TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Sylvie BENSOUSSAN

Monsieur [T] [H]

Madame [I] [Y] épouse [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Lucien MAKOSSO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05401 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAJW

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE DU MOULIN VERT VENANT AUX DROITS DE SCIPA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC370

DÉFENDEURS

Madame [I] [Y] épouse [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie BENSOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1385

Monsieur [T] [H], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne et non assisté par M^e Sylvie BENSOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1385

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 décembre 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, lors des délibérés,

Décision du 04 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05401 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAJW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 février 2001, la société SCIPA a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [Y] épouse [H] et M. [T] [H] sur des locaux situés au [Adresse 3] (5e étage, logement n°64, bâtiment 0203, une cave n°64), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3 340 francs et d’une provision pour charges de 770 francs.

Par actes de commissaire de justice du 23 janvier 2024, la société FONCIERE DU MOULIN VERT SAS, venant aux droits de la société SCIPA, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 730,72 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [Y] épouse [H] et M. [T] [H] le 8 janvier 2025.

Par assignations du 26 mars 2025, la société FONCIERE DU MOULIN VERT SAS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [Y] épouse [H] et M. [T] [H], statuer sur le sort et la séquestration des meubles, supprimer le délai de deux mois prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 279,67 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 6 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, afin de permettre un rapprochement entre les parties, pour être finalement retenue à l’audience du 26 septembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 26 septembre 2025, la société FONCIERE DU MOULIN VERT SAS, représentée par son conseil, maintient ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à 571,11 euros au 19 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus. La société FONCIERE DU MOULIN VERT SAS considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs et sollicite la suspension de la clause résolutoire. La société bailleresse précise que sur l’avis d’échéance, le virement CAF apparait mais ne doit pas être déduit et qu’il y a un décalage d’un mois sur les virements provenant de la CAF.

M. [T] [H], qui comparait à l’audience, conteste la dette et expose que 180 euros manquent. Le locataire indique qu’il paye toujours la différence entre le loyer et la CAF et dit avoir déjà eu un plan d’apurement. M. [T] [H] expose être retraité et indique que sa femme a commencé à travailler. M. [T] [H] demande la suspension de la clause résolutoire et sollicite l’octroi de délais de paiement sur 19 mois avec des mensualités à hauteur de 30 euros par mois.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Mme [I] [Y] épouse [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [T] [H] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société FONCIERE DU MOULIN VERT SAS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 23 janvier 2024 et que la somme de 3730,72 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Le juge des référés n’a pas compétence pour apprécier la volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n’y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du commandement de payer litigieux. Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mars 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société FONCIERE DU MOULIN VERT SAS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 septembre 2025, Mme [I] [Y] épouse [H] et M. [T] [H] lui devaient la somme de 571,11 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [I] [Y] épouse [H] et M. [T] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [I] [Y] épouse [H] et M. [T] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 863,88 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société FONCIERE DU MOULIN VERT SAS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] [Y] épouse [H] et M. [T] [H], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société FONCIERE DU MOULIN VERT SAS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 février 2001 entre la société SCIPA à qui la société FONCIERE DU MOULIN VERT SAS vient aux droits, d’une part, et Mme [I] [Y] épouse [H] et M. [T] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (5e étage, logement n°64, bâtiment 0203, une cave n°64) est résilié depuis le 24 mars 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [I] [Y] épouse [H] et M. [T] [H] à payer à la société FONCIERE DU MOULIN VERT SAS la somme de 571,11 euros (cinq cent soixante et onze euros et onze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2025, terme du mois d’août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024,

AUTORISE Mme [I] [Y] épouse [H] et M. [T] [H] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 19 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [I] [Y] épouse [H] et M. [T] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 mars 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [Y] épouse [H] et M. [T] [H] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [I] [Y] épouse [H] et M. [T] [H] seront solidairement condamnés à verser à la société FONCIERE DU MOULIN VERT SAS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Mme [I] [Y] épouse [H] et M. [T] [H] à payer à la société FONCIERE DU MOULIN VERT SAS la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [I] [Y] épouse [H] et M. [T] [H] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 janvier 2024 et celui desassignations du 26 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge