TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Avner DOUKHAN ; Madame [S] [O]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10841 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NAX

N° MINUTE :

5-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 30 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1026

DÉFENDERESSE

Madame [S] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mai 2025

Délibéré le 30 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juillet 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 30 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10841 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NAX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 novembre 2021, M. [D] [V] a donné à bail à Mme [S] [L] épouse [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 2 100 euros outre 100 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, M. [D] [V] a fait délivrer à la locataire un congé pour reprise à effet au 14 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6 510 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant les clauses résolutoires.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [O] le 25 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, M. [D] [V] a fait assigner Mme [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

valider le congé pour reprise notifié le 13 mai 2024,subsidiairement, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion immédiate de Mme [S] [O] et de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,autoriser le transport et la séquestration au frais, risques et périls de Mme [S] [O] des meubles laissés dans les lieux,la condamner à lui payer les sommes suivantes :2 170 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation charges comprises,17 360 euros au titre de la dette locative,5 000 euros au titre des dommages et intérêts,200 euros au titre d’une astreinte par jour de retard à compter de la signification de la décision,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 23 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 21 mai 2025.

A l’audience du 21 mai 2025, M. [D] [V], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, Mme [S] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Pour l’exposé des moyens développés, il sera renvoyé aux écritures soutenues oralement à l’audience du 21 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée, M. [D] [V] a justifié de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département le 24 décembre 2024.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le bail consenti à Mme [S] [O] a commencé à courir le 15 novembre 2021 pour une période de trois ans, pour expirer le 14 novembre 2024 à minuit.

Un congé pour reprise lui a été signifié par acte d’huissier délivré le 13 mai 2024, soit plus de six mois avant l’échéance précitée.

Le congé du bailleur a donc été régulièrement délivré conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il sera en outre relevé que le congé délivré précise, conformément à l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le motif sur lequel il est fondé, ainsi que l’identité du repreneur : à savoir la reprise du logement pour loger M. [I] [V], père du propriétaire.

Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 14 novembre 2024 à minuit.

Mme [S] [O] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 14 novembre 2024 à minuit et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Enfin, s’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [S] [O] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, à compter du 15 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [S] [O] est redevable des loyers et charges jusqu’au 14 novembre 2024, date de l’expiration du contrat.

Il ressort du décompte établi par le bailleur que la somme due s’élève, à cette date, à 16 849,15 euros. Mme [S] [O] sera condamnée à payer cette somme.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Au regard notamment des règles d’encadrement des loyers parisiens et de la superficie du logement, l’indemnité d’occupation sera fixée à 1 825 euros par mois charges comprises.

La demande en paiement de M. [D] [V] au titre de l’arriéré locatif incluant la mensualité du mois de novembre 2024, Mme [S] [O] sera condamnée à lui payer la somme de 973,33 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 15 au 30 novembre 2024.

Mme [S] [O] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 825 euros, charges comprises, pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

M. [D] [V] ne justifie pas du caractère abusif du maintien dans les lieux de Mme [S] [O] ni d’un préjudice distinct de celui déjà réparé par l’indemnité d’occupation. Il sera, par conséquent, débouté de sa demande tendant à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [S] [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, Mme [S] [O] devra verser à M. [D] [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [S] [O] par M. [D] [V] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 15 novembre 2021 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 14 novembre 2024,

ORDONNE à Mme [S] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DEBOUTE M. [D] [V] de sa demande d’astreinte,

DEBOUTE M. [D] [V] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [S] [O] à verser à M. [D] [V] la somme de 17 822,48 euros (décompte arrêté au 30 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation,

CONDAMNE Mme [S] [O] à verser à M. [D] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 825 euros, charges comprises, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [S] [O] à verser à M. [D] [V] une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [O] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la ptotection