TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/12983

N° Portalis 352J-W-B7H-C27XL

N° MINUTE : 2

Assignation du :

10 Octobre 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 01 Avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [F] [M] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Philippe MAMMAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1160

DEFENDERESSE

S.A.R.L CAFE DIVAN

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Judith BOURQUELOT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E0586

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 18 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2000, Mme [F] [O], née [M], a donné à bail à la S.A.R.L Café Divan des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2000 pour se terminer le 31 mars 2009, moyennant un loyer principal de 190.000 francs (28.965 euros) par an, hors taxes et hors charges, pour une destination de “ café, brasserie, restaurant, et à titre accessoire 'vente à emporter’ ”.

Par acte sous seing privé du 21 mars 2011, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2011 pour se terminer le 31 mars 2020, moyennant un loyer annuel en principal de 50.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 31 mai 2021, la société Café Divan a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2021.

Par acte extrajudiciaire du 30 janvier 2023, Mme [O] a fait signifier à la société Café Divan un “ nouveau prix de loyer de renouvellement ” sollicitant la fixation du loyer à la somme de 110.000 euros par an, hors charges et hors taxes.

Après avoir notifié un mémoire préalable le 20 avril 2023, Mme [O] a fait assigner la société Café Divan par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement du 29 février 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement :

— constaté le principe du renouvellement du bail commercial à effet du 1er juillet 2021,

— ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er juillet 2021 ainsi que le loyer plafonné, donner son avis sur les travaux réalisés au cours du bail précédant le bail expiré, et désigné M. [T] [P] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 26 février 2025, concluant à une valeur locative estimée à la date du renouvellement, le 1er juillet 2021, à la somme de 105.837 euros par an, hors taxes et hors charges, et à un loyer plafonné de 56.709,09 euros par an, hors taxes et hors charges.

L’expert a estimé que l’évolution des facteurs locaux de commercialité sur la période concernée était favorable mais non notable pour le commerce considéré. Il a toutefois estimé que les modifications des caractéristiques des locaux étaient notables et de nature à pouvoir justifier un déplafonnement du loyer.

Par mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée reçue le 15 décembre 2025, Mme [Z] demande au juge des loyers de :

— Fixer le loyer du bail renouvelé en principal, à effet du 1er juillet 2021 à la valeur locative des locaux, estimée à 105.837 euros hors taxes et hors charges par an, pour un renouvellement d’une durée de 3, 6, 9 ans à compter de la même date, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— Condamner la société Café Divan à lui payer la différence entre le loyer payé et le loyer fixé par le tribunal à compter du 1er juillet 2021 ainsi qu’au paiement des intérêts de droit sur cette différence à compter du 1er juillet 2021 ;

— Condamner la société Café Divan à lui payer la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Dire que dans le délai d’un mois qui suivra la décision à intervenir, les parties dresseront un nouveau bail ;

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Elle fait valoir en substance :

— que le bail conclu le 31 mars 2000 ne constitue pas un renouvellement, contrairement à ce qu’affirme la société Café Divan, mais un nouveau bail, de sorte que le renouvellement du bail au 1er juillet 2021 est le deuxième renouvellement ;

— que la société Café Divan a effectué des travaux dans les locaux en 2000, lesquels ont agrandit la surface de réception de la clientèle d’environ 30 m² et lui ont permis de rendre les locaux plus fonctionnels à l’activité du preneur ;

— que les travaux réalisés par le preneur constituent des améliorations significatives, au sens de l’article R.145-8 du code de commerce, ayant notablement modifié les locaux en ce qu’ils ont entrainé une modification structurelle de l’agencement des locaux, qu’ils ont porté sur le gros œuvre et la structure des locaux, et ont entrainé une amélioration durable et substantielle de la fonctionnalité commerciale des locaux et une meilleure adaptation à l’activité exercée ;

— que ces améliorations notables constituent un motif de déplafonnement du loyer, dès lors que les travaux ont été entièrement financés par le preneur, qu’ils n’ont pas été pris en compte lors de la fixation du loyer et lors du premier renouvellement, et qu’ils n’ont pas encore fait accession au regard de la clause d’accession en fin de bail stipulée au contrat ; que le régime des améliorations prévu par l’article R.145-8 du code de commerce doit s’appliquer ;

— que si une partie des travaux exécutés constituaient des travaux de mise en conformité nécessaires pour rendre les locaux adaptés à leur destination contractuelle, la société preneuse a procédé à des travaux excédant la simple mise en conformité des locaux, lesquels sont notables au regard de la transformation et l’agrandissement complet de la façade vitrée côté [Adresse 4] ;

— que la société preneuse a fait son affaire personnelle des travaux, estimant que la bailleresse avait rempli son obligation de délivrance, les locaux étant déjà conformes à leur destination avant la transformation du garage ;

— que les travaux notables d’amélioration entrepris par le preneur justifient le déplafonnement du loyer ;

— qu’il ne peut être soutenu par la locataire que les travaux d’amélioration ont déjà été pris en compte lors de la fixation du loyer du bail du 1er avril 2000, le prix du loyer fixé à cette date présentant une différence dérisoire avec le prix du précédent bail, ce qui ne correspond pas à un déplafonnement et fixation à la valeur locative en 2000 ;

— que les travaux litigieux n’ont pas servi de motif de déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail au 1er avril 2011, le prix du bail à cette date reflétant l’évolution des indices ;

— que les facteurs locaux de commercialité ont fait l’objet d’une modification notable au cours du bail expiré, justifiant le déplafonnement du loyer ; que contrairement à l’analyse retenue par l’expert, la modification des facteurs locaux de commercialité est favorable et surtout notable au regard de l’attractivité du quartier dans lequel les locaux loués se situent et ce malgré la crise sanitaire ;

— que la modification notable des facteurs locaux de commercialité résulte de la hausse de la fréquentation de la station de métro [Localité 5] à 300 mètres des locaux, de la hausse de 14 % de la présence de la catégorie professionnelle des cadres à fort pouvoir d’achat constituant un effet d’attraction, de la hausse de 48,45 % des logements secondaires et touristiques dans un quartier à forte vocation touristique et ludique, de la densité commerciale du [Localité 6] supérieure à la moyenne de la capitale, et des nombreuses transformations des tissus urbains depuis 2006 ;

— que la valeur locative des locaux au 1er juillet 2021 peut être fixée à la valeur proposée par l’expert judiciaire.

Aux termes de son mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée reçue le 5 décembre 2025, la société Café Divan demande au juge des loyers de :

— Fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2021 à la somme de 56.709,99 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— Débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner Mme [O] aux entiers dépens, et ce y compris les honoraires d’expertise judiciaire ;

— La condamner à lui payer la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle expose pour l’essentiel :

— que le bail initial a été conclu le 22 mars 1999 à effet au 1er janvier 1999 avec les précédents locataires ; que ce bail a été renouvelé par anticipation une première fois le 30 mars 2000 à effet du 1er avril 2000 au profit de la société Café Divan, qui avait acquis le fonds de commerce des précédents locataires ; que ce bail a été renouvelé une deuxième fois au 1er avril 2011 et maintenant au 1er juillet 2021 ;

— que les travaux qu’elle a réalisés en 2000 constituent des modifications des caractéristiques des locaux, modifiant notamment la surface affectée à la vente, au sens de l’article R.145-3 du code de commerce, ne pouvant donner lieu à déplafonnement que lors du premier renouvellement à la suite des travaux ayant pris effet au 1er avril 2011 ;

— que contrairement à ce qu’affirme le bailleur, aucuns travaux d’ouvertures supplémentaires de la façade vitrée n’ont été réalisés ni constatés par l’expert judiciaire au cours du bail écoulé, lequel a seulement constaté l’agrandissement de la façade vitrée au bénéfice de l’adjonction du garage constituant alors des travaux d’extension de la surface du local et de l’espace accessible à la clientèle ;

— que les travaux litigieux constituent des travaux de mise en conformité des locaux à leur destination contractuelle mis à sa charge en accord avec la bailleresse, ne pouvant donc être invoqués par celle-ci au titre d’un déplafonnement du loyer ;

— que si les travaux litigieux devaient être qualifiés de travaux d’amélioration et non comme des travaux de mise en conformité, il sera considéré qu’ils ont déjà été pris en compte dans le cadre de la fixation du loyer de renouvellement du bail à effet au 1er avril 2000 et ne peuvent donc être pris en compte une seconde fois pour la fixation du loyer lors d’un second renouvellement ;

— que le loyer du bail à effet du 1er avril 2011 a également pris en compte la réalisation des travaux, le loyer ayant été augmenté de 72 % passant de 28.965 euros en 2000 à 50.000 euros en 2011, sans autre explication possible à cette augmentation que la prise en compte des travaux réalisés au cours du bail écoulé ;

— que c’est à bon droit que l’expert judiciaire a considéré que la modification des facteurs locaux de commercialité n’est pas notable et ne peut donc donner lieu à un déplafonnement du loyer ; que le bailleur échoue à apporter la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

— que compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le loyer renouvelé doit être fixé au loyer plafond retenu par l’expert.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs derniers mémoires figurant à leur dossier et régulièrement notifiés, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2025 et mise en délibéré au 24 mars 2026, prorogée à ce jour, rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire il sera rappelé que par jugement du 29 février 2024 n’ayant fait l’objet d’aucun recours, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties au 1er juillet 2021.

Sur la demande de déplafonnement du loyer

En application des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1) les caractéristiques du local considéré ;

2) la destination des lieux ;

3) les obligations respectives des parties ;

4) les facteurs locaux de commercialité ;

5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés par les dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Selon l’article L.145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il est acquis qu’une modification de l’un des quatre premiers éléments de la valeur locative peut constituer un motif de déplafonnement d’un loyer renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

En application de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui soutient que la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé doit être écartée, de prouver qu’il y a eu au cours du bail expiré une modification de l’un des quatre éléments précités de la valeur locative.

Sur les caractéristiques des locaux

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire, non contesté par les parties sur ces points, que les locaux donnés à bail dépendent d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 4], qui est une longue voie qui traverse le quartier d’Est en Ouest, les locaux se trouvant dans le tronçon de rue situé entre la [Adresse 5] et la [Adresse 6], à sens unique de circulation. Ils sont desservis par les lignes 1, 5 et 8 de métro, station [Etablissement 1] à 300 m environ, par les bus 69 et 76 et 86 à 130 et 400 m. La desserte en transports en commun est assez bonne, la circulation automobile pouvant être assez difficile.

Les locaux se situent sur deux niveaux d’un immeuble élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de 4 étages droits, d’un 5ème étage en léger retrait avec balcon filant et d’un 6ème étage mansardé sous brisis d’ardoise, avec une façade ravalée en bon état d’usage et d’entretien. L’accès se fait, au jour de la visite de l’expert, directement depuis la rue à l’angle de la [Adresse 7] et de la [Adresse 4] par une porte vitrée à deux vantaux avec cadre en fer forgé. Un deuxième accès se situe côté [Adresse 4].

Ils se composent au rez-de-chaussée d’une grande boutique d’angle avec une façade de 26 mètres environ entièrement vitrée, une vitrine étant côté [Adresse 7] et l’autre [Adresse 4], étant précisé que celle côté [Adresse 4] elle peut s’ouvrir largement :

— Une salle de restaurant côté [Adresse 7] avec un sol en tomette ou parqueté au niveau du bar et murs en pierres ou peints ou en briques, un bar avec cuisine derrière, 16 tables et 11 tabourets bar ;

— Une cuisine derrière le comptoir dont l’accès se fait par portes battantes, avec un sol et des murs carrelés, un passe-plat et un monte-charge ;

— Une deuxième salle de restaurant côté [Adresse 4], avec un sol parqueté et des murs en broques ou peints agrémentés de grands miroirs, 29 tables et une grande table ronde ;

— Des sanitaires séparés avec un sol et des murs carrelés, étant éclairés par des carreaux de verre au niveau des lave-mains et possédant un accès aux personnes à mobilité réduite.

Le sous-sol, accessible par un escalier carrelé, se compose de la façon suivante :

— D’un sol carrelé ou cimenté avec un placard ;

— Des vestiaires avec un sol carrelé et des murs carrelés ou peints ;

— Une réserve avec un sol carrelé ou cimenté et des murs carrelés ou peints, en présence d’un monte-charge et d’une tireuse à bière ;

— Une chambre froide ;

— Un bureau avec un sol cimenté et des murs peints et la présence d’une vidéo-surveillance ;

— Une réserve à boissons avec un sol carrelé et des murs peints ;

— Un local poubelles avec la présence d’une aération.

Les locaux bénéficient d’une terrasse ouverte côté [Adresse 7], autorisée par l’autorité administrative compétente pour une longueur de 6 mètres. Ils jouissent également d’une terrasse côté [Adresse 4] ne bénéficiant pas d’autorisation administrative.

L’expert estime dans l’ensemble le local commercial au rez-de-chaussée en bon état d’usage et d’entretien pour la partie restaurant, laquelle compte 90 places assises. Il relève que les locaux sont bien distribués, qu’ils bénéficient de sanitaires en rez-de-chaussée accessibles aux personnes à mobilité réduite, de réserves au sous-sol, d’un bon linéaire de façade d’environ 26 m, et qu’ils sont adaptés à leur destination contractuelle de « café, brasserie, restaurant, et à titre accessoire, vente à emporter ».

Il relève en particulier que les locaux ont fait l’objet de travaux durant l’année 2000 par la société Café Divan, ayant modifié la configuration des locaux, travaux qui ont consisté plus particulièrement en :

— La suppression du garage au fond de la boutique côté [Adresse 4] transformé en salle de restaurant ;

— La réfection des sanitaires avec accès PMR ;

— La suppression de la cage d’escalier menant au 1er étage ;

— Le déplacement de la cuisine derrière le comptoir, étant relevé que l’espace occupé par l’ancienne cuisine et les sanitaires est aujourd’hui à usage de salle de restauration (en dehors de l’emplacement réservé pour les sanitaires aujourd’hui).

La description matérielle et de situation faite par M. [T] [P] résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place, non contestée par les parties.

L’expert retient les surfaces suivantes :

— rez-de-chaussée : une surface utile de 176 m² et une surface pondérée de 159,10 m²P,

— Au sous-sol : une surface utile de 81 m² et une surface pondérée de 16,20 m²P,

Soit une surface utile totale de 257 m² et une surface pondérée totale de 175,30 m²P.

Les parties ne contestent pas les surfaces et pondérations proposées par l’expert judiciaire de sorte qu’il y a lieu de les retenir.

Sur la qualification du bail du 31 mars 2000

L’article 1156 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, dispose qu’on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

L’article 1162 du même code, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, dispose que, dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

Il résulte de la combinaison des articles 1719, 1723 et 1728 du code civil et des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, que le contrat de bail commercial constitue un contrat par lequel une partie, le bailleur, s’engage à délivrer à une autre partie, le preneur, la jouissance d’un bien déterminé et désigné selon un usage contractuellement défini, pour une durée déterminée de neuf ans minimum, moyennant le paiement d’un loyer. Le renouvellement du contrat de bail est un nouveau contrat portant sur le même objet que le bail précédent, aux clauses et conditions du bail expiré sauf convention contraire et sauf modification du prix d’un commun accord entre les parties ou selon la procédure de fixation devant le juge des loyers commerciaux.

En l’espèce, il est établi et non contesté que par acte sous seing privé en date du 22 mars 1999, Mme [O] a donné à bail en renouvellement à M. [H] [B] et Mme [U] [B] des locaux dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 4], à destination de « marchand de vins, liqueurs, tabac, brasserie, tabletterie, loto, PMU, journaux » à l’exception de l’appartement du 1er étage devant être exclusivement affecté à l’habitation bourgeoise des preneurs, pour une durée de neuf ans à effet au 1er janvier 1999, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 171.000 francs hors taxes et hors charges, soit 26.068 euros.

Les locaux étaient désignés de la façon suivante : « Ce bail porte sur des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], comprenant :

Rez-de-chaussée :

.une boutique située à droite de la porte d’entrée de l’immeuble avec coupé et retour sur la [Adresse 4],

. à côté un garage et par derrière une cuisine donnant sur la cour intérieure de l’immeuble,

. deux cabines téléphoniques,

. deux WC,

. dégagement et accès au 1er étage.

L’ensemble d’une superficie de 147 m² environ

Au 1er étage porte gauche :

. un appartement comprenant trois chambres, entrée, salle de bains aménagée, WC et dégagement.

L’ensemble d’une superficie de 67 m² environ, le tout avec installation de chauffage central.

Sous- sol :

. des réserves à vins,

. chambre froide,

. moteur frigo et chaufferie.

L’ensemble d’une superficie de 81 m² environ ».

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2000, M. [H] [B] et Mme [U] [B] ont cédé à la société Café Divan leur fonds de commerce de « vins-liqueurs-brasserie », comprenant le droit au bail, Mme [O] étant présente à l’acte.

Il est stipulé dans l’acte de cession à la clause « nouveau bail » que « Il est ici précisé que suivant acte sous seing privé séparé concomitant aux présentes, Madame [F] [O] consent à l’EURL CAFE DIVAN un nouveau bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2000 sous les principales caractéristiques suivantes :

La désignation des locaux reste identique à celle indiquée dans le bail signé le 22 mars 1999, à l’exception de la suppression de l’appartement du 1er étage et de l’ajout des points suivantes :.la cage d’escalier menant du rez-de-chaussée à l’appartement du 1er étage, cet espace pouvant servir à usage de réserve ou de bureau, le preneur acceptant d’assumer les travaux de fermeture de cette cage d’escalier, et notamment de murer la porte de communication entre le fonds de commerce et l’appartement du 1er étage, le tout sous contrôle de l’architecte du bailleur, ces travaux devant être effectués avant le 1er mai 2000,

.autorisation donnée au preneur de transformer en une salle de brasserie le garage (lot de copropriété n°103) situé [Adresse 4],

. autorisation donnée au changement des devantures, conformément au projet approuvé par l’Assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2000,

. autorisation donnée au preneur d’effectuer les travaux de transformation du fonds de commerce conformément au plan annexé audit bail.

Le loyer est porté à la somme annuelle en principal hors charges de CENT QUATRE VINGT DIX MILLE [Localité 8] (190.000 F), et les révisions triennales interviendront les 1er avril 2003 et 1er avril 2006, l’indice de base retenu étant celui du 3ème trimestre 1999 (soit 1080).[…]

Le preneur ne pourra exercer dans les lieux loués que les activités de CAFE, BRASSERIE, RESTAURANT, et à titre accessoire la VENTE A EMPORTER. […] »

Concomitamment, Mme [O] et la société Café Divan ont conclu un contrat de bail le 31 mars 2000 à effet au 1er avril 2000 rappelant les faits précités, reprenant la description des locaux faite dans l’acte de cession et les autorisations de travaux dans les locaux, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 190.000 francs hors taxes et hors charges, soit 28.965 euros. Il est notamment stipulé au contrat de bail que « Madame [O] et l’EURL CAFE DIVAN ont convenu d’apporter diverses modifications au précédent bail et de régulariser ainsi le présent bail ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, contrairement à ce qu’affirme la société Café Divan, le contrat de bail conclu le 31 mars 2000 ne constitue pas un renouvellement du bail initial du 22 mars 1999. En effet, il résulte tant des stipulations de l’acte de cession du fonds de commerce que du contrat de bail du 31 mars 2000, que les parties ont entendu expressément conclure un nouveau bail, que la consistance des locaux loués est différente, l’appartement du 1er étage n’étant plus inclus dans le bail du 31 mars 2000, que la destination contractuelle est modifiée et plus restrictive que celle visée au contrat du 22 mars 1999. Il ne résulte pas de ces éléments que les parties ont entendu renouveler de façon anticipé le même contrat de bail que celui cédé avec le fonds de commerce.

Ainsi, le contrat de renouvellement du 21 mars 2011 à effet du 1er avril 2011, constitue le premier renouvellement du bail liant Mme [O] à la société Café Divan et le renouvellement à effet du 1er juillet 2021, objet de la présente instance, constitue le deuxième renouvellement.

Sur le motif de déplafonnement tiré des travaux réalisés par la société Café Divan

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R.145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

L’article R.145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Les modifications des caractéristiques des locaux relevant des articles R.145-3 et R.145-4 du code de commerce, lorsqu’elles sont notables, peuvent donner lieu à un déplafonnement du loyer à l’occasion du premier renouvellement du bail suivant la réalisation des travaux, alors que les travaux d’amélioration relevant de l’article R.145-8 du code de commerce, auxquels le bailleur n’a pas participé financièrement, peuvent donner lieu au déplafonnement différé du loyer, lors du deuxième renouvellement, lorsque le bail stipule une clause d’accession en fin de bail.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause d’accession en fin de bail aux termes de laquelle la société Café Divan s’oblige à « ne faire dans les lieux loués, aucun changement de distribution, aucune démolition, installation, construction quelconque, sans le consentement formel et par écrit du propriétaire, lequel aura le droit, à la fin du bail, de profiter gratuitement de ces modifications et installations ».

L’acte de cession du fonds de commerce et le contrat de bail du 31 mars 2000 stipulent expressément l’autorisation donnée par la bailleresse à la société Café Divan de réaliser des travaux détaillés dans ces contrats, à l’occasion de son entrée dans les lieux. Aucune participation financière de la bailleresse à ces travaux n’est stipulée, que ce soit directement ou par le biais d’une remise de loyer.

Il ressort de ces contrats et du rapport d’expertise que les travaux de la société Café Divan ont porté sur :

— La suppression du garage au fond de la boutique côté [Adresse 4] transformé en salle de restaurant,

— La réfection des sanitaires avec accès PMR,

— La suppression de la cage d’escalier menant au 1er étage,

— Le déplacement et l’agrandissement de la cuisine,

— Le changement des devantures avec l’agrandissement de la façade vitrée côté [Adresse 4].

Concernant, la réfection des sanitaires avec accès PMR, ces travaux peuvent être qualifiés de travaux de mise en conformité avec la destination contractuelle, lesquels sont imposés par la loi, conformément à la qualification proposée par la société preneuse.

Concernant les travaux de suppression du garage au fond de la boutique côté [Adresse 4], transformé en salle de restaurant, il ressort de l’expertise judiciaire et plus particulièrement des plans de l’ancienne configuration des locaux, que l’ancien garage était de 15 m² et a été adjoint à la deuxième salle de restaurant côté [Adresse 4] pour la totalité de cette surface de 15 m², cette salle pouvant accueillir au total 29 tables et une grande table ronde. Cette transformation a nécessité l’abattement d’une cloison entre l’ancien garage situé côté [Adresse 4] et la surface de vente préexistante.

Ces travaux réalisés par la société Café Divan ont donc affecté les structures et la distribution des locaux en étendant les surfaces réservées à la réception de la clientèle et ont permis de lui adjoindre une nouvelle surface de vente de 15 m², et non de 30 m² comme l’affirme Mme [O].

Les travaux ont ensuite consisté à déplacer la cuisine derrière le comptoir et l’agrandir, la plaçant dès lors au centre des locaux en rez-de-chaussée et desservant tous les espaces de réception de la clientèle, alors qu’elle se situait à l’origine au fond des locaux. De tels travaux d’aménagement ont permis à la société Café Divan une meilleure adaptation des locaux à son activité de café, bar, et restaurant, en fluidifiant le service.

Les travaux réalisés par la société Café Divan ont également consisté à modifier la façade des locaux côté [Adresse 4], ainsi que cela ressort de l’expertise judiciaire, des factures de travaux versées aux débats par la société Café Divan, en particulier une facture en date du 11 juillet 2000 de la société Miroiterie, et d’un permis de modification de façade en date du 21 mars 2000. La façade a ainsi été entièrement refaite en métal et en vitrages toute hauteur, alors qu’originellement la façade était composée de simples fenêtres, la nouvelle façade permettant notamment une ouverture complète des fenêtres côté [Adresse 4].

Contrairement à l’affirmation de la société Café Divan, l’ensemble des travaux réalisés, à l’exception de la réfection des sanitaires avec accès PMR, ne peuvent être qualifiés de travaux de mise en conformité des locaux à leur destination contractuelle, ces travaux n’étant pas imposés par la loi ni indispensables à l’exercice de l’activité pour laquelle elle disposait déjà des éléments d’équipements nécessaires.

Ces travaux, qui ont à la fois porté sur la structure et la disposition des locaux, permettant d’agrandir la surface destinée à recevoir la clientèle et de fluidifier l’activité, mais qui ont également contribué à l’embellissement de la façade et l’attractivité des locaux, constituent à la fois une modification notable des caractéristiques des locaux et une amélioration. En effet, ces travaux ont permis à la société Café Divan d’améliorer l’adaptation des locaux à son activité de café, bar et restaurant, et de les rendre plus visibles à la clientèle en améliorant leur attractivité.

En conséquence, le régime des améliorations devant prévaloir sur celui des modifications, les travaux réalisés ouvrent droit à un déplafonnement du loyer lors du deuxième renouvellement suivant leur réalisation, soit à l’occasion du présent renouvellement.

Il n’est pas établi par la société Café Divan que les travaux litigieux ont été pris en compte lors de la fixation du loyer dans le bail à effet du 1er avril 2000, ni à l’occasion du premier renouvellement intervenu le 1er avril 2011. Si lors de ce précédent renouvellement, le loyer annuel est passé de 28.965 euros au 1er avril 2000, à la somme de 50.000 euros au 1er avril 2011, aucune stipulation contractuelle ne précise que ce loyer a été fixé en prenant en compte les travaux réalisés par la société Café Divan durant le bail expiré. En outre, le contrat de bail à effet au 1er avril 2000 prévoyait une révision du loyer triennale en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction, avec comme indice de base celui du 3e trimestre 1999 fixé à 1080, l’indice du 3e trimestre 2010 s’élevant à 1520, une grande partie de l’augmentation du loyer s’expliquant ainsi par l’indexation.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera fait droit à la demande de déplafonnement formée par Mme [O] au regard des travaux d’amélioration des lieux loués au cours du premier bail.

Sur le motif de déplafonnement tiré de la modification des facteurs locaux de commercialité

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il est constant qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que les locaux loués par la société Café Divan sont situés [Adresse 2]. Il est relevé par l’expert que la commercialité de la [Adresse 7] peut être divisée en trois tronçons, et que les locaux expertisés appartiennent au deuxième tronçon, lequel constitue une zone centrale de la [Adresse 7] qui commence à partir de la [Adresse 8] jusqu’à la [Adresse 9]. Il est indiqué que ce tronçon bénéficie d’une bonne commercialité mais d’un flux piéton plus modéré et que la commercialité est composée essentiellement de commerces de restauration et des commerces indépendants. L’expert précise que la commercialité est plus disparate entre le [Adresse 10] et la [Adresse 4] avec quelques activités de service, des boutiques de prêt-à-porter indépendantes, un lycée professionnel et une librairie qui fait face aux locaux expertisés, et qu’à partir des locaux expertisés, la commercialité est plus dense.

L’expert estime, selon les recensements de l’INSEE, qu’entre 2011 et 2020, le [Localité 6] subit une baisse de l’évolution de la population de 6,70 %, une baisse plus importante de la population pour le [Adresse 11] de 7,04 %, une baisse plus significative pour le [Adresse 12] » de 13,11 % et une baisse encore plus significative pour le [Adresse 13] » de 20,81 %. Les locaux expertisés sont situés entre le [Adresse 14] et le [Adresse 15].

Concernant l’évolution des catégories sociaux-professionnelles, il ressort de l’expertise judiciaire qu’entre 2011 et 2020 selon l’INSEE, que la répartition des différentes catégories socio-professionnelles a évolué dans le [Localité 6] et [Localité 1]. Il est notamment relevé pour cette période que :

— La part des cadres et professions intellectuelles supérieures a augmenté de 7,18 % dans le [Localité 6] et de 4,76 % dans [Localité 1] ;

— La part des artisans, commerçants et chefs d’entreprise a augmenté de 1,74 % dans le [Localité 6] de 9,77 % dans [Localité 1] ;

— La part des professions intermédiaires a diminué de 9,75 % dans le [Localité 6] et de 8,20 % dans [Localité 1] ;

— La part des employés a diminué de 18,83 % dans le [Localité 6] et de 13,76 % dans [Localité 1] ;

— La part des ouvriers a diminué de 32,52 % dans le [Localité 6] et de 22,01 % dans [Localité 1] ;

— La part des retraités a diminué de 4,09 % dans le [Localité 6] et de 2,11 % dans [Localité 1] ;

— La part des autres catégories professionnelles a diminué de 8,75 % dans le [Localité 6] et de 3,54 % dans [Localité 1].

L’expert a estimé que dans le [Localité 6] entre 2011 et 2020, les catégories dites à fort pouvoir d’achat (artisans, commerçants, chefs d’entreprise, cadres, professionnelles intellectuelles supérieures et professions intermédiaires) a augmenté de 1,02 % et que les catégories dites à plus faible pouvoir d’achat (employés, ouvriers) a diminué significativement de 22,71 %.

En outre, la station de métro [Adresse 16] (lignes 1, 5 et 8) est située à moins de 400 mètres des locaux expertisés et a fait l’objet d’une augmentation de sa fréquentation entre 2011 et 2020 de 5,7 %. L’expert indique que cette station de métro suit la même évolution que pour l’ensemble des stations parisiennes (+1,89 %) pour la même période mais que l’évolution à la hausse est plus marquée pour la station [Localité 5].

Concernant les constructions nouvelles, extensions et changement de destination dans un rayon de 400 mètres, il résulte du rapport d’expertise qu’au cours du bail expiré, il y a eu une extension pour 2 biens, la construction de 802 logements pour une surface 2.874 m² par changement de destination. Dans le [Localité 6], entre 2011 et 2020, le nombre de résidences principales a diminué de 4,17 %, le nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels a augmenté de 48,45 % et le nombre de logements vacants a augmenté de 44,24 %.

L’expert judiciaire conclut que l’évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré est favorable mais non notable pour le commerce considéré. Il a précisé qu’il a inclus dans son analyse un effet de dispersion concernant la légère hausse de la fréquentation du métro compte tenu de la concurrence à proximité de commerces de restauration.

Mme [O] s’oppose à cette analyse de l’expert et estime que les modifications des facteurs locaux de commercialités sont notables, considérant que le quartier expertisé jouit d’un effet d’attraction bénéficiant à la société Café Divan et se fondant essentiellement sur une synthèse du diagnostic territorial sur le 11ème arrondissement de l’APUR d’avril 2021. Elle indique que le [Localité 6] s’est transformé durant la dernière décennie et est devenu un quartier de prédilection pour les jeunes, réputé pour sa vie nocturne, densément peuplé, avec une augmentation importante des activités festives et du nombre de lieux consacrés au spectacle et une vie urbaine particulièrement importante, avec une offre de transports importante. Elle ajoute que l’augmentation du nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels relevé par l’expert à hauteur de 48,45 % est notable et n’a pas été pris en compte dans l’analyse de l’expert.

Pour autant, l’analyse approfondie des critères invoqués par Mme [O] ne permet pas de conclure à une évolution notable des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité du commerce considéré. En effet, comme le relève l’expert, si l’attractivité du quartier ne fait pas de doute, tel que cela ressort également de la synthèse précitée de l’ALUR, elle existe depuis longtemps et au cours du bail expiré, il n’y a pas eu de modifications notables permettant de justifier un déplafonnement. Si la fréquentation de la station de métro [Localité 5] a augmenté 5,7 % au cours du bail expiré, cette évolution favorable demeure minime au regard du phénomène de dispersion relevé par l’expert compte tenu de la forte concurrence en restauration dans le quartier et ne saurait être considérée comme notable.

En outre, s’il est relevé une augmentation de 48,45 % du nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels, la proportion de ce type de logement dans le [Localité 6] demeure limitée, dès lors qu’ils sont en 2021 au nombre de 7.326 et à titre de comparaison, le nombre de résidences principales est de 101.305 et le nombre de logements vacants est de 11.118, soit bien supérieur au nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels. Par ailleurs, aucune analyse circonstanciée sur le flux de chalands complémentaire lié à ce type de chalands n’est apportée par la bailleresse, l’impact de cette progression n’ayant pas été relevé comme pertinente par l’expert judiciaire.

Concernant l’évolution des catégories socio-professionnelles à fort pouvoir d’achat, si la part des catégories socio-professionnelles à fort pouvoir d’achat a effectivement augmenté de 1,02 % dans le [Localité 6], cette évolution demeure minime et doit être relativisée au regard de la baisse significative du nombre de la population dans les quartiers de « [Adresse 17] » à hauteur de 13,11 % et de « [Adresse 18] » à hauteur de 20,81 %, dont dépendent les locaux loués.

Enfin, s’il ressort de la synthèse d’ALUR précitée que les jeunes adultes sont surreprésentés dans le [Localité 6], il n’est nullement établi par Mme [Z] que cette évolution est intervenue au cours du bail expiré, soit entre le 1er avril 2011 et le 1er juillet 2021.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’existence d’une évolution notable et favorable pour le commerce concerné des facteurs locaux de commercialité n’est pas établie. En conséquence, le motif de déplafonnement fondé sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité est inopérant.

Sur la valeur locative

S’agissant des prix pratiqués dans le voisinage, l’expert a retenu les références suivantes :

— S’agissant des nouvelles locations : 8 références avec des dates d’effet entre février 2013 et le 4ème trimestre 2021, qui s’établissent dans une fourchette comprise entre 506 euros/m²p/an et 1.552 euros/m²p/an, en fonction de la qualité de l’emplacement et de l’activité exercée,

— S’agissant des baux en renouvellement, déplafonnés amiablement ou judiciairement : 3 références avec des dates d’effet comprises entre le 1er avril 2008 et le 1er janvier 2009 dans une fourchette allant de 514 euros à 892 euros/m²p/an,

— S’agissant des loyers fixés judiciairement : 4 références de loyers déplafonnés avec des dates d’effet entre 1er janvier 2012 et au 1er janvier 2016 dans une fourchette comprise entre 380 euros/m²p/an et 475 euros/m²p/an.

M. [T] [P] a retenu une valeur locative brute pour le local commercial, caves comprises, de 575 euros/m²p.

Les parties ne discutent pas la valeur locative proposée par l’expert judiciaire.

Au regard des observations susvisées, de l’ensemble des références proposées, de la localisation des locaux dans un environnement favorable au commerce exploité, dans une zone résidentielle dense, bien desservie, bénéficiant d’un petit effet d’angle et avec des locaux adaptés au commerce exploité, la valeur locative unitaire sera fixée à la somme de 575 euros/m²p au 1er juillet 2021.

La valeur locative brute est donc de :

575 € x 175,30 m²P = 100.797,50 euros/an/ HT/HC.

A cette valeur locative, l’expert propose d’appliquer une majoration de 5% pour tenir compte du droit de terrasse dont bénéficie la société Café Divan et qui augmente sa surface intérieure de 20 %, soit une valeur locative annuelle de :

100.797,50 + (5/100) = 105.837,37 euros/an/HT/HC, arrondi à 105.837 euros/an/HT/HC.

Les parties ne contestent pas la majoration appliquée par l’expert judiciaire qu’il y a lieu de retenir.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la valeur locative au 1er juillet 2021 s’établit à la somme de 105.837 euros/an/HT/HC.

Sur la demande de condamnation à paiement et les intérêts

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux, tels que fixés par l’article R.145-23 du code de commerce, de condamner la société Café Divan à payer à Mme [O] la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer acquitté par le preneur et le montant du loyer fixé par le présent jugement, ainsi que les intérêts courant sur cette somme.

Il sera seulement rappelé que des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer correspondant à la différence entre le montant du loyer acquitté par la société Café Divan et le montant du loyer fixé par le présent jugement, seront dus par la société Café Divan à compter du 10 octobre 2023, date de l’assignation délivrée par la bailleresse, pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, ils seront dus conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’énoncer ou le rappeler.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que le prix du bail renouvelé à effet au 1er juillet 2021 donnera lieu à déplafonnement ;

Fixe à la somme annuelle de 105.837 euros (cent cinq mille huit cent trente-sept euros) hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 entre Mme [F] [O] née [M] et la S.A.R.L Café Divan concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter du 10 octobre 2023 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date ;

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 10 octobre 2023 produiront des intérêts, en application de l’article 1343-1 et 1343- 2 du code civil ;

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l’expertise judiciaire ;

Rejette les demandes de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1], le 1er avril 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

M. PLURIEL D. SANTOS CHAVES