TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e GASTON

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e DELATTRE

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/15308 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYT3I

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Février 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.S. NOVADB, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0234

DÉFENDEUR

Monsieur [R], [M], [F], [D] [C]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Jean-Michel GASTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0883

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/15308 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYT3I

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 20 Novembre 2025 présidée par Madame VERMEILLE, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Février 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suivant acte authentique du 6 juillet 2018, M. [R] [C] est devenu propriétaire des lots n°3, 23, 24, et 43 constituant respectivement une cave au sous-sol, deux logements d’une pièce au premier étage avec droit d’usage des WC sur le palier et un droit de jouissance exclusive et particulière de la deuxième cour couverte à la base du premier étage dans l’immeuble.

L’acte de vente du 6 juillet 2018 mentionne que :

« LE VENDEUR DECLARE QUE

Les lots numéros 23 et 24 ont été réunis sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires,

L’entrée desdits lots numéros 23 et 24 s’effectue sur une partie de l’emprise des parties communes depuis 1982 sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires,

Dans le lot numéro 43, il a été aménagé une cuisine, également sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires depuis 1992, dans un appentis existant depuis 1981 ; il a également été réalisé un passage reliant le lot numéro 23 et l’appentis sur le lot numéro 43 en 1992.

L’ACQUEREUR déclare être parfaitement informé de la situation et en faire son affaire personnelle. »

Reprochant à M. [C] l’annexion de parties communes sans autorisation, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant ce tribunal par acte du 22 décembre 2022 aux fins essentiellement d’obtenir sa condamnation à démolir les constructions empiétant sur les parties communes au niveau d’un palier d’une part et de la cour d’autre part, à remettre les lieux dans leur état antérieur et à restituer les parties communes annexées, outre le paiement de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 8, 9, 25 et 26,

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Il est demandé au Tribunal de :

Recevoir le Syndicat des Copropriétaires en ses demandes, fins et conclusions, et l’y déclarer bien fondé ;

Débouter Monsieur [R] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Monsieur [R] [C] à démolir les parties d’appartement empiétant sur les parties communes (au niveau de la cour et du palier), à remettre les lieux dans leur état antérieur, dans les règles de l’art, et à restituer les parties communes annexées, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 250 € par jour de retard ;

Dire que cette remise en état devra être constatée par l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront mis à la charge de Monsieur [R] [C] ;

Condamner Monsieur [R] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Condamner Monsieur [R] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Le condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, M. [C] demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 15 de la loi du 10 juillet 1965, 2258, 2272, 2261 et 2265 du Code civil,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de PARIS de :

Juger Monsieur [R] [C] bien fondé en toutes ses demandes;

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes fin et conclusions en raison de la prescription acquisitive bénéficiant à Monsieur [R] [C]:

Juger Monsieur [R] [C] propriétaire de l’appentis par usucapion ;

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/15308 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYT3I

Ordonner la publication, aux frais du syndicat des copropriétaires, de la présente décision au service de la publicité foncière dans un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] à verser Monsieur [R] [C] la somme de 10.000 € en application des dispositions de I’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] aux entiers dépens de première instance dont distraction au profit de Maitre Jean-Michel GASTON avocat aux offres de droit. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 10 mars 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 20 novembre 2025, a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande de démolition des parties d’appartement empiétant sur les parties communes au niveau de la cour et du palier et de remise des lieux dans leur état antérieur

Sur le fondement des articles 8,9 et 25b de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les constructions érigées au premier étage au niveau du palier et de la cour contre le lot 23 dans la cour arrière empiètent sur les parties communes et ont été édifiées sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en sorte qu’elles doivent être démolies. Le syndicat des copropriétaires ajoute qu’il ressort des termes mêmes de l’acte de vente que M. [C], professionnel de l’immobilier, a acquis le bien en toute connaissance de cause. Le syndicat des copropriétaires indique que M. [C] ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive alors que le droit de jouissance exclusive sur les parties communes qu’il a acheté n’est pas un droit de propriété ; qu’il ne justifie pas davantage d’une possession non équivoque à titre propriétaire puisqu’il a précisément soumis à l’assemblée générale du 23 novembre 2020 une résolution tendant à l’autoriser à bâtir une partie d’appartement de 10,50 m² qu’il souhaitait ensuite acquérir et qu’il ne règle aucune charges ou taxes sur le bien en cause ; que la transformation de l’appentis préexistant en appartement constitue une construction nouvelle ne pouvant pas bénéficier de la prescription acquise au titre de la précédente. Le syndicat des copropriétaires précise que M. [C] ne rapporte pas la preuve de la date de construction de l’appartement, à distinguer des travaux de réfection de la couverture de l’appentis dans la cour réalisés en 1991.

M. [C], invoquant les articles 2258, 2272 et 2265 du code civil, soutient qu’il a acquis la propriété d’une partie de couloir desservant son appartement dès lors que son acte de vente établit que cette construction date de 1982. Il soutient par ailleurs qu’il est établi par différents éléments probatoires que l’appentis existe depuis 1991 au moins et qu’il a été transformé en local d’habitation depuis au moins 1992, sans construction nouvelle depuis. Il indique pouvoir se prévaloir d’une possession conforme à son titre mentionnant la construction litigieuse, dépourvue d’équivoque dès lors que l’ensemble des copropriétaires connaissait la situation de l’immeuble et l’identité des possesseurs successifs qui se sont comportés en véritables propriétaires, intégrant les lieux dans leur lot et les aménageant pour y installer une cuisine. Il précise que les différentes assemblées générales ayant évoqué l’appentis ne remettent pas en cause sa possession non équivoque. Il ajoute que la cour est différente de l’appentis, en sorte que la jouissance exclusive de la cour sollicitée par les précédents propriétaires est sans incidence sur la propriété de l’appentis acquise par usucapion.

*

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il résulte de l’article 25 b) de la même loi que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci doivent être autorisés en assemblée générale par un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Aux termes de l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’article 2261 du même code prévoit que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

L’article 2262 prévoit par ailleurs que les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

L’article 2272 dispose que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

*

En l’espèce, il est constant qu’il existe à ce jour dans la deuxième cour suivant le bâtiment B de l’immeuble, partie commune, une construction dans le prolongement des lots n°23 et 24 édifiée sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il est également constant que les anciens propriétaires des lots n°23 et 24 ont empiété sur le palier du premier étage du bâtiment B de l’immeuble, partie commune, lorsqu’ils ont réuni les deux logements constitués auparavant d’une chambre et d’une cuisine en un seul appartement et ce sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Sur la construction située dans la cour et désignée comme appentis

Le règlement de copropriété ne fait aucune mention d’une quelconque construction dans la deuxième cour, listée dans les parties communes.

Au soutien de sa demande, M. [C] produit notamment une attestation du 3 décembre 1993 de M. [U] [P], gérant du garage situé au rez-de-chaussée de la copropriété, certifiant que l’atelier comprenait en juillet 1956 « un bureau au fond de l’atelier avec magasin pièces détachées en haut sur mezzanine avec verrière sur la terrasse ce magasin était recouvert en tuiles et plancher en bois » (sic)

Est également produit un courrier du Cabinet [N] [I], syndic, à l’ATELIER 4 [R] du 30 avril 1982 mentionnant « La couverture de l’appentis en tuiles mécaniques à gauche dans la dernière cour, et abritant les vestiaires du garage (…)».

Ces éléments démontrent l’existence d’un bâtiment clos et couvert dans la deuxième cour depuis au moins 1982, qui dépendait alors du garage dont était propriétaire M. [Q], également ancien propriétaire des lots vendus à M. [C].

Des travaux ont été réalisés pour transformer ce local en local d’habitation en juillet 1992 d’après la facture n°186 du 27 juillet 1992 de la société SOLOGNE OMNI SERVICES pour 34 987 francs pour «Travaux effectués courant Juillet 1992, sur commande de M.[Q], Garage [Q] – Réfection de la couverture du petit appentis situé dans la cour Bâtiment B – [Adresse 6] » et les attestations de Mme [G] [Q] et Mme [S] [Q], filles des anciens propriétaires, indiquant en substance que l’appentis existait déjà durant leur enfance et que leurs parents l’avaient aménagé en cuisine en 1992 pour le joindre à l’appartement occupé alors par Mme [S] [Q].

L’existence de travaux postérieurs à juillet 1992 n’est pas démontrée.

L’assignation datant du 22 décembre 2022, le délai de prescription de trente ans depuis la réalisation des travaux de juillet 1992 est ainsi acquis à M. [C].

Sa possession est continue et ininterrompue puisque la cuisine construite en 1992 fait désormais partie de l’appartement acquis par M.[C] correspondant aux lots n°23 et 24 dont elle constitue le prolongement.

Elle est également publique en ce que la construction, située dans la deuxième cour de l’immeuble, était connue et visible de tous les copropriétaires, comme en témoignent les procès-verbaux des assemblées générales de 1994 et 1995 versés aux débats.

Ainsi, lors de l’assemblée générale du 25 mai 1994 a été soumise au vote une résolution n°8 intitulée « Recherche d’un règlement amiable global sur la situation actuelle de l’appentis annexé au garage, notamment par indemnisation de la copropriété en raison de la modification de sa destination… » Le procès-verbal indique que « Le Président de séance mentionne que lors d’une précédente assemblée, M.[Q] avait informé la copropriété du projet de transformation de l’appentis qui est aujourd’hui réalisé et que de même le président de l’assemblée a bien mentionné que ce point avait été omis du procès-verbal de ladite assemblée mais que l’assemblée n’avait émis aucune objection ».

Lors de l’assemblée générale du 22 mai 1995, a été votée une résolution n°5 en ces termes : « Problème de l’appentis de M. [Q] […] les copropriétaires (…) accordent à M. & Mme [Q] la jouissance exclusive et particulière de la 2e cour et le maintien de la porte fenêtre y donnant accès pour le prix de 50 000 francs TTC ». M. [C] produit en outre une attestation de M. [B] [A], président de cette assemblée, indiquant que le vote de cette résolution recouvrait «l’extension et le maintien en l’état actuel de l’appentis ainsi que la jouissance exclusive et particulière de la 2ième cour ».

Du fait des travaux de modification de l’appentis réalisés en 1992 et de la création d’un accès sur la deuxième cour par une porte-fenêtre, les copropriétaires ont ainsi accordé aux anciens propriétaires la jouissance exclusive de la cour et créé un lot n°43 constitué selon le modificatif de copropriété du 23 juin 1999 du « droit à la jouissance exclusive et particulière et le maintien de la porte fenêtre y donnant accès, de la deuxième cour couverte à la base du premier étage, faisant suite au deuxième corps de bâtiment (Bâtiment B) et close de murs à droite, au fond et à gauche ». Il ressort néanmoins du plan annexé à ce modificatif que les murs de la construction litigieuse dans la cour ne sont pas inclus dans ce lot.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mars 2018, à laquelle M. [C] était présent en tant que futur acquéreur du lot n°23, comporte une résolution n°19 rédigée comme suit :

« Entretien de la terrasse 1er étage Bâtiment B, extension du lot 23

Le syndic précise que cette construction érigée au 1er étage contre le lot 23, à gauche dans la cour arrière (lot n°43), ne figure pas sur les plans de l’immeuble, annexés au règlement de copropriété. De plus, sa construction n’a donné lieu à aucune décision du syndicat des copropriétaires qui ait été publié aux hypothèques. Après un large échange de vues, le futur acquéreur du lot n°23 (représentant Madame [Q], propriétaire) étant présent, il est convenu qu’une demande de création de lot correspondant à cette construction devra être soumise à une future assemblée générale. D’ici là, les frais d’entretien et de réparation de cet ouvrage seront supportés par le propriétaire du lot n°23, et en aucun cas par le syndicat des copropriétaires. »

Il résulte de cette résolution et du plan évoqué ci-dessus que les copropriétaires ont considéré la construction litigieuse comme le prolongement du lot n°23.

A ce titre, la possession de M. [C] apparaît paisible et dénuée d’équivoque.

Bien que par hypothèse il ne règle pas de charges de copropriété pour cette construction dont la situation juridique est débattue, M. [C] s’en est néanmoins comporté comme le propriétaire en soumettant à l’assemblée générale des copropriétaires un projet de création de nouveaux lots intégrant la construction litigieuse pour régulariser sa situation.

En considération de l’ensemble de ces éléments, M. [C] est propriétaire par usucapion de la construction érigée dans la deuxième cour suivant le bâtiment B de l’immeuble telle qu’elle résulte des travaux réalisés par les époux [Q] en 1992 et désignée comme «appentis » dans les procès-verbaux des assemblées générales du 25 mai 1994 et du 22 mai 1995 ainsi que dans l’acte de vente du 6 juillet 2018.

La demande en démolition formée par le syndicat des copropriétaires sera dès lors rejetée.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/15308 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYT3I

Sur l’empiètement au niveau du palier

Dans la résolution n°18 soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er décembre 2021, le lot n°50 dont la création était sollicitée par M. [C] est décrit comme suit « dans le bâtiment B, au 1er étage, à gauche, une partie de dégagement de 0,82 m², issue des parties communes et donnant accès aux lots 23 et 24, indissociable des lots 23 et 24 (…) »

Aucune des parties ne reprend cette description dans ses écritures ni ne fournit d’autres éléments permettant d’apprécier avec précision la configuration des lieux.

Pour rappel, l’acte de vente de M. [C] mentionne seulement que «l’entrée desdits lots numéros 23 et 24 s’effectue sur une partie de l’emprise des parties communes depuis 1982 sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires ».

En particulier, le syndicat des copropriétaires, sur lequel repose pourtant la charge de cette preuve, ne précise ni la nature ni la surface exacte des « parties d’appartement » dont il sollicite la démolition.

Par ailleurs, M. [C] invoque l’usucapion comme moyen de défense mais sans demander à le reconnaître propriétaire des parties d’appartement concernées, contrairement à l’appentis.

Il ne communique aucune facture relative aux travaux de réunion des lots n°23 et 24 en un seul appartement avec création d’un accès empiétant sur le palier, en sorte que la date de 1982 évoquée dans l’acte de vente n’est pas démontrée.

Il se déduit cependant des attestations des filles des époux [Q] et des conclusions des parties que les travaux réalisés sur l’appentis en 1992 sont nécessairement liés à la réunion des lots n°23 et n°24 puisqu’un nouvel appartement unique a été ainsi réalisé, avec une cuisine située dans l’appentis, une chambre et un séjour à la place des deux anciens logements, et un accès depuis le hall du bâtiment B. Ainsi, l’empiètement date au moins de juillet 1992, comme la rénovation de l’appentis, et les développements précédents relatifs aux critères de la prescription acquisitive s’appliquent également.

En considération de l’ensemble de ces éléments, la demande en démolition du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

II. Sur la demande indemnitaire

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il subit un préjudice du fait de la spoliation de ses parties communes pour lesquelles M. [C] ne règle pas de charges de copropriété.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [C] ayant été reconnu propriétaire de la construction désignée comme appentis par usucapion, aucune faute de l’intéressé ni préjudice pour le syndicat des copropriétaires ne sont établis. Il en est de même s’agissant de l’empiètement sur le palier partie commune compte tenu des développements précédents ayant conduit au rejet de la demande en démolition.

La demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires sera dès lors rejetée.

III. Sur la demande de publication de la décision au service de la publicité foncière

Selon l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière :

« Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L.132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;

(…)

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

(…)

e) Les actes et décisions déclaratifs ; »

En l’espèce, le demandeur sollicite de juger que le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière. Toutefois, il appartient à la partie y ayant intérêt d’accomplir cette diligence sans qu’il ne soit requis pour y satisfaire que le tribunal ordonne cette publication dont la possibilité est déjà prévue par le décret susvisé.

Cette demande sera donc rejetée.

IV. Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens, avec recouvrement direct, par Maitre Jean-Michel Gaston, avocat, des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, tenu aux dépens, sera condamné à payer à M. [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande réciproque sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Décision du 10 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/15308 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYT3I

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

DIT que M. [R] [C] est propriétaire par usucapion de la construction érigée dans la deuxième cour suivant le bâtiment B de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] telle qu’elle résulte des travaux réalisés par les anciens propriétaires en 1992, construction désignée comme « appentis » dans les procès-verbaux des assemblées générales du 25 mai 1994 et du 22 mai 1995 ainsi que dans l’acte de vente du 6 juillet 2018 ;

REJETTE toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS NOVADB ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS NOVADB, aux dépens avec recouvrement direct, par Maitre Jean-Michel Gaston, avocat, des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic la SAS NOVADB à payer à M. [R] [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Février 2026.

La Greffière Pour la Présidente empêchée

Madame C. BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente