TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01674 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVVN

Minute : 24/00682

S.C.I. MESAL

Représentant : Maître [V], avocats au barreau de Paris, vestiaire : D0577

C/

Madame [N] [J]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Décembre 2024

DEMANDEUR :

S.C.I. MESAL

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Sarah ZERAH, du cabinet de Maître Joël ROUACH de la SELEURL JR AVOCATS, avocats au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Madame [N] [J]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, Magistrat à titre temporaire stagiaire, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 août 2019, la SCI MESAL, a donné à bail à Mme [N] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer annuel mensuel initial de 860 euros, outre 50 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, la SCI MESAL a fait signifier à Mme [N] [J] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer, dans le délai de deux mois, la somme de 3 607,11 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 16 avril 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024 remis à étude le SCI MESAL a fait assigner à Mme [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 8 novembre 2024 aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu le 28 août 2019,

En conséquence,

Constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 28 août 2019 entre la société MESAL d’une part et Mme [N] [J] d’autre part, au 27 mai 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire dudit bail,

Ordonner l’expulsion de Mme [N] [J] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 5], avec si besoin est, le concours de la force publique et l’intervention d’un serrurier,

Juger que la société MESAL pourra faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [N] [J] conformément aux dispositions de l’article L433-1, L432-2 et R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner Mme [N] [J] à payer, par provision, à la société MESAL la somme à titre principal de 4 921,87 euros arrêtée au mois de juin 2024 inclus, correspondant aux loyers charges, indemnités d’occupation restant dus à cette date, sous réserve d’actualisation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

Rejeter purement et simplement toute demande de remise gracieuse ou de délais de paiement formulée par Mme [N] [J] compte tenu de l’importance de l’arriéré locatif, des différentes démarches effectuées antérieurement à la procédure et restées sans effet,

Condamner Mme [N] [J] au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la date d’effet de la résiliation du bail et correspondant au montant du loyer, le cas échéant indexé, majoré des provisions pour charges et impôts, taxes récupérables, soit la somme de 1 061,18 euros à ce jour, jusqu’à la libération complète, effective et définitive des lieux et de tous occupants du chef de Mme [N] [J] et de tous objets mobiliers garnissant les lieux loués,

Condamner Mme [N] [J] au paiement d’une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de ‘instance en application des article 696 et suivants du même code, en ce compris les coûts de commandement et les frais de signification des actes de procédure,

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-[Localité 12] le 16 juillet 2024.

A l’audience du 8 novembre 2024, la SCI MESAL qui s’est fait représenter par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [N] [J], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [N] [J] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l’espèce, pour établir le montant de sa créance la SCI MESAL verse aux débats notamment le bail signé le 28 août 2019, le commandement de payer délivré le 15 avril 2024, un décompte de la créance, arrêtée au 4 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse faisant apparaître un solde de 3 663,25 euros, et deux justificatifs de paiement de la taxe d’ordure ménagère d’un montant de 181,26 euros pour 2023 et d’un montant de 191,36 pour 2024.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. La clause incluse dans le bail prévoyant le contraire est réputée non écrite.

En conséquence, il convient de condamner Mme [N] [J] à payer à la SCI MESAL la somme de 3 593,60 euros (3 663,35- 69,75) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2024, échéance novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date de l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SCI MESAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juillet 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SCI MESAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient, à son article VII, une clause résolutoire qui prévoit que « le présent sera résilié immédiatement et de plein droit, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : – deux mois après un demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées».

La SCI MESAL a fait signifier à Mme [N] [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 607,11 euros en principal dans un délai de deux mois, le 15 avril 2024.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 16 juin 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [N] [J] devenue occupante sans droit ni titre depuis le 16 juin 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la SCI MESAL du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 16 juin 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [N] [J], qui succombe, supportera les dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 15 avril 2024 et celui des frais de signification de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MESAL, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la SCI MESAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 28 août 2019, entre la SCI MESAL et Mme [N] [J] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 16 juin 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne Mme [N] [J] à payer à la SCI MESAL la somme provisionnelle de 3 593,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2024, échéance novembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date de l’assignation.

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 6] de Mme [N] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [N] [J] à compter du 16 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, déduction faite des sommes déjà versées

Condamne par provision Mme [N] [J] à payer à la SCI MESAL l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 juin 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne Mme [N] [J] au paiement des entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 avril 2024 et de la signification de la présente ordonnance,

Condamne Mme [N] [J] payer à la SCI MESAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 décembre 2024.

Le Greffier Le Juge