TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/13854 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6KDA

N° MINUTE : 1

Assignation du :

04 Novembre 2024

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e LOIR et M^e DUFFOUR

CCC à M. [X] et M. [B]

Expert:

[W] [X]

[Adresse 4]

[Localité 8]

JUGEMENT

rendu le 24 Juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [N] [E] [H] Veuve [K]

domiciliée : chez

AMG GESTION [Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Vincent LOIR de la SELEURL SELARLU VL AVOCAT, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0874

DEFENDERESSE

SARL LA RESIDENCE

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR de l’EURL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0043

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 28 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 2 juin 2010, Madame [N] [E] [H] veuve [K] a donné à bail en renouvellement à la SARL LA RESIDENCE des locaux à usage commercial sis [Adresse 5] à [Localité 13] dans le [Localité 10], pour une durée de douze années à compter du 1er avril 2010 pour se terminer le 31 mai 2022, moyennant un loyer annuel initial en principal de 45.000euros.

La destination est la suivante: “hôtel meublé, appartements meublés ou location bourgeoise de parfaite moralité”.

Par acte extrajudiciaire du 17 octobre 2023, Madame [N] [E] [H] veuve [K] a délivré congé à la SARL LA RESIDENCE à effet du 30 juin 2024 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2024, moyennant un loyer annuel en principal de 190.000 euros, hors taxes et hors charges.

Dans son mémoire préalable régulièrement notifié à la SARL LA RESIDENCE par lettre recommandée avec avis de réception le 11 juillet 2024, Madame [N] [E] [H] veuve [K] a sollicité la fixation du prix du loyer du bail à la somme annuelle de 190.000 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2024, subsidiairement, à la somme de 59.051,46 euros .

Par exploit de commissaire de justice du 4 novembre 2024 se référant à son mémoire préalable, Madame [N] [E] [H] veuve [K] a fait assigner à la SARL LA RESIDENCE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris au visa des articles L.145-33 et R.145-23 du code de commerce, afin de-voir fixer le loyer annuel en principal à la somme de 190.000 euros à compter du 1er juillet 2024.

Dans son mémoire en réponse régulièrement notifié le 22 avril 2025, la SARL LA RESIDENCE demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 84.500 euros en principal;

A titre subsidiaire,

— désigner un expert judiciaire aux fins substantielles de rechercher la valeur locative des lieux louésà la date du 1er juillet 2024, conformément à la méhode hôtelière aux frais de Madame [N] [E] [H] veuve [K] ;

En tout état de cause,

— condamner Madame [N] [E] [H] veuve [K] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son mémoire en réponse régulièrement notifié le 22 avril 2025, Madame [N] [E] [H] veuve [K] demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 190.000 euros en principal;

— dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tout rappel de loyer à compter du 1er juillet 2024, date d’effet du congé;

— dire que les intérêts seront capitalisés;

Sudsidiairement,

— si une mesure judiciaire est ordonnée, fixer le loyer provisionnel à la somme annuel de 59.051,46 euros en principal;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

— condamner la SARL LA RESIDENCE à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence à l’acte introductif d’instance et au mémoire des parties visés ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Par application des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. Les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux présentent un caractère monovalent.

En l’espèce, par suite de la délivrance par la bailleresse, le 17 octobre 2023, d’un congé avec offre de renouvellement, le bail 2 juin 2010 liant les parties s’est renouvelé en son principe à compter du 1er juillet 2024, ce sur quoi les parties s’accordent.

Les locaux loués sont à usage d’hôtel meublé et les parties s’accordent pour lui reconnaître un caractère monovalent.

Madame [N] [E] [H] veuve [K] fournit au soutien de sa demande une expertise unilatéralement sollicitée par ses soins auprès du cabinet [R] qui estime la valeur locative à 190.000 euros en principal. Ce rapport est critiqué par la SARL LA RESIDENCE en ce qu’il n’est pas conforme à la nouvelle méthode hôtelière qui prend en compte les prix praticables et non pas les prix affichés. Il n’est pas non plus justifié de retenir un taux d’effort sur recettes de 17%.

La SARL LA RESIDENCE propose de retenir l’estimation de Monsieur [Y], expert qu’elle a consultée unilatéralement. Ce rapport est critiqué par la bailleresse en ce qu’il a été produit deux années avant la date de renouvellement du bail, soit pendant une période où les effets de la crise sanitaire sur l’activité hôtelière étaient encore perceptibles.

L’écart entre les deux rapports amiables étant significatif, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer. Il convient donc, en application des dispositions de l’article R.145-30 du code de commerce de recourir à une mesure d’expertise, dont la teneur est précisée au dispositif, et de désigner à cette fin un expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2024, aux frais avancés de Madame [N] [E] [H] veuve [K], demanderesse à la présente instance et qui a le plus intérêt à voir l’expertise prospérer.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel à la somme de 59.000 euros, en application des dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate, le principe du renouvellement du bail liant Madame [N] [E] [H] veuve [K] à la SARL LA RESIDENCE concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 13] dans le [Localité 10] à compter du 1er juillet 2024,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Mr [W] [X]

[Adresse 4]

01.42.55.00.07 – [Courriel 11]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux litigieux situés [Adresse 5] à [Localité 13] dans le [Localité 10] et de les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment, en ce qui concerne la date, la nature et l’ampleur des travaux réalisés au cours du bail expiré par le preneur, au regard de la liste posée par l’article L.311-1 du code de tourisme,

* de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2024 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des dispositions des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2026,

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par [N] [E] [H] veuve [K] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, [Adresse 14], 1er étage à droite) au plus tard au 15 septembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 5 novembre 2025 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de:

Monsieur [P] [B]

[Adresse 1]

01 47 03 13 13 – [Courriel 12]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 59.000 euros en principal, outre les charges,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 24 Juillet 2025

La Greffière Le Président

M. PLURIEL J-C. DUTON