TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20] [1]

[1] Copies CC

délivrées le :

à M^e DUFFOUR + M^e HERMAN

■

18° chambre

2ème section

N° RG 24/13070

N° Portalis 352J-W-B7I-C56RT

N° MINUTE : 2

Assignation du :

17 Octobre 2024

contradictoire

Expertise :

Mme [U] [T]

[Adresse 1]

[Localité 9]

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 16 Juillet 2025

DEMANDERESSE

Société UZIK

(Société par action simplifiée à associé unique)

[Adresse 12]

[Localité 8]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR de l’EURL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0043

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 juillet 2024, la société Ora a donné congé à la société Uzik pour le 31 janvier 2025 en refusant le renouvellement du bail commercial sur le fondement de l’article L.145-14 du code de commerce, ouvrant droit au paiement d’une indemnité d’éviction au preneur.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice signifié le 17 octobre 2024, la société Uzik a assigné la société Ora devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir à titre principal fixer une indemnité d’éviction à son profit à hauteur de la somme de 136338 euros et à titre subsidiaire de voir désigner un expert aux fins de fixer l’indemnité d’éviction due à son profit à compter du 31 janvier 2025.

Par dernières conclusions d’ incident notifiées par voie électronique le 3 avril 2025, la société Uzik demande au juge de la mise en état de :

— désigner, tous droits et moyens des parties réservés, tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire :

*se rendre sur place, à savoir au [Adresse 14])

*visiter les lieux,

*les décrire,

*recueillir, compte tenu de la nature de l’activité autorisée par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction,

*se faire communiquer par les parties tous documents et pièces utiles notamment comptables, fiscaux afférents aux activités exercées sur place,

*fournir au tribunal tous les éléments d’appréciation utiles concernant le préjudice subi par le preneur évincé du fait du refus du renouvellement,

*fournir toutes indications et tous éléments utiles dans le cadre de l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant du refus de renouvellement,

*donner un avis sur l’estimation de l’indemnité d’éviction due à son profit, laquelle devra être déterminée par une indemnité d’éviction principale et des indemnités accessoires,

— juger que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera consignée par les parties chacune pour moitié ;

— dire que l’expert commis dressera un rapport dans le délai qu’il plaira au juge de la mise en état ;

— dire que l’expert commis procédera à sa mission, les parties dûment convoquées qui les entendra contradictoirement en leurs dires et explications, y répondra et procédera à la vérification des faits avancés par elle ;

— dire que l’expert devra faire précéder son rapport d’un pré-rapport afin de susciter les observations des parties ;

— ordonner un sursis à statuer dans l’attente des mesures d’expertise judiciaire ;

— réserver les dépens.

Par dernières conclusions en incident notifiées par voie électronique le 17 février 2025, la société Ora demande au juge de la mise en état de :

— désigner tel expert qu’il lui plaira, avec pour mission de :

*se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

*visiter les locaux loués, objet du bail, sis [Adresse 13] à [Adresse 19] (75à10) et les décrire ;

*rechercher et fournir, en tenant compte de la nature de l’activité professionnelle autorisée par le bail, de la situation et de l’état des locaux loués, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction ;

*déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Uzik pour l’occupation des locaux loués, objets du bail, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à leur libération effective, ladite indemnité d’occupation devant être fixée à la valeur locative telle qu’elle est définie aux articles L.145-33 et suivants du code de commerce ;

*communiquer aux parties un pré-rapport afin de recueillir leurs observations préalablement au dépôt du rapport final ;

*dresser et déposer un rapport de ses constatations fournissant au tribunal les éléments de nature à permettre à celui-ci de fixer l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la société Uzik et l’indemnité d’occupation qui sera due à son profit pour l’occupation des locaux loués, objet du bail, à compter du 30 septembre 2024 et jusqu’à leur libération définitive ;

— surseoir à statuer sur la demande de fixation de l’indemnité d’éviction à un montant de 136 338 euros formulée par la société Uzik dans son assignation du 17 octobre 2024 et de fixation de l’indemnité d’occupation à un montant de 28 407 euros HT HC formulée par elle aux termes de ses conclusions notifiées le 17 février 2025 et ce, jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

— dire que dans cette attente, la société Uzik devra régler une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer contractuel indexé, conformément aux stipulations du bail ;

— dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

— réserver les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’incident a été plaidé à l’audience du 12 mai 2025 et mis en délibéré au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

A titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à voir « juger » et « dire » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande d’expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 789 5° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, notamment pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

Selon l’article L. 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Par ailleurs, l’article L. 145-28 du même code prévoit qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, ce droit au maintien dans les lieux justifie le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à libération des locaux.

Enfin, les articles 143 et 144 du code de procédure civile disposent que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce ni la date d’effet du congé, ni le principe de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation ne sont discutés par les parties, mais elles ne sont pas parvenues à s’entendre sur les montants à fixer.

Pour chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction due par le propriétaire au locataire évincé et chiffrer le montant de l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable jusqu’à son départ effectif des lieux, en l’absence d’éléments suffisants d’appréciation des conséquences de l’éviction, et au vu de l’accord des parties, il y a lieu de recourir à une mesure d’expertise dans les termes du dispositif ci-après et aux frais avancés de la société Ora, qui a refusé le renouvellement du bail.

En outre, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, susceptible de recours dans les conditions fixées à l’article 795 du code de procédure civile,

Avant-dire droit sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation :

Ordonne une expertise judiciaire :

Désigne, pour y procéder :

Mme [U] [T]

[Adresse 1]

[Localité 9]

[Courriel 15]

01 40 70 91 80

06 07 01 05 01

avec pour mission de :

— convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif,

— se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 12] à [Localité 21], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire,

— de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, au jour le plus proche de la libération des lieux, dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.S. Uzik pour l’occupation des locaux depuis le 1er février 2025 jusqu’à leur libération effective,

Dit que l’expert exécutera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 décembre 2026 ;

Rappelle que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien, dans une spécialité distincte de la sienne et pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission, par la personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ;

Fixe à la somme de 4000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.C.I. Ora à la Régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 16]) avec copie de la présente décision au plus tard le 30 septembre 2025 ;

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai susvisé, et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque et l’instance sera poursuivie, la juridiction tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime ;

Dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement par simple ordonnance ;

Désigne le juge de la mise en état en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’expert fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit ;

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

[S] [O]

[Adresse 5]

[Localité 6]

[Courriel 17]

06 70 07 13 59

01 56 89 92 70

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier devra en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront;

Fixe l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la S.A.S. Uzik au montant du dernier loyer contractuel, indexé conformément au contrat de bail, charges en sus,

Réserve les dépens ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée de la 18ème chambre – 2ème section du 13 octobre 2025 à 11h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Faite et rendue à [Localité 20] le 16 Juillet 2025.

Le Greffier La Juge de la mise en état

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

SERVICE DE LA RÉGIE

Tribunal Judiciaire de Paris, Parvis Robert BADINTER

[Localité 10]

Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h

Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier

Tel. : 0l.44.32.59.30 – 01.44.32.94.32 / fax : 01.44.32.53.46

[Courriel 23]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

— virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX018] / BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial

— chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

— à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;