TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [B] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Madame [X] [H]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09335 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AH3

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le 11 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [H]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [N]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, greffière, lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier, lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 mars 2025 par Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, greffière, lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier, lors du délibéré

Décision du 11 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09335 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AH3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2022, Mme [X] [H] a consenti un bail d’habitation meublé à M. [B] [N] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 730 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2016 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [N] le 15 décembre 2023.

Par assignation du 29 juillet 2024, Mme [X] [H] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3758 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 juin 2024, avec intérêts au taux légal,1631,74 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 9 janvier 2025, Mme [X] [H], comparant en personne, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 décembre 2024, s’élève désormais à 8181,82 euros. Elle ajoute solliciter également le paiement des sommes suivantes 231 euros et 506 euros pour recherche de fuite, 750 euros en paiement d’une facture de plomberie.

M. [B] [N] comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 250 euros, en plus du loyer courant. Il expose rencontrer des difficultés financières suite au non renouvellement de son titre de séjour qui a entrainé la perte de son emploi. Il ajoute que le logement ne comprend pas de chauffage collectif, qu’il a donc des frais d’électricité important. Il considère que les frais de recherche de fuite sont à la charge du propriétaire. Il expose aussi ne pas avoir d’eau chaude depuis 10 mois. Enfin il affirme avoir payé la somme de 750 euros au mois d’août avec l’aide d’une amie.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [X] [H] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines, visé au commandement de payer.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 14 décembre 2023. Or il résulte de l’historique de compte que la somme de 1516 euros (réellement due à cette date compte tenu du paiement de 500 euros effectué au mois de septembre 2023) n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 février 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [B] [N] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [X] [H] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2024, M. [B] [N] lui devait la somme de 8258 euros, mensualité de novembre 2024 incluse. Cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

M. [B] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 8181,82 euros à la bailleresse telle que sollicité à l’audience, les article 4 et 5 du code de procédure civile empêchant de prononcer une condamnation supérieure à la demande.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [B] [N] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement doit être rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [X] [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation d’un montant de 670 euros sera due. Compte tenu, d’une part, des caractéristiques des lieux occupés, de sa localisation, de sa valeur locative et du dispositif d’encadrement des loyers et, d’autre part, de la nécessité de rendre dissuasive l’occupation tout en compensant le préjudice subi par le demandeur. Cette indemnité sera due à partir de l’échéance du mois de décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [X] [H] ou à son mandataire.

Sur les dégradations locatives et le défaut d’entretien des preneurs

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives.

En l’espèce, les factures produites par Mme [X] [H] ne sont pas suffisamment précises sur l’origine de la fuite, ainsi, il n’est pas possible de savoir si elle provient de la machine à laver du locataire, de l’absence de joints d’étanchéité (qui relève de la responsabilité du locataire) ou du fait que la porte de la douche est trop courte (ce qui relève de la responsabilité du bailleur). En tout état de cause il ne semble pas que la réfection complète de la salle de douche, préconisée par le plombier, puisse être mise à la charge du locataire. Ainsi, il convient de rejeter cette demande. Il sera précisé que les parties pourront, au moment de la restitution des lieux, et notamment grâce à la comparaison de l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée, faire les comptes entre elles.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de statuer sur les frais exposés pour parvenir à l’expulsion qui ne sont à ce stade qu’éventuels.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Mme [X] [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Etant précisé que cette somme tient compte de l’ensemble des frais exposés par Mme [X] [H].

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er avril 2022 entre Mme [X] [H], d’une part, et M. [B] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 15 février 2024,

REJETTE la demande de délais de paiement de M. [B] [N],

ORDONNE à M. [B] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [B] [N] à payer à Mme [X] [H] la somme de 8181,82 euros (huit mille cent quatre-vingt-un euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse,

CONDAMNE M. [B] [N] à payer à Mme [X] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 670 euros, à compter de l’échéance du mois de décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

REJETTE la demande en paiement de 1487 euros formée au titre des réparations locatives et du défaut d’entretien,

CONDAMNE M. [B] [N] à payer à Mme [X] [H] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [B] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 décembre 2023 et celui de l’assignation du 29 juillet 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge