TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

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N° RG 25/50208 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6SSM

N°: 8

Assignation du :

23 Décembre 2024

EXPERTISE[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

+1 Copie expert

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 avril 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.A.S. HESTIA

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par M^e Sébastien REGNAULT, avocat au barreau de PARIS – #K0055

DEFENDEURS

S.A.R.L. EPIONE

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par M^e Camille TERRIER, avocat au barreau de PARIS – #E 545

Monsieur [K] [W]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Monsieur [I] [M]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentés par M^e Elodie DENIS, avocat au barreau de PARIS – #B0317

DÉBATS

A l’audience du 05 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La SAS Hestia est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 8] et [Adresse 4].

Messieurs [K] [W] et [I] [M] sont locataires d’un local à usage d’habitation situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 8], suivant contrat de bail signé le 27 janvier 2006.

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 9 mars 2023, la société Hestia a consenti à la SELARL Epione, en cours de constitution, un contrat de bail commercial portant sur le rez-de-chaussée des immeubles situés [Adresse 7] et [Adresse 3], sous condition suspensive de l’obtention par le bailleur des autorisations administratives nécessaires, notamment à la création d’une double ouverture sur cour et pose de menuiseries concernant l’immeuble du [Adresse 7].

Des travaux figurant en annexe du contrat de bail devaient être réalisés par le bailleur.

Le 27 mai 2024, les parties ont signé un avenant au bail commercial actant d’une prise d’effet du bail à cette date.

Exposant qu’à la suite des travaux entrepris par le preneur dans le local commercial, Messieurs [W] et [M] ont constaté un affaissement du sol de leur appartement, la société Hestia les a, par exploit délivré le 23 décembre 2024, fait citer ainsi que la société Epione, devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir désigner un expert.

A l’audience du 29 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la société Epione et les parties ont été invitées à rencontrer un conciliateur de justice.

La tentative de conciliation ayant échoué, l’affaire a été plaidée à l’audience du 5 mars 2025, la société Hestia sollicitant d’une part, la désignation d’un expert afin d’examiner les désordres résultant des travaux et tout autre désordre qui apparaîtrait en cours d’expertise, et d’autre part, le rejet des demandes adverses.

Messieurs [W] et [M] acquiescent à la mesure d’expertise.

En réponse, la société Epione conclut au rejet de la demande d’expertise et sollicite la condamnation de la requérante au paiement de la somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles. A titre subsidiaire, elle formule ses protestations et réserves et sollicite d’étendre la mission de l’expert à l’examen des travaux réalisés par la société Hestia.

Conformément aux dispositions des article 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

SUR CE

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime, c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier d’une part, que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et d’autre part, que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

En l’espèce, il résulte des débats et de l’article 5 du contrat de bail que le bailleur devait exécuter des travaux dans les locaux commerciaux avant la prise d’effet du bail, tels que listés dans l’annexe 4.

Celle-ci mentionne, dans le local C1 se trouvant sous l’appartement des locataires [W] et [M], que le bailleur procédera à une ouverture vers le local C2, ainsi qu’à la « Création d’une double ouverture à gauche des fenêtres (identique porte en face dans la cour) ».

Il n’est pas contesté que le contrat de bail a pris effet le 27 mai 2024 et que le preneur a procédé à des travaux dans les lieux, sans toutefois que la date de leur commencement soit déterminée par les pièces versées aux débats.

Le 18 septembre 2024, la société Hestia a fait établir un procès-verbal de constat par commissaire de justice, après que ses locataires lui ont signalé l’apparition de désordres dans leur appartement. Le commissaire de justice constate ainsi, dans le couloir de distribution de l’appartement donnant sur la chambre, la présence d’un trou « perceptible sous le revêtement plastifié ». Il constate également que le sol est affaissé et que celui de la chambre du fond couloir de droite est affaissé immédiatement en entrant, un écart de niveau étant visible au niveau du plancher.

Si les constatations effectuées par le commissaire de justice ne sont pas visibles à l’examen des photographies, l’affaissement a néanmoins été constaté visuellement par le commissaire de justice et dénoncé par les locataires, ce qui le rend plausible.

La société Hestia estime que cet affaissement constitue un élément rendant crédible le rôle causal des travaux entrepris par la société Epione dans ses locaux.

En réponse, la société Epione communique le dossier des travaux qu’elle a entrepris dans les locaux, dossiers qu’elle justifie avoir transmis à la société Hestia les 20 octobre 2023 puis 25 octobre 2024. Il en résulte qu’au titre des travaux remarquables ayant éventuellement un effet sur la structure de l’immeuble, elle a notamment procédé au retrait d’un plafond démontable et d’une cloison.

Si cette cloison, dont le caractère porteur n’est pas allégué, n’est pas identifiée sur les plans des locaux et s’il n’est pas établi que le retrait du plafond aurait été de nature à porter atteinte à la structure du plancher haut, il n’en demeure pas moins que c’est au mois de septembre 2024 que les locataires, qui vivent dans les lieux depuis 2006, ont signalé l’affaissement du sol de leur appartement, soit à une date où la société Hestia avait cessé les travaux, à l’exception de la reprise des verres de la toiture, contractuellement à sa charge.

Dès lors, la concordance temporelle entre la constatation de l’affaissement du sol et les travaux entrepris par le preneur rendent plausible leur rôle causal, et la requérante justifie d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise.

Le complément d’expertise sollicité par la société Epione apparaît également tout à fait légitime, compte tenu de la nature des travaux réalisés par le bailleur, qui touchent manifestement à la structure de l’immeuble par la création de plusieurs ouvertures en façade, et notamment par la création d’une double ouverture sous l’appartement des locataires du 1er étage.

La mesure d’expertise sera limitée aux désordres relatifs au seul affaissement du sol, seul désordre objectivable à la lecture du constat du 18 septembre 2024, aucun élément ne rendant plausible un lien de causalité entre les travaux et l’existence d’un trou dans le parquet, dont la nature est non identifiable. En outre, la société Epione justifie que la fissure constatée sur le mur de façade par le commissaire de justice le 18 septembre 2024, préexistait aux travaux qu’elle a réalisés comme cela résulte du procès-verbal de constat établi le 27 mai 2024. Il n’y a pas lieu pour l’expert d’examiner celle-ci.

S’agissant des nuisances éventuellement générées par le bloc de climatisation, elles ne sont démontrées par aucun élément objectif de sorte que la mission de l’expert ne s’étendra pas à des nuisances alléguées mais nullement documentées.

Requérante à la mesure d’instruction, la demanderesse assumera la charge de la consignation.

En vertu de l’article 491 du même code, il convient de statuer sur le sort des dépens qui seront également mis à sa charge.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise et désignons en qualité d’expert :

Monsieur [Y] [B]

Patrimoine et structure

[Adresse 9]

[Localité 12]

☎ :[XXXXXXXX02]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;

— décrire les affaissements constatés dans l’appartement des consorts [E], et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile,

— rechercher la date d’apparition des affaissements, leur importance, en rechercher la ou les causes, notamment au regard des travaux entrepris par la société Epione et par la société Hestia et répartir le cas échéant, le pourcentage de responsabilité entre elles,

— fournir tout renseignement de fait ou technique permettant au tribunal éventuellement saisi de se prononcer sur les responsabilités et les préjudices subis,

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux, en retenant le devis le moins-disant ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, le descriptif des travaux réalisés par les sociétés Hestia et Epione dans les locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble, se trouvant sous l’appartement des consorts [W] et [M] ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

Fixons à la somme de 7000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 3 juin 2025 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 3 février 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Condamnons la partie demanderesse aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 14] le 3 avril 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris

☎ [XXXXXXXX01]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 15]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX013]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [Y] [B]

Consignation : 7000 € par S.A.S. HESTIA

le 03 Juin 2025

Rapport à déposer le : 03 Février 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.