Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 05 Décembre 2024

__________________________________________

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL

33 avenue PIERRE MENDES FRANCE

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [B]

7 rue de la Barbotière

1er étage

44240 LA CHAPELLE-SUR-ERDRE

comparant en personne

Madame [J] [F]

7 rue de la Barbotière

1er étage

44240 LA CHAPELLE-SUR-ERDRE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 03 octobre 2024

date des débats : 03 octobre 2024

délibéré au : 05 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02196 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEJ3

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [P] [B] + Madame [J] [F] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 26 décembre 2018, prenant effet le 3 janvier suivant, pour une durée d’un an renouvelable, la société anonyme des marchés de l’ouest a donné à bail à Monsieur [P] [B] et Madame [J] [F] un local à usage d’habitation au premier étage sis 7 rue de la barbotière à la Chapelle sur Erdre (44240) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 583.35 euros, outre une provision sur charges de 25.90 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Des loyers restant impayés, par acte du 4 janvier 2024, la CDC Habitat Social venant aux droits de la société anonyme des marchés de l’ouest leur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail et d’avoir à justifier d’une assurance et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par actes séparés de commissaire de justice du 26 mars 2024, la CDC Habitat Social venant aux droits de la société anonyme des marchés de l’ouest a assigné Monsieur [P] [B] et Madame [J] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

A titre principal, constater à compter du 15 février 2024, la résiliation du bail en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir ;

Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [P] [B] et Madame [J] [F] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Condamner solidairement Monsieur [M] [B] et Madame [J] [F] au paiement :

— de la somme de 3 471.08 euros représentant les loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024 ou à compter du jugement à intervenir, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 15 février 2024 ou du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux ;

D’assortir tout délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance ;

Condamner solidairement les locataires au paiement la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 octobre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a constaté la production par le preneur de l’attestation d’assurance et a maintenu sa demande d 'acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers. Elle a actualisé sa créance à la somme de 7 937.28 euros, selon décompte versé. Elle a refusé le principe de la suspension de la clause résolutoire.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [P] [B] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement sur 36 mois. Il a déclaré percevoir 980 euros de ressources et indiqué que Madame [F] est partie à l’étranger avec les enfants pour rejoindre sa mère malade.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [J] [F] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au greffe.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Madame [J] [F] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX le 4 janvier 2024 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Monsieur [P] [B] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que les preneurs n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 7 937.28 euros au 1er octobre 2024. Il convient de déduire de cette somme celle de 312.84 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour un montant de 7 624.44 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [P] [B] et Madame [J] [F] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

La solidarité sera prononcée conformément à la clause éponyme insérée dans le bail.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024 sur la somme de 1947.06 euros, à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 3 471.08 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 4 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [P] [B] et Madame [J] [F] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 947.06 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 mars 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par les preneurs

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 5 mars 2024, Monsieur [P] [B] et Madame [J] [F] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 5 mars 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [P] [B] et Madame [J] [F] à son paiement.

En l’absence d’une clause de solidarité portant expressément sur les indemnités d’occupation et l’engagement solidaire ne survit pas à la résiliation du bail, la solidarité ne sera pas prononcée. Toutefois, il convient de condamner in solidum les défendeurs.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de septembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er octobre 2024.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [P] [B]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [P] [B] sollicite des délais de paiement sur 36 mois afin de voir suspendre la clause résolutoire. Le bailleur refuse cette proposition.

Il ressort du décompte que depuis l’échéance du 3 octobre 2023, les prélèvements sont rejetés. Seuls deux versements de 180 euros ont été effectués le 26 août et le 21 septembre 2024.

En outre, le défendeur ne justifie pas des ressources du couple, ce qui ne permet pas de s’assurer de leur capacité de remboursement.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Monsieur [P] [B] et Madame [J] [F] et à défaut de départ volontaire des lieux, ordonner leur expulsion ainsi que de tout occupant de leur chef, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [P] [B] et Madame [J] [F] qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la CDC Habiat Social afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [P] [B] et Madame [J] [F] seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 26 décembre 2018 entre la société anonyme des marchés de l’ouest et Monsieur [P] [B] et Madame [J] [F] portant sur un local à usage d’habitation au premier étage sis 7 rue de la Barbotière à la Chapelle sur Erdre (44240) et ses accessoires, sont réunies à la date du 5 mars 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [B] et Madame [J] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier durant l’ensemble des opérations et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] [B] et Madame [J] [F] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [B] et Madame [J] [F] à son paiement à compter de l’échéance d’octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [B] et Madame [J] [F] à payer à la société anonyme des marchés de l’ouest la somme de 7 624.44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 1er octobre 2024 ;

DIT que somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024 sur la somme de 1 947.06 euros, à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 3 471.08 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

REJETTE la demande de délais suspendant la clause résolutoire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [B] et Madame [J] [F] à verser à une indemnité de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [B] et Madame [J] [F] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA