TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/54813

N° Portalis 352J-W-B7I-C44XV

N° : 4

Assignation du :

08 juillet 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT RENDU SELON LA

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

le 12 février 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La VILLE DE [Localité 7],

prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 7], Madame [V] [X]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDERESSE

Madame [O] [C]

[Adresse 5]

[Localité 1] (LITUANIE)

représentée par Maître Denys TROTSKY de l’AARPI ASKOLDS, avocats au barreau de PARIS – #R077

DÉBATS

A l’audience du 14 janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 8 juillet 2024 par la Ville de Paris à l’encontre de Madame [O] [C], née le 8 juillet 1972 à [Localité 6] (ex-URSS), devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 3] (Bâtiment A, escalier 1, 6ème étage, porte gauche 2001, lot 57) ;

Vu les écritures de la Ville de [Localité 7] développées oralement à l’audience du 14 janvier 2025 ;

Vu les écritures de Madame [C], également développées oralement ;

Vu les dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile ;

SUR CE,

Sur la validité du constat de location touristique

La défenderesse soutient que le constat de l’agent de la Ville de [Localité 7] est entaché d’irrégularité aux motifs que l’agent a rencontré sur place son fils qui ne parle pas français, et qu’il a constaté que « le logement n’est pas occupé ni par les enfants ni par la propriétaire contrairement à la déclaration de Madame [E] [I] », sans que son fils n’ait pu être entendu ni qu’il ait pu produire des documents ; que de ce fait, le constat viole le principe du contradictoire ainsi que les droits au procès équitable en vertu de l’article 6 de la CEDH.

En réponse, la Ville de [Localité 7] rappelle que le droit découlant des articles L.651-6 et L.651-7 du code de la construction et de l’habitation pour l’agent de recevoir toute déclaration et de se faire présenter des pièces ou document ne méconnaît pas les droits de la défense ni le droit à un procès équitable ; que le fait que le fils de la défenderesse ne parle pas français n’entache nullement le constat dans la mesure où le rôle de l’agent ne réside pas dans l’interprétation des déclarations des occupants mais dans l’observation des conditions objectives d’occupation des lieux.

L’article L.651-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

« Les agents assermentés du service municipal du logement (…) sont habilités à visiter les locaux à usage d’habitation situés dans le territoire relevant du service municipal du logement.

Ils doivent être munis d’un ordre de mission personnel ainsi que d’une carte d’identité revêtue de leur photographie.

La visite des locaux ne peut avoir lieu que de huit heures à dix-neuf heures ; l’occupant ou le gardien du local est tenu de laisser visiter sur présentation de l’ordre de mission ; la visite s’effectue en sa présence. »

L’article L.651-7 dispose que « Les agents assermentés du service municipal du logement constatent les conditions dans lesquelles sont effectivement occupés les locaux qu’ils visitent. Ils sont habilités à recevoir toute déclaration et à se faire présenter par les propriétaires, locataires ou autres occupants des lieux toute pièce ou document établissant ces conditions. Sans pouvoir opposer le secret professionnel, les administrations publiques compétentes et leurs agents ainsi que les syndics de copropriété sont tenus de communiquer aux agents du service municipal du logement tous renseignements nécessaires à l’accomplissement de leur mission de recherche et de contrôle. »

Il résulte des pièces versées aux débats que l’agent de la Ville de [Localité 7] a sollicité par courrier recommandé du 16 mai 2023 de Madame [C] de visiter son local. Madame [E] [I], se présentant comme amie de la famille de la défenderesse, lui a répondu par courrier électronique des 3 et 21 juillet 2023, lui adressant des documents transmis par la défenderesse et lui indiquant, en substance, que la défenderesse occupait les lieux à titre de résidence principale et avait par erreur déclaré le bien en résidence secondaire.

Sur place, le 22 août 2023, le fils de Madame [C] était présent. Il n’est pas contesté qu’il s’exprime peu en français. Toutefois, les constatations effectuées sur place par l’agent assermenté sont les suivantes : « J’ai pour ma part constaté que ce logement n’est pas occupé ni par les enfants ni par la propriétaire contrairement à la déclaration de Madame [E] [I] ».

Il ne résulte pas de cette mention que le fils de la défenderesse aurait été interrogé ou que cette constatation résulterait des déclarations de ce dernier. L’agent assermenté a uniquement et visuellement constaté que les lieux n’étaient pas occupés à titre de résidence principale.

A aucun moment l’agent n’a violé le principe du contradictoire dès lors qu’il appartenait à la défenderesse, si tel était son souhait, de désigner une personne sachant parler français pour s’exprimer en son nom lors de la visite. En outre, la défenderesse ne démontre pas qu’elle est en possession de documents utiles que son fils aurait pu transmettre à l’agent assermenté lors de sa visite, de nature à contredire cette constatation. En tout état de cause, la défenderesse n’invoque pas, en défense, le fait que le local litigieux constituerait sa résidence principale.

Dès lors que l’agent assermenté tire de la loi le pouvoir de visiter les lieux, et que les constatations qu’il a effectuées résultent de sa seule observation des lieux, il n’est pas établi que cette visite a conduit à une violation du principe du contradictoire et du droit à un procès équitable.

Le moyen tiré de l’irrégularité du constat sera rejeté.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé ».

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 7], d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’usage d’habitation du lot

Afin d’établir l’usage d’habitation du local litigieux, la Ville de [Localité 7] produit une déclaration H2 souscrite le 4 mars 1971 concernant un local situé [Adresse 4].

La propriétaire, [D] [R], y indique que les locaux sont occupés par « Melle [K] ». Le montant du loyer au 1er janvier 1970 y est précisé, tout comme le fait que le locataire est entré dans les lieux en 1969.

Le fait qu’une rature soit apposée sur le nom de la propriétaire des lieux, alors que ce document est évolutif et que le nom du propriétaire suivant, [J] [N], a été apposé par l’administration par la suite de son acquisition (le 1er juillet 1972), n’invalide pas la mention d’un loyer au 1er janvier 1970 ni celle d’un locataire occupant les lieux à titre d’habitation depuis 1969.

De la même manière, le fait que le nom du locataire ait été barré n’invalide pas la réalité d’une occupation des lieux par Mlle [K] en mars 1971 et depuis au moins le 1er janvier 1970, dès lors que son nom est renseigné dans la fiche R.

Enfin, le fait que le document ait été rempli le 4 mars 1971 n’invalide pas l’information relative à une occupation des lieux à titre d’habitation au 1er janvier 1970. Le fait que cette déclaration ait été enregistrée par le service de la Ville de [Localité 7] le lendemain de son établissement ne la rend pas non plus suspecte.

Enfin, il ne peut être tiré de la différence de surface du local mentionnée dans la fiche H2 et la surface réelle du local une quelconque conclusion dès lors qu’il n’est pas démontré que la surface déclarée dans la fiche H2 reposerait sur un métrage réalisé par un professionnel avec les références réglementaires contemporaines.

Il s’ensuit que la mention d’un loyer au 1er janvier 1970, non utilement contredite par les arguments soulevés en défense, établit que le local litigieux était à usage d’habitation à cette date.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage

La défenderesse ne conteste pas avoir proposé à la location courte durée le local litigieux dont elle est propriétaire.

Ainsi, le constat de location meublée touristique du 4 avril 2024 établi par l’agent assermenté du service du logement de la mairie de [Localité 7] fait état d’une annonce publiée sur le site Booking, sur le site Agora et sur le site airbnb.fr pour la location courte durée d’un logement dont l’hôte se prénomme « [V] » et qui totalisent 90 commentaires.

Il n’est pas justifié d’une autorisation de changement d’usage.

Il en résulte que la défenderesse a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, qui dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25.000 à 50.000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 7] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En l’espèce, le local en cause a été proposé à la location courte durée du mois d’avril 2019 (date du premier commentaire) au mois de septembre 2023 (date du dernier commentaire), soit une période relativement longue.

Les relevés de location adressés par les sociétés Airbnb et Booking font état de 74 nuitées en 2019, 35 nuitées en 2020, 91 nuitées en 2021, 212 nuitées en 2022 et 26 nuitées en 2023. La société Agora n’a pas transmis le nombre de nuitées et 43 commentaires sont présents sur le site, de sorte que 43 nuitées au minimum doivent être ajoutées au décompte qui précède.

Les captures d’écran de l’annonce annexées au constat font apparaître que le local était loué pour un montant compris entre 173 et 394 euros la nuit. Se fondant sur les relevés de nuitées et sur un prix à la nuitée de 365€ pour l’année 2022, la Ville de [Localité 7] indique que le montant total perçu sur l’année 2022 en prenant 212 nuitées comme référence, s’est élevé à 348.210€ (sur 54 mois) alors qu’il aurait généré un revenu de 29.106€ dans le cadre d’une location classique.

En tout état de cause et sans effectuer un calcul au prorata de la période de location illicite, il résulte de la seule année 2022, que les gains tirés de cette location ont largement excédé ceux d’une location classique.

La défenderesse ne justifie pas de ses ressources et un rappel de la réglementation a été effectué lors de son enregistrement sur le site de la Ville de [Localité 7], de sorte qu’elle ne peut avoir légitimement ignoré la réglementation applicable. En outre, elle a multiplié les annonces sur trois sites différents laissant présumer une volonté mercantile.

Aussi, compte tenu du nombre de sites concernés par l’annonce, de la période de mise en location sur quatre années, du nombre de nuitées notamment en 2022 ainsi que de leur prix au regard de la surface du local, de l’absence de tout élément d’information sur les ressources actuelles de la défenderesse ainsi que sur le fait que le bien serait retourné à un usage d’habitation, et enfin, compte tenu du montant de la compensation (35.200€), il convient de fixer l’amende civile à 50.000 euros.

Sur la demande de retour à l’usage d’habitation du local litigieux

Il résulte des dispositions de l’article 651-2 du code de la construction et de l’habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Il n’est pas démontré que le bien serait retourné à un usage d’habitation en l’absence de preuve d’une désactivation de l’annonce et alors que la défenderesse n’apporte aucune preuve qu’elle occupe effectivement le bien au moins huit mois par an.

Dès lors qu’aucun élément ne permet d’établir que le bien est de nouveau à usage d’habitation, il convient d’ordonner le retour à l’habitation du local litigieux, sous astreinte provisoire de 3 000 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, ce durant une période maximale de 12 mois.

Il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur les demandes accessoires

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 7], la défenderesse supportera la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la défenderesse sera condamnée à verser à la Ville de [Localité 7] une indemnité que l’équité commande de fixer à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et sa demande à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne Madame [O] [C] à payer une amende civile de cinquante mille euros (50.000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 7] ;

Ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 3] (Bâtiment A, escalier 1, 6ème étage, porte gauche 2001, lot 57) appartenant à Madame [O] [C], sous astreinte provisoire de 3 000 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, pour une durée maximale de douze mois ;

Dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamne Madame [O] [C] à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Madame [C] au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Madame [O] [C] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 12 février 2025.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Anne-Charlotte MEIGNAN