TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/06667 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DAAV3

N° MINUTE : 3

Assignation du :

08 Avril 2025

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert: [Z] [M]]

[2] À M^e AIDAN et M^e ALLARD

CCC à M. [S] et Mme [B]

[Adresse 3]

09.61.10.84.05

Médiateur : [X] [B]

[Adresse 2]

[Localité 8] 01 42 22 81 09

[Courriel 13]

JUGEMENT

rendu le 07 Novembre 2025

DEMANDERESSE

E.U.R.L. COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par M^e Carol AIDAN, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0021

DEFENDERESSE

S.A.S.U. HOTEL MALTE OPERA

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Géraldine ALLARD, demeurant [Adresse 9], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2176

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 05 Septembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 octobre 1995, la société GRAND HOTEL DE MALTE, ancienne dénomination de la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE, a donné à bail commercial à la société [Adresse 19] un immeuble sis à [Adresse 17], pour une durée de neuf années du 26 juillet 1995 au 25 juillet 2004, l’exercice de l’activité d’ « hôtel » et un loyer annuel de 700 000 francs, soit 106 714,31 euros hors charges et hors taxes.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 16 février 2005, la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE a donné congé à la société [Adresse 19] pour le 31 août 2005 avec offre de renouvellement du bail pour le 1er septembre 2005 moyennant un loyer annuel de 400 000 euros hors taxes et hors charges.

Par un arrêt en date du 23 novembre 2011 et un arrêt rectificatif en date du 1er février 2012, la cour d’appel de Paris a fixé le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 213 695 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 06 juin 2016, la société HOTEL MALTE OPERA, venant aux droits de la société [Adresse 19], a sollicité de la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2017 et moyennant un loyer annuel à déterminer selon les usages observés dans la branche d’activité hôtelière en application des dispositions de l’article R 145 du code de commerce.

En réponse, par acte d’huissier de justice signifié le 05 septembre 2016, la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE a refusé le renouvellement du bail et offert à la société HOTEL MALTE OPERA de lui payer une indemnité d’éviction.

Par ordonnance en date du 17 janvier 2017, le juge de référé du tribunal de grande instance de Paris a ordonné un expertise et désigné en qualité d’expert Mme [F] [K] en lui donnant pour mission de fournir tous éléments lui permettant de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE et le montant de l’indemnité d’occupation due par la société HOTEL MALTE OPERA.

L’expert a établi son rapport le 28 décembre 2018.

Par jugement en date du 20 avril 2023 le tribunal judiciaire de Paris a :

— fixé l’indemnité d’éviction à la somme de 24 364 607 euros, outre les frais de licenciement à payer sur justificatifs,

— fixé l’indemnité d’occupation annuelle due par le preneur à compter du 1er janvier 2017 à la somme de 304 054 euros hors taxes et hors charges.

Par la suite, selon acte de commissaire de justice signifié le 27 avril 2023, la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE a informé la société la société HOTEL MALTE OPERA qu’elle exerçait son droit de repentir et lui offrait le renouvellement du bail pour une durée de neuf année à compter de la date de signification de l’acte.

Selon mémoire notifié à la société la société HOTEL MALTE OPERA par lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 juin 2024, la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 27 avril 2023 à la somme de 700 000 euros hors taxes et hors charges.

Puis, selon mémoire rectificatif en date du 06 janvier 2025, la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 27 avril 2023 à la somme de 890 400,50 euros hors taxes et hors charges.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice signifié le 08 avril 2025, la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE a assigné la société HOTEL MALTE OPERA à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 septembre 2025 à laquelle la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE et la société HOTEL MALTE OPERA étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire, la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE demande au juge des loyers commerciaux de :

« RECEVOIR la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE en son acte introductif d’instance et l’y déclarer bien-fondé

ADJUGER à la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE l’entier bénéfice de ses mémoires notifiés les 20 juin 2024, 6 janvier 2025, et 21 juillet 2025 suivant les formes exigées par les articles R. 145-23 a R. 145-28 du Code de commerce

FIXER le montant annuel du loyer en principal, à la somme de

> à la somme de 700.000 € HT HC par an du 27 avril 2023 au 6 janvier 2025

> à la somme de 890 400,50 € du 7 janvier 2025 au 30 juin 2025

> à la somme de 1 000 000 € HT et HC par an a compter du 1er juillet 2025

CONDAMNER le locataire au paiement de cette somme, avec intéréts et anatocisme sur la différence entre le nouveau loyer et le loyer provisionnel.

Au cas où Madame, Monsieur le Président du Tribunal judiciaire ordonnerait une mesure d’instruction, afin de rechercher la valeur locative à la date du 27 avril 2023, en application des articles L145-33 et R145-10 du code de commerce :

DESIGNER tel Expert qu’il plaira à Madame, Monsieur le Juge des Loyers avec la mission de rechercher la valeur locative des locaux situés à [Adresse 18] au 27 avril 2023.

FIXER le loyer provisionnel annuel à la somme de 890.400,50 € /an/HT HC

En tout état de cause,

DEBOUTER la défenderesse de son éventuelle demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

CONDAMNER La société HOTEL MALTE OPERA à la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER le défendeur aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise éventuelle.».

Au soutien de ses demandes, la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE expose qu’en application de l’article R.145-10 du code de commerce, les locaux d’ hôtel sont considérés comme des locaux monovalents dont le loyer de renouvellement échappe au plafonnement. Elle considère que la méthode hôtelière d’évaluation de la valeur locative appliquée par les tribunaux est inadéquate dès lors que les usages de la profession hôtelière retiennent la méthode du RBE (résultat brut d’exploitation) qui selon elle permet de déterminer le loyer que peut supporter le locataire par rapport à son résultat d’exploitation effectif ou potentiel. Elle indique produire un rapport d’expertise établi par M. [O] [N], expert immobilier et expert près la cour d’appel, qui croise les deux méthodes. Elle considère que les locaux bénéficient d’un très bon emplacement pour l’activité exercée car situés dans un quartier central, à la fois résidentiel et de bureaux, et surtout touristique, bien desservi par les transports en commun et avec des facilités de stationnement. Elle fait valoir qu’au vu de la typologie des chambres, l’expert a retenu un prix moyen de 270 euros par chambre ainsi qu’un taux d’occupation moyen de 80% en 2023 et un chiffre d’affaires théorique de de 5 054 520 euros qu’il a arrondi à 5 000 000 euros. Elle indique ensuite que par application de la méthode par le RBE normatif de base, et compte tenu d’un RBE normatif moyen de 43,6% qu’il est d’usage de répartir par moitié entre propriétaire des murs et exploitant, le loyer s’élèverait à 1 090 000 euros. Elle ajoute que selon la méthode hôtelière, et compte tenu d’un taux d’effort de 20%, le loyer s’éleverait à 1 000 000 euros. Elle précise que son expert ne retient aucun abattement, notamment au titre des [Localité 14], des travaux, et de la taxe foncière.

Dans son dernier mémoire, la société HOTEL MALTE OPERA demande au juge des loyers commerciaux de :

« À titre principal :

• CONSTATER le principe du renouvellement du bail à effet du 27 avril 2023, en suite du repentir signifié par la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE ;

• JUGER que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative appréciée selon la méthode hôtelière, dans les termes des articles L. 145-33 et suivants et R. 145-10 et suivants du Code de commerce ;

• FIXER le montant du loyer du bail renouvelé des locaux objets du présent mémoire :

— À la somme annuelle en principal de 450.900,00 € HT/HC (QUATRE CENT CINQUANTE MILLE NEUF CENT EUROS HORS TAXES HORS CHARGES) à compter du 27 avril 2023 jusqu’au 27 octobre 2028 ;

— À la somme annuelle en principal de 553.100,00 € HT/HC (CINQ CENT CINQUANTE TROIS MILLE CENT EUROS HORS TAXES HORS CHARGES) à compter du 27 octobre 2028,

• DÉBOUTER la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

À titre subsidiaire, et si la présente juridiction ne s’estimerait pas suffisamment éclairée :

• DÉSIGNER tel Expert judiciaire qu’il lui plaira avec pour mission de rechercher la valeur locative des locaux objets du présent mémoire à la date du 27 avril 2023, selon la méthode hôtelière, en application des articles L. 145-33 et R. 145-10 du Code de commerce ;

• JUGER que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert devra être consignée par la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE, dès lors qu’elle est à l’origine du droit de repentir et de la présente instance ;

• FIXER le loyer provisionnel dû par la société HOTEL MALTE OPERA pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel.

En tout état de cause :

• CONDAMNER la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE au paiement de la somme de 3.000,00 € (TROIS MILLE CINQ CENT EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• CONDAMNER la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE au paiement des entiers dépens d’instance. ».

La société HOTEL MALTE OPERA considère que les méthodes d’évaluation de la valeur locative appliquées par la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE ne peuvent être admises. En ce qui concerne la méthode du ratio de marge EBITDAR/CA ou d’un taux d’effort sur l’EBITDAR, elle soutient que l’expert adverse ne justifie pas des chiffres retenus et invoque qu’il est fictif d’appliquer un taux d’effort sur une donnée comptable qui intègre déjà le coût du loyer, soulignant que la valeur locative ne peut être fixé selon le chiffre d’affaires dans la mesure où le locataire n’est pas l’associé du bailleur, ni en fonction des indicateurs de rentabilité, ni des prix pratiqués mais des prix praticables. S’agissant de la méthode fondée sur le prix moyen à la chambre et un taux d’occupation général, elle explique qu’il convient de différencier le prix praticable selon les différents types de chambre. Elle ajoute que l’expert adverse promeut une méthode d’évaluation inédite et sans application d’abattements au mépris des usages et de la jurisprudence constante selon lesquels la méthode hôtelière actualisée est la seule appropriée. Sur le fondement des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, la société HOTEL MALTE OPERA expose que la valeur locative doit être déterminée selon les usages observés dans la branche d’activité considérée et, selon les usages, par application de la méthode hôtelière refondée ou rénovée. Elle se réfère à l’expertise qu’elle a fait réaliser par M. [T] [J], expert près la cour d’appel, fait état d’une recette théorique maximale de 6 073 600 euros sur la base d’un prix par chambre de 260 euros HT, d’un taux d’occupation de 75%, d’un abattement au titre des OTA de 88%, d’un taux de prélèvement sur recettes de 15% compte tenu du classement de l’hôtel en catégorie quatre étoiles, d’un abattement pour charges exorbitantes de droit commun de 8%, d’un abattement pour travaux hôteliers, soit une valeur locative totale et un loyer de 450 900 euros pour les cinq premières années et demie du bail et de 553 100 euros par an à compter du 27 octobre 2028.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 novembre 2025.

MOTIFS

1- Sur le principe du renouvellement du bail

L’article L. 145-58 du code de commerce dispose que le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Les parties s’accordent sur le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 27 avril 2023 par l’effet de l’exercice de son droit de repentir par la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE, par acte d’huissier de justice signifié à la société HOTEL MALTE OPERA le 27 avril 2023.

Cela sera constaté.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R 145-10 du même code dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

En l’espèce, les locaux considérés étant à usage d’hôtel, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative selon les dispositions précitées, ce que les parties admettent tout en étant en désaccord sur la méthode d’évaluation à appliquer.

Elles font état de deux expertises réalisées à leur initiative aux termes dequelles les experts ont appliqué des méthodes différentes et dont les résultats sont largement divergents.

En l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise judiciaire en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Il appartiendra à l’expert de déterminer la méthode la plus appropriée pour évaluer la valeur locative des locaux considérés en application des dispositions légales susvisées.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société HOTEL MALTE OPERA pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes.

3- Sur l’injonction de rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

Aux termes de l’article 1533 du même code le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

Auregard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis selon les modalités prévues au dispositif.

4- Sur les mesures accessoires

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE et la société HOTEL MALTE OPERA et portant sur les locaux sis [Adresse 17], à compter du 27 avril 2023 ;

avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise ;

Désigne pour y procéder

M. [Z] [S]

[Adresse 4]

01 49 24 98 90

[Courriel 12]

expert près la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés à [Localité 16], [Adresse 5], et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 27 avril 2023 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des articles L145-36 et R145-10 du code de commerce,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 27 novembre 2026;

Fixe à la somme de 6 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 11]) au plus tard le 16 janvier 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 13 février 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [X] [B]

[Adresse 2]

[Localité 8]

01 42 22 81 09

[Courriel 13]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à [Localité 15] le 07 Novembre 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. FORESTIER