5 m² mais l’indivision [B] conteste les coefficients de pondération en raison d’une différence de hauteur entre le faux-plafond installé par le preneur et le plafond réel. Il ressort cependant du rapport d’expertise que l’expert judiciaire a tenu compte de la différence entre la hauteur sous faux-plafond et la hauteur sous plafond dans les choix de pondération et qu’il l’a expressément indiqué dans sa réponse aux dires des parties en précisant «  Il a été tenu compte des hauteurs sous plafond dans les coefficients de pondération retenus, les faux plafonds étant des aménagements du locataire » puis, « Ces coefficients qui figurent dans la note de synthèse tiennent compte des hauteurs sous plafond relevées par le représentant du bailleur » (rapport p. 37 et 39).

Si le volume du local influence la pondération de sa surface et si la pose d’un faux plafond relève, en l’espèce, d’un aménagement du preneur qui ne doit pas être pris en considération dans la détermination des coefficients applicables, il ressort du rapport d’expertise que l’expert judiciaire a tenu compte des mesures effectuées par les bailleurs le 8 novembre 2023, de sorte que cette critique des bailleurs ne saurait être retenue.

La comparaison des pondérations retenues par l’expert judiciaire et l’indivision [B] fait apparaitre une différence de traitement de la « 3e zone de vente », l’expert ayant opéré une distinction en deux aires de vente au regard de la configuration des locaux, de la surélévation d’une zone et de leur connexion par des passages larges de 0,76 m. L’expert a indiqué en réponse aux coefficients proposés par les bailleurs que « Ces coefficients ne tiennent pas compte de la configuration des locaux et ne sont pas conformes à la Charte de l’expertise » (rapport p. 39).

Au regard de ces éléments, le juge des loyers estime que les distinctions proposées par l’expert entre les différentes zones et aires de vente du rez-de-chaussée engendre des mesures plus précises et adaptées en ce qu’elles sont conformes à la configuration des locaux.

Par conséquent, le juge des loyers retiendra la surface pondérée proposée par l’expert judiciaire pour le rez-de-chaussée, soit 55,79 m²P.

S’agissant de la pondération du premier étage, l’indivision [B] allègue que les locaux du 1er étage ne doivent pas voir leurs surfaces être pondérées dès lors qu’ils sont destinés à un usage d’habitation eu égard à leur destination initiale.

Le bail du 3 juillet 1967 indique que « les locaux situés au premier étage […] sont destinés à l’habitation bourgeoise des preneurs. Toutefois, il est ici précisé que la présente location est considérée comme indivisible et ayant le caractère commercial pour le tout ». La même mention figure dans le renouvellement de bail du 16 février 1977 et dans celui du 20 mars 1986, toutefois, elle ne figure plus dans les actes postérieurs, tels que les baux commerciaux du 27 juillet 1989 et 16 décembre 1998, lesquels limitent la destination des lieux à l’activité exclusive de « bijouterie, horlogerie, orfèvrerie, […] » et évoquent la présence de « pièces » et non de « chambres » au 1er étage. L’avenant de renouvellement du 9 mai 2007 reprend ces stipulations. La cession du droit au bail du 7 avril 2011, au profit de la société LIKE INTERNATIONAL, réalisée en présence des bailleurs, reprend cette même destination exclusive et ne fait état d’aucune différence de destination entre les différents espaces des locaux loués. L’expert judiciaire a ainsi justement relevé dans sa réponse aux dires des parties que « la désignation du bail en vigueur ne fait pas état de locaux d’habitation et la destination contractuelle n’autorise pas l’habitation. […] Par ailleurs les locaux ne comprennent ni cuisine ni salle de bains, ce qui ne permet pas de les valoriser en habitation » (rapport p. 38). S’agissant de l’accessibilité des locaux du premier étage par un accès indépendant, l’expert retient que c’est « est inexact, l’accès se faisant depuis la cour qui est uniquement accessible depuis la boutique. Lors de la visite il a été constaté que ces locaux étaient à usage de réserve avec une cuisine pour le personnel en mezzanine » (rapport p. 39).

Il résulte de ces éléments qu’il ne peut être opposé au preneur un usage d’habitation des locaux du 1er étage, de sorte que l’expert judiciaire a justement appliqué des pondérations à ces locaux. L’indivision [B] qui se contente de contester la destination des locaux, n’a pas contesté les coefficients de pondération retenus par l’expert.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera retenu une surface pondérée du local de 75,29 m²B.

B – Les références locatives

L’article R. 145-7 du code de commerce dispose que « les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ».

Au titre des références locatives dans la [Adresse 14], l’expert judiciaire cite :

—  6 nouvelles locations avec des dates d’effet entre mai 2015 et février 2020, avec des surfaces pondérées comprises entre 30,73 et 117,20 m²P, et des prix unitaires compris entre 565 et 1.536 euros/m²P ;

—  2 loyers avec versement de droit d’entrée avec des dates d’effet en février et juillet 2017, avec des surfaces pondérées de 55,10 et 249,16 m²P, et des prix de 653 et 815 euros/m²B ;

— un renouvellement amiable à effet en septembre 2017, pour une surface pondérée de 41,60 m²B et un prix unitaire de 411 euros/m²B après prise en compte des réduction, franchise et abattement de loyer.

Il cite ensuite des références dans un rayon de 300 mètres environ des locaux considérés :

—  2 nouvelles locations situées [Adresse 8] et [Adresse 12] avec des dates d’effet en octobre 2019 et en février 2020, avec des surfaces pondérées de 181,5 et 40,20 m2B, et des prix unitaires de 661 et 1.045 euros/m²B ;

—  3 loyers avec versement de droit d’entrée situés [Adresse 11], [Adresse 13] et [Adresse 12], avec des dates d’effet entre juillet 2017 et février 2020, avec des surfaces pondérées entre 38,42 et 114,30 m²B, et des prix de 883 à 1.653 euros/m²B ;

— un renouvellements amiables situé [Adresse 9] à effet en mai 2020, pour une surface pondérée de 4,5 m²B et un prix unitaire de 827 euros/m²B.

L’expert judiciaire cite enfin cinq fixations judiciaires dans un rayon d’environ 300m, aux dates d’effet entre avril 2012 et août 2015, aux surfaces pondérées de 36,59 m²P à 106 m²P, aux prix unitaires de 361 à 850 euros/m²P.

M. [P] cite par ailleurs l’intégralité des références locatives citées par M. [E] [D] dans un rapport d’expertise amiable en date du 8 novembre 2021, réalisé à la demande des bailleurs.

Il retient un prix unitaire de 575 euros/m²P contesté par les bailleurs qui estiment que la valeur locative unitaire doit être fixée à 700 euros/m²P au regard des références locatives citées par l’expert dont les dates d’effet sont proches de la date de renouvellement pour les locaux considérés. Ils soutiennent que l’ensemble des valeurs de référence citées dans le rapport qui sont inférieures à 700 euros/m²P sont trop anciennes car relatives à des prises d’effet en 2013, 2015, ou 2016.

Il convient de relever que les bailleurs ne citent pas le rapport d’expertise amiable qu’ils ont diligenté et aux termes duquel M. [D] a conclu à la même valeur locative que M. [P] soit 575 euros/m²B, bien que citant plus de 10 références locatives distinctes. Par ailleurs, les bailleurs qui critiquent l’estimation de l’expert judiciaire n’apportent aucune référence locative nouvelle pour justifier la valeur qu’ils souhaitent voir retenue.

Parmi les références proposées par l’expert, il convient d’écarter les références de loyers ayant pris effet en 2012, 2013 et 2015 en ce qu’elles sont trop anciennes pour être pertinentes.

Au vu des caractéristiques des locaux (grande surface en bon état d’entretien mais à la configuration atypique avec peu de linéaire de façade, plusieurs espaces avec des niveaux différents), de son emplacement sur une voie commerçante bénéficiant d’une commercialité importante dans le même domaine d’activité, dans un quartier animé et touristique à la population bénéficiant d’un pouvoir d’achat supérieur à la moyenne des autres CSP, de la bonne desserte en transports en commun, des clauses du bail transférant la charge des travaux prescrits par les autorités administratives au preneur et de la clause d’accession sans indemnité en fin de bail, il sera retenu un prix unitaire de 575 euros/m²B, le prix unitaire de 700 euros/m²B proposé par les bailleurs étant excessif compte tenu des caractéristiques des locaux et de leur emplacement.

La qualification de locaux à usage d’habitation ayant été exclue pour les locaux du 1er étage, le prix unitaire retenu doit donc être appliqué à la totalité des locaux.

Dès lors, la valeur locative s’établit à la somme de 575 € x 75,29 m²B = 43.291,75 euros, arrondie à 43.292 euros.

C – Les correctifs

L’article R.145-8 du code de commerce dispose que « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. »

En l’espèce, le bail litigieux prévoit le transfert des charges d’immeuble non locatives au preneur mais stipule une faculté pour ce dernier de sous-louer.

L’expert judiciaire a retenu un abattement de 2% au titre des charges exorbitantes et une majoration de 2% au titre de la faculté de sous-location.

Le preneur approuve les correctifs proposés par l’expert judiciaire alors que les bailleurs ne les discutent pas.

Ainsi, en l’absence de contestation, il convient de retenir les correctifs proposés par l’expert judicaire et d’appliquer un abattement de 2% et une majoration de 2%.

En conséquence, le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 sera fixé à la somme en principal de 43.292 euros, arrondie à 43.300 euros par an, hors taxes et hors charges.

Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise. En raison du partage des dépens, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Vu le jugement du 7 juillet 2023,

Fixe à la somme de 43.300 euros (quarante-trois mille trois cents euros) en principal, hors taxes et hors charges, par an, à compter du 1er juillet 2020, le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre Madame [U] [B] épouse [V], Madame [O] [B] épouse [Y] et Monsieur [F] [B], d’une part, et la SARL LIKE INTERNATIONAL, d’autre part, et portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5],

Partage les dépens, en ce inclus les coûts d’expertise judiciaire, par moitié entre les parties,

Déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette tout autre demande plus ample ou contraire,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à PARIS, le 25 février 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER D. SANTOS CHAVES