TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11482 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UGE

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [B] [D] [I] épouse [F], demeurant [Adresse 3], représentée par le cabinet de M^e Rémi PRADES, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque P136

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [Y], demeurant [Adresse 5], représentée par le cabinet de M^e Muriel AYACHE-ABERGEL, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque E858

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 26 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 30 septembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11482 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UGE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2012 Mme [J] [I], aux droits de laquelle est venue Mme [B] [I] ép. [F], a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 8903,78 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [Y] le 17 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, Mme [B] [I] ép. [F] a assigné Mme [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : faire constater l’acquisition de la clause résolutoire au 16 septembre 2024 et prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [Z] [Y], ordonner son expulsion, ordonner le transport et la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 430 euros à compter du 16 septembre 2024 et jusqu’à libération des lieux,

—  9548,78 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2024,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire, appelée à l’audience du 18 mars 2025 a été renvoyée deux fois à la demande de Mme [Z] [Y] pour être retenue à l’audience du 26 juin 2025.

Lors de cette audience Mme [B] [I] ép. [F], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et sollicite le rejet des demandes de Mme [Z] [Y]. Elle confirme que la dette a été entièrement réglée.

Mme [Z] [Y], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, demande :

— L’octroi de délais de paiement rétroactifs,

— La suspension des effets de la clause résolutoire,

— Juger que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies,

— Le rejet des demandes de Mme [B] [I] ép. [F],

— La condamnation de Mme [B] [I] ép. [F] à lui rembourser la somme de 1182,33 euros,

— Débouter Mme [B] [I] ép. [F] de sa demande tenant à voir ajouter des charges au montant des loyers convenu dans le bail,

— Condamner Mme [B] [I] ép. [F] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle se désiste de ses demandes relatives au congé pour vendre.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisée en ce sens à l’audience, Mme [B] [I] ép. [F] a produit en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [B] [I] ép. [F] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 8903,78 euros dans un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 16 juillet 2024. Cette somme porte, selon le décompte joint au commandement de payer, sur les loyers et charges dus du mois de janvier 2022 au mois de juillet 2024.

Or Mme [Z] [Y] a contesté ce montant.

Il ressort du décompte actualisé produit en cours de délibéré que, comme l’a soutenu Mme [Z] [Y], les loyers des mois de mai et juin 2022 ont été réglés.

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable des charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, exigibles sur justification. Cet article est d’ordre public en application de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, les charges récupérables sont dues même si le bail ne prévoit pas de provisions pour charges.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est acquis et non contesté que le contrat de bail ne prévoit pas le paiement d’une provision pour charges.

Par ailleurs, Mme [B] [I] ép. [F] n’a aucunement démontré ni a fortiori justifié du montant des charges récupérables imputées jusqu’à présent à la locataire.

La somme appelée au titre des charges pour la période du mois de janvier 2022 à juillet 2024 doit en conséquence, comme le soutient Mme [Z] [Y], être déduite de la dette réclamée au titre du commandement de payer soit la somme de 918,78 euros.

Le montant de la dette à la date du commandement de payer était en conséquence de 7185 euros.

Or, d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 septembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [Z] [Y] sollicite des délais de paiement rétroactifs suspensifs des effets de la clause résolutoire, la dette ayant été soldée. Mme [B] [I] ép. [F] s’y oppose.

Il ressort du décompte produit que la dette locative est entièrement réglée depuis le 3 avril 2025 et que le paiement intégral du loyer courant a repris depuis le mois de mai 2025.

Compte tenu du règlement intégral de l’arriéré locatif, après l’expiration du délai de deux mois imparti au commandement mais en cours de procédure, il convient d’accorder rétroactivement à Mme [Z] [Y] des délais de paiement au 3 avril 2025 pour acquitter la dette locative, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de constater qu’à cette date, Mme [Z] [Y] s’étant acquittée du montant de la dette, la clause résolutoire est dépourvue d’effet.

Mme [B] [I] ép. [F] sera en conséquence déboutée de ses demandes d’expulsion et de condamnation de Mme [Z] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il convient de considérer que la demande de Mme [B] [I] ép. [F] aux fins de résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [Z] [Y] doit s’analyser, telle qu’elle est rédigée, comme la conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et non comme une véritable demande de résolution judiciaire du contrat, laquelle n’est aucunement motivée et ne relève pas au demeurant du juge des référés.

Sur la demande de Mme [Z] [Y] en remboursement de la somme de 1182,33 euros

Mme [Z] [Y] sollicite le remboursement de la somme de 1182,33 euros au titre des provisions pour charges appelées de façon injustifiée et qu’elle a réglées pour la période du mois de janvier 2022 au mois d’avril 2025.

Comme vu ci-dessus, Mme [B] [I] ép. [F] n’a aucunement justifié du montant des charges récupérables. Elle sera en conséquence condamnée à payer à Mme [Z] [Y] la somme de 1182,33 euros à titre provisionnel. Il lui appartiendra, après régularisation des charges, d’en demander le paiement à Mme [Z] [Y].

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [Y], qui succombe partiellement à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2000 euros à la demande de Mme [B] [I] ép. [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Mme [Z] [Y] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

ACCORDE à Mme [Z] [Y] des délais de paiement au 3 avril 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONSTATE qu’à la date du 3 avril 2025, Mme [Z] [Y] s’étant acquittée de la dette locative, la clause résolutoire est dépourvue d’effet ;

DEBOUTE Mme [B] [I] ép. [F] de ses demandes d’expulsion et de condamnation de Mme [Z] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [B] [I] ép. [F] à payer à Mme [B] [I] ép. [F] la somme provisionnelle de 1182,33 euros en remboursement des charges récupérables non justifiées pour la période du mois de janvier 2022 au mois d’avril 2025 ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE Mme [Z] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [Z] [Y] à payer à Mme [B] [I] ép. [F] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la déboute de sa demande à ce titre;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge