TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sophie COMMERCON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Baudouin HOCHART

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00929 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6425

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 15 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. RATP HABITAT,

[Adresse 1]

représentée par M^e Baudouin HOCHART, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [H] [S],

[Adresse 2]

assistée et représentée par M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00929 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6425

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 12/11/2014, la SA RATP HABITAT, anciennement dénommée « LOGIS TRANSPORTS », a donné à bail à [H] [S] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], logement n°3127 pour un loyer initial de 446,97 euros par mois et des charges mensuelles forfaitaires de 97,16 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 20/06/2022 pour avoir paiement d’un arriéré de 1445,55 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 22/01/2025 à étude, la SA RATP HABITAT a fait assigner [H] [S] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire;

— ordonner l’expulsion d'[H] [S] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, dans les formes accoutumées;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers présents dans les lieux aux frais, risques et périls d'[H] [S];

— condamner [H] [S] à payer une somme de 5562,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au 06/01/2025, avec intérêt au taux légal ;

— condamner la même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel en cours outre les charges;

— condamner [H] [S] à payer à la SA RATP HABITAT une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement du 20/06/2022.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] 23/01/2025.

L’affaire était appelée à l’audience du 04/04/2025 et a été renvoyée à l’audience du 26/05/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, maintient les demandes dans les termes de l’assignation. Elle actualise la dette à la somme de 5241,86 euros.

[H] [S], assisté de son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, de voir :

— constater sa bonne foi ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— accorder des délais de paiement suspensifs d’une durée de 36 mois à hauteur de 50 euros par mois ;

— rejeter les demandes au titre des frais irrépétibles.

Oralement, et à titre subsidiaire, elle demande un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Elle explique être salariée et percevoir environs 1800 euros par mois. [H] [S] a une fille et sa nièce à charge. Elle indique que la dette s’est constituée au moment du décès de sa mère mais que le paiement des loyers a repris depuis 2024. Elle précise qu’un dossier de FSL est en cours de traitement.

La décision était mise en délibéré au 15/07/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’action en résiliation de bail est recevable, la bailleresse justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience et d’une saisine de la CAF le 25/01/2023.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 20/06/2022 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[H] [S] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 20/08/2022 à minuit, soit à compter du 21/08/2022.

La locataire sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. La bailleresse ne formule pas d’observation.

Il résulte du décompte locatif que la défenderesse a repris le paiement des loyers et charges avant l’audience.

Compte tenu de l’apurement possible par la locataire, du règlement intégral du dernier loyer, et de la demande faite à l’audience en ce sens, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [H] [S], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera dans ce cas régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte actualisé produit que [H] [S] reste devoir une somme de 4752,98 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 01/05/2025, mois de mai 2025 inclus et hors frais (pénalités et frais de procédure).

Il convient en conséquence de condamner [H] [S] au paiement de la somme de 4752,98 euros à la SA RATP HABITAT au titre des loyers et charges échus dus jusqu’au terme d’avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

[H] [S] sollicite des mensualités de 50 euros, indiquant percevoir un salaire de 1800 euros. Elle ajoute être dans l’attente d’un retour de sa demande de FSL.

En l’espèce, [H] [S] déclare un salaire d’environs 1800 euros par mois comme cela ressort de ses avis d’imposition sur les revenus et des fiches de paie. Il ressort du décompte fourni par le bailleur que Madame [S] a repris le paiement des loyers courants depuis janvier 2025 et a fourni des efforts pour payer des sommes supplémentaires ce qui démontre sa volonté d’apurer la dette locative.

Par conséquent, en considération du montant de la dette, des capacités financières de la locataire et du dossier FSL déposé en cours, il convient d’octroyer des délais de paiement. Cependant, la proposition faite par [H] [S] d’un apurement par mensualité de 50 euros semble insuffisante. En effet, dans l’hypothèse d’un rejet de FSL, la locataire devrait payer une 36ème mensualité de 3000 euros.

Il convient dès lors de dire que la dette sera apurée par mensualités de 75 euros, selon modalités fixées au présent dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, au loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[H] [S] sera alors condamnée au paiement de celle-ci, outre les charges en sus, à compter de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [H] [S] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 20/06/2022.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 21/08/2022, portant sur les lieux situés au [Adresse 3], logement n°3127, par effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [H] [S] à payer à la SA RATP HABITAT la somme de 4752,98 euros au titre du remboursement des loyers et charges dus au terme d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [H] [S] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 75 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [H] [S] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

DIT que la SA RATP HABITAT pourra alors faire procéder à l’expulsion de [H] [S], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en ce cas, que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, [H] [S] à payer à la SA RATP HABITAT l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, outre les charges, due à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE [H] [S] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 20/06/2022;

DEBOUTE la SA RATP HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Rédigé par Ingrid VANDENABEELE, auditrice de justice, sous le contrôle de Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection, assistée de Aurélia DENIS, greffière.

La greffière La juge des contentieux de la protection