TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 25/52310 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KRI

N° : 3

Assignation du :

21 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 juillet 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [O] [I]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par la SAS ASTRUC AVOCATS en la personne de Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS – #A0235

DEFENDERESSE

La société MGM MARBEUF (MAROUCH) S.A.S.

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par le cabinet 28 OCTOBRE agissant par M^e Guillaume JIMENEZ, avocat au barreau de PARIS – P0246

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 10 mai 2024, Monsieur [O] [I] a donné à bail commercial à la société MGM Marbeuf des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de neuf ans à compter du 10 mai 2024, moyennant un loyer en principal de 110.000 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 24 janvier 2025, à la société MGM Marbeuf, pour une somme de 44.946,00 € en principal, au titre de l’arriéré locatif.

Par acte délivré le 21 mars 2025, Monsieur [O] [I] a fait assigner la société MGM Marbeuf devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de la société MGM Marbeuf et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société MGM Marbeuf à lui payer la somme provisionnelle de 37.600 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal,

— condamner la société MGM Marbeuf à lui payer la somme provisionnelle de 3.760 euros au titre de la clause pénale,

— condamner la société MGM Marbeuf au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers majoré de 50%, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur,

— condamner la société MGM Marbeuf au paiement d’une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de la levée de l’état des inscriptions.

A l’audience du 10 juin 2025, Monsieur [O] [I] a, par l’intermédiaire de son conseil, soutenu le bénéfice de ses conclusions et les moyens qui y sont contenus, actualisant la dette à la somme de 76.952,67€ arrêtée au 2e trimestre 2025 inclus et a demandé au juge des référés d’entériner l’accord trouvé avec la société preneuse sur l’octroi de délais de paiement, emportant suspension des effets de la clause résolutoire. Il expose qu’aux termes de l’accord, deux versements doivent intervenir avant même le prononcé de la décision, soit la somme de 23.002 euros au plus tard le 10 juin 2025 et la somme de 9.466,67 euros au plus tard le 30 juin 2025, par chèques.

La société MGM Marbeuf demande également au juge des référés d’entériner l’accord trouvé avec le bailleur, tel que reproduit dans les conclusions de Monsieur [I].

L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [O] [I] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 44.946 ,00 € en principal, au titre de l’arriéré locatif.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Monsieur [O] [I] ne s’oppose pas à l’audience au principe de l’octroi d’un délai de paiement sur l’arriéré actualisé au 2e trimestre 2025 à la somme de 76.952,67 euros.

Aux termes de l’accord des parties, cet arriéré comprend la dette en principal pour une somme de 72.884,00 ainsi que les frais d’avocat et de commissaire de justice engagés dans le cadre de l’instance.

Au vu de l’état de la dette et des versements auxquels s’engage la société locataire, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie .

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société MGM Marbeuf depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par Monsieur [O] [I], l’obligation de la société MGM Marbeuf au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 10 juin 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 76.952,67 euros, comprenant la dette en principal pour une somme de 72.884,00 ainsi que les frais d’avocat et de commissaire de justice engagés dans le cadre de l’instance, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société MGM Marbeuf.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’accord des parties, les sommes dues au titre des accessoires ont été incluses dans la créance en principal.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 février 2025 à minuit ;

Condamnons la société MGM Marbeuf à payer à Monsieur [O] [I] la somme par provision de 76.952,67 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires, terme du 2e trimestre 2025 inclus, en ce compris les frais d’avocat et de commissaire de justice engagés dans le cadre de l’instance ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société MGM Marbeuf se libère des sommes ci-dessus allouées selon le calendrier suivant :

La somme de 23.002 euros au plus tard le 10 juin 2025, par chèque et encaissement, La somme de 9.466, 67 euros au plus tard le 30 juin 2025, par chèque et encaissement, à raison du solde, soit la somme de 44.484 euros par 12 versements mensuels de 3.707 € chacun, par virement banacaire, payables le premier jour ouvrable de chaque mois et pour la première fois, le 1er jour du mois suivant la signification de la présente décision, en sus des termes courants, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société MGM Marbeuf et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 6],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société MGM Marbeuf sera redevable d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les frais irrépétibles étant inclus dans la dette en principal ;

Disons n’y avoir lieu à condamner aux dépens, ces derniers étant inclus dans la dette en principal ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5] le 08 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN