TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Henry PICOT D’ALIGNY

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jérôme GENEVET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06889 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPA2

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 16 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame [H] [P]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jérôme GENEVET, avocat au barreau de PARIS, toque : B725

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [T]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Henry PICOT D’ALIGNY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1032

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mars 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 16 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06889 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPA2

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 25 mai 2021, Mme [H] [P] a donné à bail à la société ECO’MAINT un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 885 euros outre 115 euros de charges forfaitaires.

Par acte du 25 mai 2021, M. [G] [T] s’est porté caution solidaire de la locataire pour les obligations résultant du contrat de bail.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [H] [P] a fait signifier à la société ECO’MAINT par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023, un commandement de payer sous deux mois la somme de 4 280,44 euros en principal correspondant à l’arriéré locatif, échéance de décembre 2023 incluse, s’agissant des loyers et charges dus depuis l’échéance de septembre 2023 et restés impayés, visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce congé a été dénoncé à la caution le 28 décembre 2023.

Le 29 janvier 2024, le bail a été résilié à effet immédiat suivant l’accord des parties, un état des lieux de sortie étant été établi le même jour. Les parties ont également signé un échéancier en vue du règlement de la somme de 5 725,69 euros restant due, en six mensualités de 1 145,14 euros, le premier versement étant exigible le 15 mars 2024. Aucun règlement n’a été effectué et les mises en demeure sont restées sans réponse.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025 signifié à personne, Mme [H] [P] a fait assigner M. [G] [T] en sa qualité de caution de la société ECO’MAINT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner M. [G] [T] à lui payer la somme de 8 308,01 euros à parfaire dans l’attente d’un devis pour les plinthes du salon, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024 ;juger que les intérêts se capitaliseront, pour ceux échus depuis une année entière au moins, en application de l’article 1343-2 du code civil ;le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Après renvoi afin de permettre à l’avocat de M. [G] [T] d’être en état et à l’audience du 15 janvier 2026, l’affaire é été appelée et retenue. Mme [H] [P] représentée par son conseil indique qu’il a été mis fin de manière anticipée au bail le 29 janvier 2024, ce qu’elle a acceptée du fait de l’absence de paiement des loyers depuis plusieurs mois. Elle soutient que nonobstant l’accord intervenu et l’échéancier souscrit, aucun règlement n’a été effectué et que les mises en demeure sont restées vaines. Elle maintient les termes de son assignation sauf à augmenter le montant de sa créance composée de 5 159,25 euros au titre des loyers et charges impayés et de 5 234,03 euros pour les travaux de remise en état dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 885 euros, soit 9 508,28 euros au total, sous réserve du devis concernant les plinthes. Elle s’oppose à tout délai de paiement.

De son côté, M. [G] [T] ne conteste pas sa qualité de caution. A ce titre, il reconnaît devoir la somme de 5 159,25 euros, au titre des loyers et charges impayés, ainsi que les frais de réparation de la chaudière de 275 euros, dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 885 euros, soit la somme globale de 4 549,25 euros. Il précise que les autres demandes ne sont pas fondées, que la clé manquante a été remise le lendemain et que les frais d’avocat doivent être traités au titre des frais irrépétibles. Il sollicite des délais pour s’acquitter de sa dette, précisant qu’il exerce la profession d’infirmer à titre libéral.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Il appartient au locataire de procéder au paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, il ressort de l’article 2288 du code civil que « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. ».

En l’espèce, Mme [H] [P] a souscrit un contrat de bail avec la société ECO’MAINT et M. [G] [T] s’est porté caution pour les obligations de cette dernière issues du contrat.

La société ECO’MAINT a cessé de payer les loyers et charges à compter de l’échéance de septembre 2023. Il a été mis fin au bail le 29 janvier 2024, sans respect du délai de préavis ni indemnisation subséquente suivant accord des parties du même jour.

Les parties s’accordent sur le montant de 5 159,25 euros dû au titre des loyers et charges impayés qui a fait l’objet d’un échéancier sur six mois à compter du 15 mars 2024, lequel n’a pas été respecté.

M. [G] [T] se reconnait débiteur de cette somme en sa qualité de caution, qu’il ne conteste pas.

En conséquence, il est jugé que M. [G] [T] est débiteur à l’égard de Mme [H] [P] de la somme de 5 159,25 euros au titre des loyers et charges impayées.

Sur la demande en paiement des frais de remise en état du logement

L’article 1754 du code civil énumère de façon non limitative les réparations qui incombent au locataire et qui sont pour l’essentiel les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu.

Décision du 16 mars 2026

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L’article 1755 dispose que « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. ».

Les dispositions de l’article 7, c) et d), de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoient que le preneur à bail doit répondre de l’entretien courant du logement donné à bail, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si les dégradations sont occasionnées par la vétusté, des malfaçons, des vices de construction, un cas fortuit ou encore de force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe une liste de réparations locatives, qui incombe au locataire durant le contrat de bail.

Il est acquis que seuls les états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement font foi en matière de bail et notamment lorsqu’il s’agit de déterminer l’origine des dégradations d’un bien donné à bail, ladite origine pouvant être la vétusté ou l’usure normale du bien (Civ.3ème, 29 février 2024, n°22-23.082).

En l’espèce, la bailleresse sollicite la condamnation du locataire à lui verser la somme de 5 234,03 euros au titre des frais de remise en état et de procédure.

M. [G] [T] reconnaît devoir les frais de révision de la chaudière de 275 euros. Les autres postes sont contestés.

S’agissant des frais de remise en état, Mme [H] [P] fait valoir les montants suivants :

trousseaux de clés perdus : 373,44 eurosbadge d’accès à l’immeuble : 79,30 eurosrévision de la chaudière : 275 eurosréparation de la chaudière : 1 638 eurosréparation du volet de la chambre : 670 eurosréparation plinthes et murs/salon : « devis ».

Selon les états des lieux d’entrée et de sortie, concernant les clés, 1 clé VIGIE Picard, une clé de boîte aux lettres et 1 badge Noralsy ont été restitués le 29 janvier 2024 ainsi qu’une clé KABA Picard restituée le 30 janvier 2024. Si les documents bailleur/locataire ne sont pas formulés de manière identique, il en ressort toutefois qu’un jeu de clés complet reste manquant dans l’un comme dans l’autre. En conséquence, les sommes de 373,44 euros et de 79,30 euros selon factures de PICARD SERRURES du 12 mars 2024 et de NADOTECH du 11 mars 2023 seront retenues.

S’agissant de la « réparation de la chaudière » de 1 638 euros, Mme [H] [P] produit une facture très récente, du 08 janvier 2026, de la société GT2B ayant pour objet « Intervention du mercredi 7 janvier 2026 pour le remplacement de la chaudière à gaz vétuste par une chaudière à gaz bas Nox ». Ainsi, il a été procédé à la dépose et à l’évacuation de l’ancienne chaudière ELM Leblanc Aclésis existante puis à la fourniture et pose d’une chaudière murale mixte gaz basse température Aclésis neuve. Il en ressort que la décision de remplacer la chaudière est propre à la bailleresse et est à sa charge exclusive. Le locataire ne saurait être mis en cause de ce chef, d’autant qu’il est parti depuis plus de deux ans. Ce poste sera écarté.

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Concernant la réparation du volet de la chambre, la facture des Etablissements Perez est postérieure de cinq mois au départ de la société ECO’MAINT. Là encore, elle ne peut lui être imputée d’autant qu’il s’agit d’une grosse réparation concernant le changement du moteur qui, là encore incombe à la bailleresse.

Enfin, les travaux relatifs à la réparation « plinthes et murs/salon » n’ont toujours pas été entrepris depuis la restitution des lieux, il y a désormais plus de deux années. Manifestement, les faibles dégradations retenues n’ont pas empêché la possibilité d’une occupation des lieux postérieurement au 29 janvier 2024. Cette demande, de plus non chiffrée, sera rejetée.

S’agissant des frais de procédure, ils se détaillent comme suit :

frais d’huissier – commandement de payer : 398,29 eurosfrais avocat – provision sur honoraire : 1 200 eurossolde honoraires avocat : 600 euros.

Le commandement de payer n’a pas produit d’effet puisque la locataire a décidé de quitter les lieux amiablement. S’agissant des frais d’avocat en vue du recouvrement de la créance, ils seront appréciés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, il est dû exclusivement les frais de restitution des clés de 452,74 euros et d’entretien de la chaudière de 275 euros, soit un total de 727,74 euros.

Il résulte de ce qui précède que le décompte entre les parties s’établit comme suit : 5 159,25 euros au titre des loyers impayés plus 727,74 euros au titre des réparations locatives et déduction faite de 885 euros de dépôt de garantie, soit la somme de 5 001,99 euros due à Mme [H] [P].

En conséquence, M. [G] [T] sera condamné à verser à Mme [H] [P] la somme de 5 001,99 euros augmentée des intérêts aux taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 16 octobre 2024, soit le 22 octobre 2024.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [G] [T] sollicite des délais pour s’acquitter de sa dette. Il précise qu’il travaille en qualité d’infirmier en libéral et que ses revenus ne lui permettent pas de régler la somme due. Ainsi, il est nécessaire que sa dette soit échelonnée.

Mme [H] [P] s’y oppose, considérant qu’il a déjà bénéficié de délais considérables qu’elle avait consentis à accorder, sans jamais être réglée des sommes dues.

Il est acquis que M. [G] [T] n’a pas contacté la demanderesse après avoir été mis en demeure en qualité de caution de régler la somme de par letter recommandée avec accuse de reception don’t il a été avisé le 22 octobre 2024 et qu’aucune somme n’a été réglée depuis plus de deux années.

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De plus, il ne justifie aucunement que sa situation personnelle et financière le mettent dans l’impossibilité de régler la dette alors qu’il ne produit aucun justificatif de ce chef.

En considération des besoins du créancier et de la situation actuelle du débiteur qu’il ne révèle pas, sa demande est rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 14 février 2025.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente procédure en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [G] [T] à payer à Mme [H] [P] la somme de 5 001,99 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 14 février 2025,

DÉBOUTE M. [G] [T] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE M. [G] [T] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE M. [G] [T] à payer à Mme [H] [P] une somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires,

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection