Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/00938 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-753OQ

JUGEMENT

DU : 07 Août 2025

S.C.I. LANCE

C/

[E] [V]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 07 Août 2025

Jugement rendu le 07 Août 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. LANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-Sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [E] [V]

né le 19 Janvier 1968 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Victoire BARBRY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DÉBATS : 26 Juin 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/00938 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-753OQ et plaidée à l’audience publique du 26 Juin 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 07 Août 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 06 décembre 2019, la Sci Lance a donné à bail à M. [E] [V] un logement situé [Adresse 8] à Boulogne-sur-Mer, moyennant le paiement d’un loyer initial de 400,00 euros par mois.

En présence de loyers impayés la bailleresse a, par acte de commissaire de justice signifié le 08 mars 2024, fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 11491,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2024, outre 178,02 euros de frais et de justifier de l’occupation du logement, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par lettre électronique enregistrée le 11 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 mai 2025, la Sci Lance a fait citer M. [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

— constater et prononcer la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

— ordonner l’expulsion du logement situé [Adresse 7] à [Adresse 9] ([Adresse 4]) de M. [E] [V] de tous occupants introduit de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

— d’autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

— condamner M. [E] [V] à payer au requérant le montant des loyers et charges dus à ce jour à hauteur de la somme de 12593,85 euros ;

— condamner M. [E] [V] au paiement des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail. Subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

— condamner M. [E] [V] à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges à titre d’indemnités d’occupation jusqu’à la complète libération des lieux, outre revalorisation légale ;

— condamner M. [E] [V] au paiement de la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, M. [E] [V] au paiement des dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le cout du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure. ;

— d’ordonner sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 27 mai 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 05 septembre 2024 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 26 juin 2025, où elle a été retenue.

La Sci Lance, représentée par son conseil se référant à ses conclusions, maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 14941,00 euros arrêtée au 30 juin 2025. Elle s’oppose aux délais de paiement et aux délais pour quitter les lieux sollicités par le locataire.

M. [E] [V], représenté par son conseil se référant à ses écritures, demande au tribunal, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, L.412-2 du code des procédure civile d’exécution et 1343-5 du code civil, de :

— lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,

— fixer le montant de la dette locative ;

— débouter la Sci Lance de l’ensemble de ses demandes ;

— accorder 36 mois de délais à M. [E] [V] pour s’acquitter de sa dette locative à hauteur de 20,00 euros par mois pendant 36 mois, outre le paiement du loyer courant, le restant sera versé à la dernière échéance ;

— à titre subsidiaire, accorder à M. [E] [V] 3 mois de délais supplémentaire pour quitter les lieux ;

— accorder 24 mois de délais à M. [E] [V] pour apurer la dette locative ;

— en tout état de cause, laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et dépens.

Il expose, au soutien de sa demande de délais qu’il a connu des difficultés financières n’ayant pas été avisé de la diminution de ses droits à l’APL, puis en raison d’une période de chômage non indemnisée ; Qu’à compter de mois d‘octobre 2024 il a repris le paiement de sa part à charge à laquelle il ajoute la somme de 20,00 euros, s’acquittant ainsi mensuellement de la somme de 150,00 euros ; Que par ailleurs la dette locative est volontairement augmentée par le bailleur qui s’abstient de transmettre à la CAF les documents nécessaires au versement de son allocation logement.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier, puis l’affaire a été mise en délibéré au 07 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

– Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 11 mars 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 27 mai 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est en conséquence recevable.

– Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet, à l’initiative du bailleur.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 08 mars 2024 sont demeurées impayées, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 09 mai 2024.

Par ailleurs compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif du défendeur par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [E] [V] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 06 décembre 2019, le commandement de payer du 08 mars 2024, un décompte de créance au 30 juin 2025.

Au vu de ces pièces, M. [E] [V] sera condamné au paiement de la somme de 14.941,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [E] [V] ne justifie pas avoir repris l’intégralité du paiement de son loyer courant et sa demande d’apurer sa dette locative par des versements mensuels de 20,00 euros en plus de son loyer résiduel, ne peut pas être accueillie, pour excéder la durée maximale légale de 36 mois compte tenu du montant de cette dette.

Le tribunal relève par ailleurs que la dette locative a très sensiblement augmenté depuis la délivrance du commandement de payer.

Il résulte enfin du diagnostic social et financier que non seulement le défendeur n’est pas en situation de régler le montant de l’arriéré de loyer du au bailleur mais encore qu’il lui est conseillé de présenter un dossier de surendettement.

En conséquence il n’y a pas lieu d’ accorder de délais de paiement à M. [E] [V] sur le fondement de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989.

Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer la Sci Lance à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

L’article L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

En l’espèce il est prématuré pour M. [E] [V] d’invoquer ces dispositions pour solliciter un délais supplémentaire pour quitter les lieux, les circonstances pouvant apparaître au moment de l’expulsion ne pouvant être examinées par le juge de l’exécution que lors de la mise à exécution du présent jugement.

En conséquence la demande de délai pour quitter les lieux formulée par le locataire est, en l’état, rejetée.

Sur la demande de délai pour apurer la dette

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. (…)

En l’espèce M. [E] [V] justifie être dans une situation de grande précarité, laquelle ne s’est pas aggravée de son propre fait, et être à la recherche active d’un logement social plus adapté à sa situation, accompagné d’un travailleur social pour ce faire.

Il a déjà pris des mesures, à la hauteur de ses moyens pour apurer sa dette locative.

La bailleresse qui a déjà attendu un arriéré des loyers échus et écoulés du mois de décembre 2019 au mois de mars 2024 pour réagir, en faisant délivrer à cette dernière date le commandement de payer, n’invoque pas de besoin particulier qu’il conviendrait de prendre en considération, autre que son souci légitime d’obtenir une décision de justice dans des délais raisonnables.

En conséquence le tribunal accorde à M. [E] [V] des délais de paiement pour apurer sa dette locative et dit qu’il devra apurer celle-ci en 24 mensualités 20,00 euros, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation personnelle et financière du débiteur, et conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, les mensualités versées par M. [E] [V] s’imputeront d’abord sur le capital dû.

Sur les autres demandes

– Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [E] [V], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

– Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 500,00 euros de la Sci Lance au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

ACCORDE à M. [E] [V] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

CONDAMNE M. [E] [V] à payer à la Sci Lance la somme de 14.941,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

ACCORDE à M. [E] [V] un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 20,00 euros en plus du loyer courant, la 24ème mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

DIT que les mensualités versées par M. [E] [V] en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 8] à Boulogne-sur-Mer conclu le 06 décembre 2019, entre la Sci Lance, d’une part et M. [E] [V], d’autre part à la date du 09 mai 2024 ;

ORDONNE à M. [E] [V] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut la Sci Lance sera autorisée à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

REJETTE, en l’état, la demande de délais complémentaire pour quitter les lieux sollicitée par M. [E] [V] ;

RENVOIE la demanderesse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE M. [E] [V] à payer à la Sci Lance une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE M. [E] [V] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, des diverses notifications et de la signification, à l’exclusion des saisies conservatoires ;

DEBOUTE la Sci Lance de sa demande en paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes des parties ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

La greffière Le juge des contentieux de la protection