TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Frédéric POIRIER

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/02605

N° Portalis 352J-W-B7I-C36W2

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société ETUDE DAMREMONT, S.A.R.L

[Adresse 1]

[Localité 11]

représenté par M^e Frédéric POIRIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0547

DÉFENDERESSE

S.C.I [Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 11]

non-représentée

Décision du 25 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02605 – N° Portalis 352J-W-B7I-C36W2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame DREUX Marie-Charlotte, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Line-Joyce Guy, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI [Adresse 2] est propriétaire des lots de copropriété n°101, 115 et 126 d’un immeuble situé au [Adresse 6].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 16 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] 17ème [Adresse 12] a fait assigner la SCI [Adresse 2] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 6 novembre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de de 39.183,10 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023 sur la somme de 21.176,39 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 50,00 euros, au titre des frais de recouvrement arrêtés au 1er janvier 2024 ;

— condamner la SCI [Adresse 7] au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI [Adresse 2] au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner la capitalisation des intérêts.

Par ses dernières conclusions signifiées à la SCI [Adresse 9] le 30 octobre 2024 et transmises par voie électronique le 31 octobre 2024 avant l’ordonnance de clôture, il demande au tribunal de:

— condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de de 59.400,41 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023 sur la somme de 21.176,39 € et à compter de l’assignation pour le surplus;

— condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 50,00 euros, au titre des frais de recouvrement arrêtés au 1er janvier 2024 ;

— condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI [Adresse 2] au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner la capitalisation des intérêts.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), la SCI [Adresse 2] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 février 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI [Adresse 2] est propriétaire des lots n°101, 115 et 126 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à Paris 17ème.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 mai 2023 et 25 février 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021, 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2025 et 2026 et voté les travaux de réparation du plancher haut et du ravalement de l’immeuble ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI [Adresse 2], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 59.400,41 euros.

La SCI [Adresse 2] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2024 (appel du 4ème trimestre 2024 inclus).

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaire de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 50,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance correspondant aux deux mises en demeure adressées à la SCI [Adresse 2] les 17 novembre 2022 et 24 octobre 2023.

Il ne justifie toutefois pas de l’envoi de ces mises en demeure dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

La somme de 50 euros ne sera par conséquent pas retenue.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI [Adresse 2] de ses obligations à hauteur de 2.000 euros.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI [Adresse 8] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de l’assignation introductive pour la somme de 39.183,10 euros et à compter de la signification des conclusions d’actualisation pour le surplus.

Décision du 25 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02605 – N° Portalis 352J-W-B7I-C36W2

— Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [Adresse 2], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI [Adresse 2] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les sommes de :

—  59.400,41 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2024 (appel du 4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024 pour la somme de 39.183,10 euros et à compter du 30 octobre 2024 pour le surplus ;

—  1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14] de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 2] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 25 Septembre 2025

La Greffière La Présidente