TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Jennifer KAMGUEU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christine GALLON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09760 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6D3V

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 11 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. IN’LI, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0431

DÉFENDERESSE

Madame [S] [I], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jennifer KAMGUEU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2262

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 11 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09760 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6D3V

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2018, S.A. IN’LI a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [I] sur des locaux situés au [Adresse 1] – à [Localité 5] avec place parking n°1079, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 977,61 euros et d’une provision pour charges de 107,42 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 10.103,23 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [I] le 29 juillet 2024.

Par assignation du 8 octobre 2024, S.A. IN’LI a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [I], voir statuer sur son mobilier garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  12.745,45 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mars 2025. Un renvoi a été ordonné à la demande du conseil de Mme [I]. La S.A IN’LI ne s’est pas opposé à la demande de renvoi. L’affaire a été rappelée à l’audience de plaidoirie du 07 mai 2025.

À cette audience, S.A. IN’LI maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 30 avril 2025, s’élève désormais à 17.301,70 euros. S.A. IN’LI prend acte qu’un virement de 922,06 euros a été effectué le 6 Mai 2025 à son profit et donc qu’il y a eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cependant, la bailleresse ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et maintien la demande de paiement du solde de la dette locative et de l’expulsion de la locataire compte tenu de l’importance de la dette, de l’insolvabilité de la locataire qui a déjà bénéficié d’un effacement d’une dette locative en 2023 dans le cadre d’un dossier de surendettement.

Mme [S] [I] représentée par son conseil demande au tribunal dans ses dernières conclusions en défense :

— Rejeter les demandes du requérant,

— Accorder à Madame [I] un délai de grâce conformément à l’article 1343-5 du code civil, en suspendant ou échelonnant le paiement des sommes dues,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

— Condamner la société IN’LI aux entiers dépens de l’instance,

— Condamner la société IN’LI au paiement de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soulève une absence de véritable tentative de conciliation qui aurait pu aboutir à une réelle proposition de solution amiable.

Elle précise qu’elle est dans une situation précaire et souffre d’une pathologie lourde. Elle ne travaille toujours pas mais elle était précédemment cadre dans le secteur de l’ingénierie. Elle peut compter sur une aide financière familiale. Elle a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [S] [I] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

S.A. IN’LI justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 25 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 10.103,23 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 septembre 2024.

Il ressort des contacts préalables à la présente instance entre la bailleresse et la locataire qu’aucune proposition visant à la solution amiable n’a pu aboutir.

Le même constat a été fait à l’audience où le juge veille à privilégier la phase de conciliation entre les parties.

En l’espèce, Il apparait que la dette locative est très élevée, le montant du loyer avec les charges est également élevé; Mme [I] n’a aucun revenu puisqu’elle est sans emploi et ne perçoit même plus le RSA. Une aide financière familiale ne constitue en soi aucune garantie pour la bailleresse. Mme [I] ne se trouve donc pas en situation de régler sa dette locative au sens de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser S.A. IN’LI à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, S.A. IN’LI verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 avril 2025, Mme [S] [I] lui devait la somme de 17.301,70 euros., soustraction faite des frais de procédure.

En l’état, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Mme [S] [I] justifie d’un versement de 922,06 euros qui, effectué la veille de l’audience, n’apparait pas dans la comptabilité de la S.A. IN’LI. Cette somme viendra nécessairement en déduction de la dette locative après son bon encaissement.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à S.A. IN’LI ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [S] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rejeter également la demande de Mme [S] [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 septembre 2018 entre S.A. IN’LI, d’une part, et Mme [S] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] – à [Localité 5] avec place parking n°1079 est résilié depuis le 26 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [S] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [S] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] – à [Localité 5] avec place parking n°1079 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [S] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [S] [I] à payer à S.A. IN’LI la somme de 17.301,70 euros (dix-sept mille trois cent un euros et soixante-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’écarte

r l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

REJETTE la demande de S.A. IN’LI au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Mme [S] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 juillet 2024 et celui de l’assignation du 8 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge