TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Xavier PICARD

Préfet de [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Dominique FONTANA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09951 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FJG

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.S.U. HOMYA,

[Adresse 5]

représentée par Maître Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [T],

[Adresse 1]

représenté par M^e Xavier PICARD, avocat au barreau de PARIS,

Madame [N] [Z] épouse [T],

[Adresse 1]

représentée par M^e Xavier PICARD, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 avril 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09951 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FJG

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au 16/01/2017, la SA GECINA, aux droits de laquelle vient la SASU HOMYA, a donné à bail à [S] [T] et [M] [Y] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], lot n°1088, et une cave n°49, pour un loyer initial de 2756,00 euros outre les charges provisionnelles locatives.

[M] [Y] quittait le logement le 22/12/2017.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à [S] [T] et [N] [Z] épouse [T] les 05/04/2024 et 23/04/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 18795,15 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés en date du 18/10/2024 à personne et à domicile, la SASU HOMYA a respectivement fait assigner [S] [T] et [N] [Z] épouse [T] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner, à défaut de libération volontaire dans les huit jours de la décision à intervenir, l’expulsion de [S] [T] et [N] [Z] épouse [T] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [S] [T] et [N] [Z] épouse [T] ;condamner solidairement [S] [T] et [N] [Z] épouse [T] au paiement d’une somme provisionnelle de 31864,81 euros, montant des loyers et charges de décembre 2023 au mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer pour la partie les concernant et de l’assignation pour le surplus ;condamner solidairement [S] [T] et [N] [Z] épouse [T] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter du 01/11/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer indexé plus charges ; condamner solidairement [S] [T] et [N] [Z] épouse [T] au paiement d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût des commandements de payer du 05/04/2024 et 23/04/2024.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 6] le 21/10/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 10/01/2025 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 20/02/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, actualise l’arriéré locatif à la somme de 60165,15 euros, et maintient ses demandes dans les termes de l’assignation. Elle s’oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

[S] [T] et [N] [Z] épouse [T], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières conclusions reprises oralement, de voir :

— déclarer recevables et bien fondées leurs demandes ;

— rejeter la demande de constation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.

— rejeter la demande d’expulsion ;

— suspendre les effats de la clause résolutoire du bail d’habitation commercial du 04/01/2017 ;

— dire que [S] [T] et [N] [Z] épouse [T] pourr ont se libérer de la dette en 36 mensualités réglées le 1er de chaque mois et pour la 1ère fois le 1er du mois suivant la signification de la décision ;

— rejeter la demande de la SASU HOMYA au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à tout du moins la réduire à 1 euro.

La décision était mise en délibéré au 30/04/2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré du 03/04/2025, la juge des contentieux de la protection sollicitait la production par la SASU HOMYA de la dénonciation de l’assignation à la Préfecture, cette pièce étant inscrite au bordereau mais non transmise. Le conseil produisait contradictoirement le document le jour même.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article .

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX les 26/04/2024 et 28/04/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 6] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 05/04/2025 à [S] [T] et le 23/04/2024 à [N] [Z] épouse [T] reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[S] [T] et [N] [Z] épouse [T] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement du 23/04/2024, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 23/06/2024 à minuit, soit à compter du 24/06/2024.

Les locataires sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire, mais ne justifient pas de la reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, tel que le prévoit l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Il résulte du décompte locatif produit par la bailleresse que la dette locative a augmenté depuis la délivrance du commandement de payer, et qu’aucun loyer n’a été intégralement réglé depuis octobre 2023. Le bail étant soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, les locataires doivent prouver la reprise du paiement du loyer avant l’audience, et leur capacité d’apurer la dette locative pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Or, les défendeurs ne justifient pas de ces éléments.

Dans ces conditions, les conditions de l’article 24 Vde la loi du 6 juillet 1989 dans leur version postérieure au 29/07/2023 ne sont pas respectées et la demande reconventionnelle sera rejetée.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [S] [T] et [N] [Z] épouse [T] et de tout occupant de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux, et ce huit jours après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [S] [T] et [N] [Z] épouse [T] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Il convient de rappeler que les défendeurs bénéficient du sursis à exécution durant la trêve hivernale.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due, au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[S] [T] et [N] [Z] épouse [T] seront condamnés in solidum au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter du 01/11/2024 et jusqu’à leur départ effectif des lieux constitué par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte produit que [S] [T] et [N] [Z] épouse [T] restaient devoir une somme de 24379,47 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 23/06/2024, mois de juin 2024 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner solidairement [S] [T] et [N] [Z] épouse [T] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23/04/2025 sur la somme de 18795,15 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

[S] [T] et [N] [Z] épouse [T] seront condamnés in solidum à verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

[S] [T] et [N] [Z] épouse [T] seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens, incluant le coût des commandements de payer des 05/04/2024 et 23/04/2024.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 24/06/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 2], [Adresse 4], bâtiment C, lot n°1088 et une cave, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux dans les huit jours suivant la signification de la présente ordonnance, la SASU HOMYA pourra faire procéder à l’expulsion de [S] [T] et [N] [Z] épouse [T], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais suspensifs de paiement ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, due in solidum par [S] [T] et [N] [Z] épouse [T] à compter du 01/11/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;

CONDAMNE solidairement [S] [T] et [N] [Z] épouse [T] à payer à la SASU HOMYA la somme provisionnelle de 24379,47 euros au titre des loyers et charges dus au 23/06/2024, juin 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23/04/2025 sur la somme de 18795,15 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE la SASU HOMYA à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [S] [T] et [N] [Z] épouse [T] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 6] de la présente décision ;

Décision du 30 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09951 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FJG

CONDAMNE in solidum [S] [T] et [N] [Z] épouse [T] à payer à la SASU HOMYA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [S] [T] et [N] [Z] épouse [T] au paiement des dépens, incluant le coût des commandements de payer des 05/04/2024 et 23/04/2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection