TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [G] [M]

Madame [W] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Eric SCHODER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08576 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53HO

N° MINUTE :

2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Eric SCHODER de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 février 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 07 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08576 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53HO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé des 9 et 10 novembre 2021, à effet le 10 novembre 2021, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [G] [M] et [W] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 697,75 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1.868,38 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [M] et [W] [K] le 11 juin 2024.

Par assignation du 5 septembre 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [M] et [W] [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2.938,18 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 4 février 2025, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 janvier 2025, s’élève désormais à 3.752,71 euros. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et s’oppose à toute suspension des effets de la clause résolutoire et délais de paiement.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivrés à étude, M. [G] [M] et [W] [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [G] [M] et [W] [K].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 10 juin 2024 et la somme de 1.868,38 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 août 2024.

En l’absence de reprise du paiement du loyer, de réponse au diagnostic social et financier, de comparution à l’audience et de demande de suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En outre, il convient d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

[G] [M] et [W] [K], régulièrement informés de la somme demandée aux termes de l’assignation, n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, seront solidairement condamnés à payer la somme de 2.938,18 euros à la bailleresse, à titre de provision, terme de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 538,53 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [G] [M] et [W] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que le contrat conclu les 9 et 10 novembre 2021 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), d’une part, et M. [G] [M] et [W] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], est résilié depuis le 10 août 2024,

CONSTATONS qu’il n’est formé aucune demande de suspension de la clause résolutoire, ni de délais de paiement,

ORDONNONS en conséquence M. [G] [M] et [W] [K] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 3ème étage, [Adresse 2], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS solidairement M. [G] [M] et [W] [K] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une indemnité mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 538,63 euros, par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS solidairement M. [G] [M] et [W] [K] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 2.938,18 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2024, échéance d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS solidairement M. [G] [M] et [W] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 juin 2024 et celui de l’assignation du 5 septembre 2024,

CONDAMNONS solidairement M. [G] [M] et [W] [K] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge