TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Isabelle DELMAS

Préfecture de [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07909 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5V7C

N° MINUTE :

11/2025

JUGEMENT

rendu le 05 mars 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] ayant pour sigle RIVP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P483

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [D]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

assisté de Maître Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A546

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mars 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 05 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07909 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5V7C

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 11 octobre 2015, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [O] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 213,60 euros outre 48,10 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3364,69 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’avril 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 13 mai 2024

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, la RIVP a fait assigner Monsieur [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [O] [D] à lui payer les loyers et charges impayés au 15 juillet 2024, soit la somme de 2473,04 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [O] [D] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la RIVP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 13 mai 2024, et ce pendant plus de deux mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des partiesà l’audience. Il est mentionné que Monsieur [O] [D] perçoit 1126 euros de ressources mensuelles et a 431 euros de charges, essentiellement de loyer. Il souffre de problèmes de santé qui ont entraîné des hospitalisations depuis 2022. Il adhère à l’accompagnement social dont il bénéficie depuis septembre 2024. Le dépôt d’un dossier FSL est envisagé pour l’aider à apurer la dette lcoative.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A cette audience, la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2694,63 euros, selon décompte en date du 10 décembre 2024. Elle a indiqué que les loyers courants sont payés depuis plusieurs mois. Elle a donné son accord à l’octroi de délais de paiement selon les modalités proposées en défense.

Monsieur [O] [D] a été représenté à l’audience utile et a fait viser des écritures soutenues oralement. Il a sollicité le rejet des prétentions adverses, subsidiairement l’octroi de délais de paiement, outre la condamnation du bailleur à lui verser 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Monsieur [O] [D] a contesté le montant de la dette locative en expliquant qu’elle résulte d’une surfacturation de ses charges locatives à cause d’un dysfonctionnement du compteur d’eau.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé qu’il résulte du décret n°87-712 du 26 août 1987 que l’entretien et le remplacement d’un flotteur de WC sont à la charge du locataire (CA [Localité 6], Pôle 4, chambre 3, 21 Septembre 2023 – n° 21/11858).

En l’espèce, il est constant que Monsieur [O] [D] a vu ses charges augmenter pendant plusieurs mois en raison d’une surconsommation d’eau. Or, la RIVP communique aux débats une facture d’interventiond ‘un plombier montrant que cette surconsommation avérée résulte d’un défaut du flotteur des WC : “réglage flotteur vu avec la gardienne” et non du dysfonctionnement alléguée par Monsieur [O] [D] du compter d’eau. L’entretien du flotteur étant à la charge du locataire, la surconsommation d’eau causée par ce flotteur est dès lors à la charge du locataire. Monsieur [O] [D] est en conséquence redevable de l’intégralité des charges portées par son bailleur au débit du décompte versé aux débats.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 13 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 14 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 11 octobre 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mai 2024, pour la somme en principal de 3364,69 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [O] [D] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La RIVP produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [D] reste lui devoir la somme de 2694,63 euros à la date du 10 décembre 2024. Il n ‘y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, étant donné qu’il lui appartenait d’entretenir le flotteur des WC à la source de la surconsommation avérée d’eau. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 2694,63 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la RIVP démontre que Monsieur [O] [D] a repris le paiement des loyers. Le locataire duispose de ressources suffisantes pour respecter un échéncier et il bénéficie d’un accompagnement social. Le bailleur a donné dans ces conditions son accord pour l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [O] [D] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [O] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 octobre 2015 entre la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) et Monsieur [O] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à verser à la RIVP la somme de 2694,63 euros (décompte arrêté au 10 décembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024 ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Monsieur [O] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la RIVP puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [O] [D] soit condamné à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 11 décembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la RIVP ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à verser à la RIVP une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 6] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection