TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 23/55896 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2HYI

N° : 10

Assignation du :

27 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 mai 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0483

DEFENDERESSE

L’Association ESCRIME [Localité 6] NORD (EPN)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Virginie FOURNIER-LABAT de l’AARPI FLS Associés, avocats au barreau de PARIS – #P0204

DÉBATS

A l’audience du 01 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 juin 2019, la Régie immobilière de la ville de [Localité 6] (RIVP) a donné à bail à l’association Escrime [Localité 6] nord des locaux situés [Adresse 3], pour une durée de six ans à compter du 14 juin 2019, moyennant un loyer en principal de 47 000 € par an payable par trimestre et d’avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 15 novembre 2022, à l’association Escrime [Localité 6] Nord, pour une somme de 37 806,81 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 10 novembre 2022.

Par acte délivré le 27 juillet 2023, la RIVP a fait assigner l’association Escrime Paris nord devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de l’association Escrime [Localité 6] Nord et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner l’association Escrime [Localité 6] Nord à lui payer la somme provisionnelle de 56 829,62 € au titre de l’arriéré locatif,

— condamner l’association Escrime [Localité 6] Nord au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été du si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation jusqu’à la libération effective des lieux loués, par remise des clefs,

— condamner l’association Escrime [Localité 6] Nord au paiement d’une somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 1er avril 2025.

A l’audience de renvoi du 1er avril 2025, les parties ont, par l’intermédiaire de leur conseil, indiqué être parvenues à un accord sur le montant de la dette s’élevant à 75 022,47 € au 24 février 2025, 1er trimestre 2025 inclus, et son paiement en 37 mensualités de janvier 2025 à janvier 2028 suivant un échéancier établi, soumis à une clause de déchéance du terme. Ledit accord a été annexé à la note d’audience.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après une mise en demeure restée infructueuse.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail et la reproduction de la clause résolutoire y figure. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la RIVP n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 37 806,81 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 10 novembre 2022.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes d’un accord établi entre les parties, il est prévu des délais de paiement pour que l’association Escrime [Localité 6] Nord s’acquitte de sa dette locative en 37 mensualités consécutives selon un échéancier prévoyant le paiement, avant le 10 de chaque mois, de douze mensualités de 1 000 € du mois de janvier 2025 au mois décembre 2025, douze mensualités de 2 000 € du mois de janvier 2026 au mois de décembre 2026, douze mensualités de 3 000 € à compter du mois de janvier 2027 jusqu’au mois de décembre 2027, ainsi qu’une dernière échéance en janvier 2028 de 3 022,47 euros. Il est également prévu une clause de déchéance du terme à défaut de paiement d’une seule échéance en sus du loyer, charges, taxes et accessoires.

Compte tenu de l’accord, signé par l’ensemble des parties, qui permettra de solder la dette dans un délai raisonnable, il convient d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il convient de relever que bien que la demanderesse ne fonde pas ses demandes au visa de l’article 835 du code de procédure civile, ces dernières sont bien formulées à titre de provision et seront analysées en tant que telles.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par l’association Escrime [Localité 6] Nord depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, il résulte de l’accord établi par les parties et du décompte actualisé produit par la RIVP que l’obligation de l’association Escrime [Localité 6] Nord au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 24 février 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 75 022,47 €, arrêtée au 24 février 2025 1er trimestre 2025 inclus, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner l’association Escrime [Localité 6] Nord.

Sur les demandes accessoires

L’association Escrime [Localité 6] Nord, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de l’association Escrime [Localité 6] Nord ne permet d’écarter la demande de la RIVP formée sur le fondement des dispositions susvisées. Il convient ainsi de condamner l’association Escrime [Localité 6] Nord au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 décembre 2022 à minuit ;

Condamnons l’association Escrime [Localité 6] Nord (EPN) à payer à la Régie immobilière de la ville de [Localité 6] la somme par provision de 75 022,47 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 24 février 2025, 1er trimestre 2025 inclus ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que l’association Escrime [Localité 6] Nord se libère des sommes ci-dessus allouées par 37 versements mensuels ainsi convenues :

— des mensualités de 1 000 € à compter du mois de janvier 2025 jusqu’au mois de décembre 2025,

— des mensualités de 2 000 € à compter de janvier 2026 jusqu’au mois de décembre 2026,

— des mensualités de 3 000 € à compter du mois de janvier 2027 jusqu’au mois de décembre 2027,

— un dernier versement d’un montant de 3 022,47 € soldant la dette,

avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de l’association Escrime [Localité 6] Nord et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 3], sans qu’il n’y ait lieu au prononcé d’une astreinte,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— l’association Escrime [Localité 6] Nord devra payer mensuellement à la Régie immobilière de la ville de [Localité 6], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Condamnons l’association Escrime [Localité 6] Nord à payer à la Régie immobilière de la ville de [Localité 6] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons l’association Escrime [Localité 6] Nord aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 13 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN