TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le : 20/08/25

à : M^e Laure ATTLAN ; S.C.I. KBM IMMOBILIER

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00905 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CIT

N° MINUTE :

5-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 20 août 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS cabinet Moulin des Pres , dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #P98

DÉFENDERESSE

S.C.I. KBM IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 mai 2025

Délibéré le 20 août 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 août 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 20 août 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00905 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CIT

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI KBM IMMOBILIER est propriétaire du lot n°46 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic la société MOULIN DES PRÉS, a assigné la SCI KBM IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3025,10 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à l’appel provisionnel du 4è trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023,

—  210 euros au titre des frais nécessaires,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts,

— avec capitalisation des intérêts,

—  2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais d’exécution de la décision à intervenir.

A l’audience du 23 mai 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance au titre des charges de copropriété à la somme de 2681,07 euros arrêtée au 17 avril 2025.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI KBM IMMOBILIER n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de relever que si le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance à la baisse il y a néanmoins inclus des sommes postérieures au 4ème trimestre 2024 sans informer la défenderesse, qui n’a pas comparu, d’une modification de sa demande. Ces sommes ne pourront en conséquence être prises en compte en application de l’article 16 du code de procédure civile. En revanche en application de l’article 1342-10 du code civil, les paiements intervenus postérieurement à l’assignation seront déduits de la dette.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, relevé de compte pour la période du 31 août 2022 au 1er octobre 2024, relevé de compte pour la période du 1er décembre 2022 au 17 avril 2025, appels de provisions et fonds travaux, répartition individuelle de charges pour les années 2022 et 2023, procès-verbaux d’assemblée générale des 15 juin 2022, 29 septembre 2023, 19 décembre 2024 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes) la créance de ce dernier est établie à hauteur de 3025,10 euros pour la période du 31 août 2022 au 1er octobre 2024 inclus, appels pour provisions et fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus. Il convient, en application de l’article 1342-10 du code civil de déduire de cette somme les paiements effectués par la SCI KBM IMMOBILIER pour un total de 1000 euros (500 x 2).

La SCI KBM IMMOBILIER sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2025,10 euros pour la période du 31 août 2022 au 1er octobre 2024 inclus, appels pour provisions et fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus, déduction faite des paiements de 500 euros chacun des 14 novembre 2024 et 4 mars 2025. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2023, date de réception de la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 26 septembre 2023 en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a sollicité la somme de 210 euros au titre des frais nécessaires sans la décomposer mais en renvoyant aux termes de son assignation à ses pièces n°18 à 26 lesquelles correspondent à un courrier relatif à l’assemblée générale qui ne relève pas des frais nécessaires, aux mises en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 26 septembre 2023 (30 euros), 15 décembre 2023 (60 euros), 14 mars 2024 et 14 juin 2024, de factures du syndic.

Le coût des mises en demeure des 26 septembre 2023 et 15 décembre 2023 sera retenu. En revanche s’agissant de la mise en demeure du 14 mars 2024, le syndic l’a facturée 120 euros en la qualifiant d’avis de saisine de l’huissier. Or il s’agit bien d’une mise en demeure. Il n’est pas justifié de diligences particulières du syndic. La somme de 30 euros, identique au coût de la première mise en demeure, sera en conséquence retenu. Enfin la mise en demeure du 14 juin 2024 ne figure pas au décompte et aucune facture n’est produite.

La SCI KBM IMMOBILIER sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi qu’une dette de charges copropriété et travaux existe depuis le 31 août 2022, ce qui cause au syndicat des copropriétaires un préjudice certain. La demande de dommages-intérêts sera en conséquence accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile la SCI KBM IMMOBILIER qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI KBM IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] les sommes suivantes :

2025,10 euros au titre des charges de copropriété, provisions sur charges et travaux impayés pour la période courant du 31 août 2022 au 1er octobre 2024 inclus, appels pour provisions et fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus, déduction faite des paiements de 500 euros chacun des 14 novembre 2024 et 4 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2023,120 euros au titre des frais nécessaires, 500 euros à titre de dommages-intérêts ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE la SCI KBM IMMOBILIER aux dépens ;

CONDAMNE la SCI KBM IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT