TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/80354 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GXG

N° MINUTE :

Notifications :

CCC parties LRAR

CE M^e OSTER toque

CCC M^e AZOULAI toque

Le :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 16 juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. EMN INVESTISSEMENT

RCS DE [Localité 7]: 535 319 966

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-michel AZOULAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0007

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LE MERCURE GALANT

RCS de [Localité 6] sous le numéro 562 103 689

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Elizabeth OSTER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0772

JUGE : Madame Claire ARGOUARC’H, Juge

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Louisa NIUOLA, lors des débats,

Madame Samiha GERMANY, lors de la mise à disposition

DÉBATS : à l’audience du 19 Mai 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 2 mars 2017, le tribunal de grande instance de Paris a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, dit que l’exercice par la S.C.I. EMN Investissements du droit d’option notifié le 12 mai 2015 à la S.A.R.L. Le Mercure Galant a mis fin à compter du 1er juillet 2011 au bail du 8 avril 2005 portant sur les locaux situés [Adresse 2] à Paris 1er, et avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, ordonné une expertise et désigné un expert pour la réaliser.

Par jugement du 12 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Fixé à la somme de 1.761.588 euros le montant de l’indemnité d’éviction, toutes causes confondes, due par la S.C.I. EMN Investissements à la S.A.R.L. Le Mercure Galant, outre les frais de licenciement qui seront versés sur justificatifs ;Dit que la S.A.R.L. Le Mercure Galant est redevable à l’égard de la S.C.I. EMN Investissements d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2011 ;Fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 102.130 euros, outre les taxes et charges ;Dit que la compensation entre l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation s’opèrera de plein droit ;Condamné la S.C.I. EMN Investissements à payer à la S.A.R.L. Le Mercure Galant la somme de 30.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamné la S.C.I EMN. Investissements aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

La S.C.I. EMN Investissements a interjeté appel de cette décision le 10 décembre 2021.

Le jugement du 12 décembre 2019 a été signifié à la S.C.I. EMN Investissements le 8 avril 2022.

L’appel a été déclaré caduc par ordonnance du magistrat chargé de la mise en état du 23 novembre 2022.

Par acte du 20 novembre 2024, la S.A.R.L. Le Mercure Galant a fait signifier à la S.C.I. EMN Investissements un commandement de payer sous huit jours la somme de 2.058.764,03 euros.

Par acte du 21 février 2025 remis à personne morale, la S.C.I. EMN Investissements a fait assigner la S.A.R.L. Le Mercure Galant devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris afin de voir fixer le montant de sa dette. A l’audience du 17 mars 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, un renvoi a été ordonné pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 19 mai 2025 à laquelle l’affaire a été plaidée, la S.C.I. EMN Investissements a sollicité du juge de l’exécution qu’il :

Fixe à la somme de 1.330.671,27 euros la somme due par elle à la S.A.R.L. Le Mercure Galant à la date du 31 janvier 2025 ;A titre subsidiaire :

Désigne tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de faire les comptes entre les parties, aux frais de la S.A.R.L. Le Mercure Galant ;Suspende, durant le temps de l’expertise, la majoration du taux de l’intérêt légal sur les sommes dues par elle ;En tout état de cause :

Déboute la S.A.R.L. Le Mercure Galant de sa demande de condamnation au paiement de 2.108.853,70 euros arrêtée au 30 avril 2025 sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, ou a minima réduise le montant de l’astreinte ;Condamne la S.A.R.L. Le Mercure Galant à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamne la S.A.R.L. Le Mercure Galant au paiement des dépens.

La demanderesse considère que, par application de l’article L. 145-60 du code de commerce, le paiement de l’indemnité d’éviction se prescrivait par deux ans et qu’il ne peut plus être recherché par la S.A.R.L. Le Mercure Galant depuis le 12 décembre 2021. Elle considère en revanche que le recouvrement des indemnités d’occupation due par la défenderesse, au titre du statut des baux commerciaux jusqu’au 12 décembre 2021 puis au titre du droit commun depuis cette date, n’est pas prescrit, les indemnités de droit commun étant soumises au régime de prescription quinquennal prévu à l’article 2224 du code civil. A défaut, elle critique le calcul de l’indemnité d’occupation réglée par l’occupante, laquelle ne prend pas en considération les taxes et charges dues.

Pour sa part, la S.A.R.L. Le Mercure Galant a sollicité du juge de l’exécution qu’il :

Déboute la S.C.I. EMN Investissements de ses demandes ;Fixe la créance de la S.C.I. EMN Investissements à son égard à la somme de 2.108.853,70 euros arrêtée au 30 avril 2025 et condamne la S.C.I. EMN Investissements à lui payer cette somme sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai d’un mois courant à compter de la signification du jugement à intervenir ;A titre subsidiaire :

En cas de suspension des intérêts majorés, limite celle-ci aux sommes excédant la dette de 1.332.468,76 euros reconnue ;Ordonne la même suspension des intérêts majorés en sa faveur au titre des indemnités d’occupation ;En tout état de cause :

Condamne la S.C.I. EMN Investissements à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamne la S.C.I. EMN Investissements aux entiers dépens.

La défenderesse explique que les indemnités d’occupation duesau jour du jugement du 12 décembre 2019 ont été payées à sa date par compensation, en vertu des dispositions de l’article 1348 du code civil. Elle considère ensuite que les indemnités d’occupation dues postérieurement se prescrivaient par deux ans, par application de l’article L. 145-60 du code de commerce, de sorte qu’elles ne peuvent être réclamées que pour la période postérieure au 20 février 2023. Elle conclut de la même manière à la prescription de toutes les actions en paiement de taxes et charges antérieures au 20 février 2023. S’agissant de sa propre créance d’indemnité d’éviction, elle conteste toute prescription de son action en paiement, alors qu’elle est soumise au délai décennal prévu à l’article L. 111-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour le surplus des moyens invoqués, il conviendra de se référer aux écritures déposées par chacune des parties et visées à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les comptes entre les parties

Aux termes des articles L. 145-14, L. 145-28 et L. 145-29 du même code, un bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial mais doit en ce cas payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Le montant de l’indemnité d’occupation est déterminée compte tenu de tous éléments d’appréciation. En cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre.

L’article L. 145-58 du code de commerce précise que le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge pour lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet.

En application de l’article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du Livre 1er du code de commerce, relatif au bail commercial, se prescrivent par deux ans.

En revanche, l’exécution des titres exécutoires que constituent les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire peut être poursuivie pendant dix ans, par application de l’article L. 111-4 du code des procédures civiles d’exécution, et l’article 2224 du code civil applicable aux actions personnelles ou mobilières de droit commun prévoit que celles-ci se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2240 du code civil précise que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

En outre, les articles 1347 à 1348 du code civil prévoient que les obligations réciproques entre deux personnes peuvent s’éteindre pas compensation, soit à la date où ses conditions se trouvent réunies, sous réserve d’être invoquée, lorsqu’il s’agit de deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles, soit à la date de la décision judiciaire lorsque celle-ci est prononcée en justice entres des obligations, parmi lesquelles ou moins l’une, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible.

Sur les comptes entre les parties à la date du 28 décembre 2019

En l’espèce, le jugement du 12 décembre 2019 a fixé à 1.761.588 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. EMN Investissements à la S.A.R.L. Le Mercure Galant, outre les frais de licenciement qui seront versés sur justificatifs, à 102.130 euros l’indemnité d’occupation annuelle due par la S.A.R.L. Le Mercure Galant depuis le 1er juillet 2011, outre les taxes et charges, et prévu la compensation entre ces deux indemnités.

Par ailleurs, le paiement de l’indemnité d’éviction est devenu exigible par sa créancière, faute d’exercice par la S.C.I. EMN Investissements de son droit de repentir, quinze jours après le prononcé du jugement, puisqu’il bénéficie d’une exécution provisoire, c’est-à-dire le 28 décembre 2019.

Il ressort du décompte locatif détaillé de la S.C.I. EMN Investissements pour la période du 1er juillet 2011 au 31 janvier 2025, auquel les deux parties se réfèrent, que sur la période du 1er juillet 2011 au 28 décembre 2019, la S.A.R.L. Le Mercure Galant a versé, en contrepartie de son occupation des locaux, une somme globale de 729.797,69 euros décomposée comme suit :

—  1er juillet au 31 décembre 2011 : 40.112,36 euros,

— Année 2012 : 83.435,96 euros,

— Année 2013 : 83.435,96 euros,

— Année 2014 : 83.575,50 euros,

— Année 2015 : 91.456,19 euros,

— Année 2016 : 88.192,88 euros,

— Année 2017 : 88.192,88 euros,

— Année 2018 : 83.203,14 euros,

— Période du 1er janvier au 28 décembre 2019 : 88.192,82 euros.

Il sera relevé que les sommes dues au titre des taxes et charges le sont en sus de l’indemnité d’occupation fixée par le juge, de sorte que les paiements fait au titre de ces sommes doivent être retranchés des paiements effectués par la S.A.R.L. Le Mercure Galant pour le calcul des sommes versées au titre de l’indemnité d’occupation compensables avec l’indemnité d’éviction.

La S.A.R.L. Le Mercure Galant était redevable sur la même période, au titre de l’indemnité d’occupation fixée par le tribunal, d’une somme de 868.105 euros, laissant une dette de 138.307,31 euros qui a été payée par compensation au jour du jugement.

(102.130 x 8,5 = 868.105)

Le 28 décembre 2019, la S.A.R.L. Le Mercure Galant a réglé son arriéré d’indemnité d’occupation et la S.C.I. EMN Investissements a payé l’indemnité d’éviction à hauteur de 138.307,31 euros, restant ainsi débitrice d’une somme de 1.623.280,69 euros, augmentée de l’indemnité de 30.000 euros prononcée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, soit 1.653.280,69 euros.

(1.761.588 – 138.307,31 = 1.623.280,69)

(1.623.280,69 + 30.000 = 1.653.280,69)

Aucune des parties n’ayant, dans les deux ans ayant suivi cette décision, critiqué les montants payés au titre des charges et taxes, les éventuelles prétentions relatives à ces frais ne sont plus recevables, pour être prescrites par application de l’article L. 145-60 du code de commerce.

Sur la période du 28 décembre 2019 au 30 avril 2025

S’agissant d’une créance constatée par une décision judiciaire, le paiement de l’indemnité d’éviction est soumis à la prescription décennale prévue à l’article L. 111-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bail du 8 avril 2005 prévoyait un règlement du loyer en quatre termes à échoir les 10 janvier, 10 avril, 10 juillet et 10 octobre de chaque année. Faute de mention du jugement dérogeant à ces stipulations, l’indemnité d’occupation est réputée exigible aux mêmes termes.

Cette indemnité, pour sa partie échue postérieurement à la décision judiciaire est quant à elle soumise à la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil, s’agissant d’une créance périodique ni exigible à la date du titre exécutoire.

La compensation prévue par le jugement du 12 décembre 2019 a continué à s’appliquer pour les termes échus postérieurement à son prononcé, puisque ceux-ci, exécutables en vertu d’une décision de justice, étaient certains, liquides et exigibles, et faisaient dès lors, à compter de la date du jugement, l’objet d’une compensation légale (par ailleurs invoquée par l’occupante par ses courriers des 6 avril 2022 et 13 février 2023).

Le solde restant dû sur l’indemnité d’éviction a commencé à porter intérêts le 28 décembre 2019 au taux légal. La majoration du taux de cinq points prévue à l’article L. 313-3 du code monétaire et financier ne s’est en revanche appliquée que deux mois après la signification du jugement, soit à compter du 9 juin 2022.

La condamnation de la S.A.R.L. Le Mercure Galant au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par l’ordonnance de caducité du 23 novembre 2022 invoquées par la demanderesse est également compensable au jour du prononcé de la décision par compensation légale, laquelle est sollicitée dans le cadre des présents débats.

Les paiements par compensation intervenus au fur et à mesure de l’exigibilité des échéances empêchent toute prescription d’une action en recouvrement de celles-ci, puisqu’elles ont été chacune honorées à leur date.

Enfin, les taxes et charges peuvent être réclamées par la S.C.I. EMN Investissements sur la période non prescrite, c’est-à-dire à compter du 21 février 2023. Sans contestation élevée par la S.A.R.L. Le Mercure Galant sur les montants réclamés au titre de ces charges et taxes, elles seront également réputées payées par compensation légale à la date de leur exigibilité, à hauteur de 820 euros de provisions pour charges trimestrielles (à compter de l’échéance du 10 avril 2023) et à hauteur du montant réclamé et exigible les 10 octobre 2023 et 2024 pour la taxe foncière.

Il en résulte que la dette de la S.C.I. EMN Investissements a évolué, depuis le 28 décembre 2019, de la manière suivante (étant précisé que les paiements d’indemnité d’occupation par compensation sont retenus dans la limite de la différence entre le paiement direct effectué par la S.A.R.L. Le Mercure Galant lorsqu’il y en a eu, et sa dette telle que fixée par le jugement du 12 décembre 2019) :

Soit un solde restant dû par la S.C.I. EMN Investissements au 30 avril 2025, hors remboursement des indemnités de licenciement dont il n’est pas prétendu qu’elles ont été versées, de 1.658.815,58 euros en principal et intérêts en exécution du jugement du 12 décembre 2019.

A cette somme s’ajoute, conformément à la demande de la S.A.R.L. Le Mercure Galant, le montant qui lui est dû en exécution de l’ordonnance de caducité du 23 novembre 2022 de 1.500 euros, augmenté des intérêts légaux du 23 novembre 2022 au 30 décembre 2024, puis des intérêts au taux légal majoré du 31 décembre 2024 au 30 avril 2025, soit un montant de 1.666,57 euros intérêts compris.

La S.C.I. EMN Investissements était ainsi débitrice envers la S.A.R.L. Le Mercure Galant, le 30 avril 2025, d’une somme de 1.660.482,15 euros en exécution des décisions rendues les 12 décembre 2019, 20 juin 2020 et 23 novembre 2022.

(1.658.815,58 + 1666,57 = 1.660.482,15)

Il n’appartient pas au juge de l’exécution de statuer sur la restitution du dépôt de garantie, ce d’autant que les lieux n’ont pas été libérés.

S’agissant de l’indemnité complémentaire au titre du remboursement des indemnités de licenciement, il appartiendra à la créancière de faire valoir sa créance lorsque ces frais auront été exposés.

En conséquence, la créance de la S.A.R.L. Le Mercure Galant sera fixée, à la date du 30 avril 2025, à la somme de 1.660.482,15 euros.

Sur la demande de fixation d’une astreinte

En application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, la créance de la S.A.R.L. Le Mercure Galant est liquide et exigible. Elle est susceptible d’exécution forcée, mais la créancière ne prétend pas avoir engagé une telle exécution autrement que par la délivrance d’un commandement de payer. Elle ne démontre dès lors pas de nécessité de prononcer une astreinte pour un paiement à l’initiative de la débitrice, alors que la loi lui permet d’aller rechercher directement le paiement sur le patrimoine de celle-ci, si tant est qu’elle envisage effectivement de quitter les lieux, ce à quoi elle sera contrainte par le versement du solde de l’indemnité d’éviction qui lui est due.

En conséquence, la demande de fixation d’une astreinte assortissant l’obligation au paiement sera rejetée.

Sur la charge des dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. La S.C.I. EMN Investissements, débitrice, sera condamnée au paiement des dépens.

Sur les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La S.C.I. EMN Investissements, partie tenue aux dépens, ne peut prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Sa demande sera rejetée.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer à la S.A.R.L. Le Mercure Galant la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXECUTION

FIXE la créance de la S.A.R.L. Le Mercure Galant sur la S.C.I. EMN Investissements, en exécution des jugements des 12 décembre 2019 et 20 janvier 2020 rendus entre les parties et de l’ordonnance de caducité du 23 novembre 2022 à la somme de 1.660.482,15 euros hors frais de licenciement ;

DEBOUTE la S.A.R.L. Le Mercure Galant de sa demande de fixation d’une astreinte ;

CONDAMNE la S.C.I. EMN Investissements au paiement des dépens de l’instance ;

DEBOUTE la S.C.I. EMN Investissements de sa demande d’indemnité formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. EMN Investissements à payer à la S.A.R.L. Le Mercure Galant la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6], le 16 juin 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION