TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [Localité 12]

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à Me [Localité 12]

■

Charges de copropriété

N° RG 24/03719 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C36YR

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble C.I.A.T [Adresse 3] et [Adresse 8] à [Localité 13], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 12] RIVE DROITE,

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par Maître François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0051

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [I]

Madame [S] [I]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03719 – N° Portalis 352J-W-B7I-C36YR

Madame Caroline ROSIO, Vice-Président, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[K] [I] et [S] [I] sont propriétaires des lots de copropriété n°11 et 12 d’un immeuble CIAT situé [Adresse 5].

Par exploit du 02 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait sommation à [K] [I] et [S] [I] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 5.347,22 euros au principal et 160,54 euros de frais d’acte.

Par exploit du 20 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait sommation à [K] [I] et [S] [I] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 21.856,92 euros au principal et 216,02 euros de frais d’acte.

Par exploits de commissaire de justice signifiés le 7 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CIAT situé [Adresse 2] et [Adresse 8] à Paris a fait assigner [K] [I] et [S] [I] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 07 novembre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il demande au tribunal de :

— condamner in solidum [K] [I] et [S] [I] au paiement de la somme de 24.850,82 euros en principal et frais, comptes arrêtés au 1er janvier 2024, avec intérêts de droit sur la somme de 5.347,22 euros à compter de la sommation délivrée le 02 août 2022, sur celle de 24.850,82 euros à compter du 26 septembre 2023, date de la seconde sommation, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— condamner in solidum [K] [I] et [S] [I] au paiement de la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum [K] [I] et [S] [I] au paiement des entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP DPG Avocats, société constituée conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03719 – N° Portalis 352J-W-B7I-C36YR

— condamner in solidum [K] [I] et [S] [I] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

[K] [I] et [S] [I] ont été assignés le 07 mars 2024 selon procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile. Ils n’ont pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 07 novembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que [K] [I] et [S] [I] sont propriétaires des lots n°11 et 12 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 12].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 02 juillet 2021 et 16 février 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2024

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de [K] [I] et [S] [I], déduction faite des frais de recouvrement, et d’un règlement de 6.000 euros le 12 octobre 2022, est débiteur de 28.692,91– 6.000 euros soit 22.692,91 euros et non 24.850,82 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires,

[K] [I] et [S] [I] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés comptes arrêtés au 1er janvier 2024 inclus.

Les défendeurs étant mariés, il convient de rappeler, au visa de l’article 220 alinéa 1er du code civil, que toute dette contractée par l’un des époux oblige l’autre solidairement, de sorte qu’ils seront solidairement condamnés à payer les charges de copropriété.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les défendeurs ayant procédé à un paiement à hauteur de la somme de 6.000 euros et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 7 mars 2024, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 2.157,91 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il ressort du décompte produit, pièce 4, qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

42 euros au titre d’une mise en demeure en date du 03 mai 2022,2,37 euros d’intérêt de retard au 02/06/2022,33 euros au titre d’une relance en date du 02 juin 2022,480 euros au titre de « constitution dr [U] » en date du 11 juillet 2022,160,54 euros au titre de « Chouraki sommation Pfohl » en date du 16 août 2022,480 euros au titre de « constitution dr avocat » en date du 08 septembre 2022,480 euros au titre de « constitution du dossier transmis à l’huissier » en date du 09 octobre 2023480 euros au titre de « constitution du dossier transmis à l’avocat » en date du 30 novembre 2023

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de mise en demeure exposés le 03 mai 2022, faute de produire l’avis de réception, ni des « frais de relance » exposés le 02 juin 2022, des frais de « constitution dr [U] » exposés le 11 juillet 2022, ni enfin des frais libellés « intérêt de retard» ou « constitution dr avoc », « constitution dr avocat » ou « constitution du dossier transmis à l’huissier ».

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Les frais désignés comme « Chouraki sommation Pfohl » apparaissent quant à eux constituer des dépens.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de l’ensemble de ses demandes en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par [K] [I] et [S] [I] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que [K] [I] et [S] [I] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès décembre 2021.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que [K] [I] et [S] [I] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les époux [I] ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

[K] [I] et [S] [I], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance et il sera accordé à la SCP DPG Avocats le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens. Compte tenu des éléments soumis aux débats, les époux [I] seront solidairement condamnés à verser au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement [K] [I] et [S] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CIAT situé [Adresse 2] et [Adresse 9] la somme de 22.692,91 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l‘'immeuble CIAT situé [Adresse 2] et [Adresse 8] à [Adresse 11] du surplus de ses demandes, soit la somme de 2.157,91 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CIAT situé [Adresse 2] et [Adresse 9] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum [K] [I] et [S] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

Avec autorisation donnée au conseil du syndicat des copropriétaires de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision ;

CONDAMNE solidairement [K] [I] et [S] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CIAT situé [Adresse 2] et [Adresse 8] à [Adresse 11] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 12] le 10 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente