TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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2ème chambre 2ème section

N° RG 23/03534 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY7F4

N° MINUTE :

Assignation du :

10 mars 2023

JUGEMENT

rendu le 21 Octobre 2025

DEMANDERESSE

Madame [T] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Francis SENYUREK,

avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire C2611

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [X] [E] [R]

[Adresse 2]

[Localité 6] FRANCE

représenté par M^e Smina BENNAI,

avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire W00004

* * *

Décision du 11 Décembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/05277 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWT3K

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Diane FARIN, Greffière lors des débats et de Madame Francine MEDINA, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 9 septembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 21 octobre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DES FAITS

Le 19 mai 2021, une promesse synallagmatique de vente a été signée entre [M] [R] et [T] [V] pour un appartement situé au [Adresse 2], à [Localité 6].

La signature de l’acte authentique était prévue pour le 17 août 2021.

Se prévalant de la découverte d’infractions aux règles de copropriété et d’urbanisme, notamment du fait que le bien vendu était désigné comme un « local » dans le règlement de copropriété, [T] [V] a sollicité de [M] [R] la prorogation de la promesse de vente avec insertion de conditions suspensives portant sur l’obtention des autorisations nécessaires, laquelle a été refusée par [M] [R]

Le 13 septembre 2021, [M] [R] a obtenu de la mairie de [Localité 5] une autorisation de changement d’usage.

Le 13 octobre 2021, [M] [R] a mis en demeure [T] [V] de signer l’acte authentique de vente, puis a notifié la résolution de la promesse de vente.

Par exploit d’huissier en date du 10 mars 2023, [T] [V] a assigné [M] [R] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de le voir condamner à lui payer des dommages et intérêts au titre de l’inexécution du contrat.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Le 18 avril 2023, [M] [R] a obtenu l’autorisation de la copropriété pour le changement d’usage.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 26 avril 2024, [T] [V] demande au tribunal de :

« CONDAMNER Monsieur [M] [R] à payer à Madame [T] [V] la somme de 34 035 euros en réparation du préjudice résultant de l’inexécution du contrat

DEBOUTER Monsieur [R] de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNER Monsieur [M] [R] à payer à Madame [T] [V] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 12 juin 2024, [M] [R] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1103,1589 et 2224 du code civil,

Vu les articles 8 et suivants, 9 et suivants et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Débouter Madame [T] de l’ensemble de ses demandes,

Juger recevable et bien-fondé Monsieur [M] [R] en ses écritures,

Dire et Juger acquise de plein droit la résolution de la promesse synallagmatique de vente du 19 mai 2021.

Condamner Madame [T] [V] à payer à Monsieur [M] [R] l’indemnité forfaitaire contractuelle de 21.700 euros.

Condamner Madame [T] [V] à payer à Monsieur [M] [R] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamner Madame [T] [V] à payer à Monsieur [M] [R] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Smina BENNAÏ, avocate aux offres de droit. »

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 septembre 2024.

A l’audience du 3 juin 2025, l’audience de plaidoirie a été renvoyée à l’audience du 9 septembre 2025.

A l’audience du 9 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de [T] [V] en paiement de dommages et intérêts au titre de l’inexécution du contrat et sur la demande de [M] [R] de résolution du contrat et de paiement de la clause pénale

Au soutien de sa demande en paiement de dommages et intérêts, [T] [V] fait valoir au visa des articles 1217 et 1231-1 et 1603 du code civil que [M] [R] a manqué à ses obligations contractuelles en ne fournissant pas les autorisations nécessaires pour la transformation du local en appartement, ce qui lui a causé un préjudice financier et moral. Elle expose que si la promesse synallagmatique de vente stipulait que le bien vendu était un appartement, il s’agissait en réalité d’un « local » au regard du règlement de copropriété. Elle fait valoir que malgré l’obtention d’une autorisation de changement d’usage de la mairie de [Localité 5] le 13 septembre 2021, [M] [R] n’a pas obtenu l’autorisation de la copropriété avant le 18 avril 2023, soit plus de deux ans après la date prévue pour la signature de l’acte authentique. [T] [V] soutient que la vente était viciée car le bien vendu n’était pas conforme aux règles d’urbanisme et de copropriété, et que [M] [R] a manqué à son obligation de délivrer un bien conforme. Elle demande donc réparation pour le préjudice selon elle subi, incluant les loyers payés pendant cette période, les frais d’avocat, et un préjudice moral.

Sur son préjudice, [T] [V] se prévaut d’abord d’un préjudice financier, ayant été contrainte de payer des loyers pendant cette période, ce qui représente un préjudice financier, pour un total 22 835 euros depuis le 22 août 2021. Elle se prévaut d’un préjudice résultant du fait qu’elle a engagé des frais d’avocats de 1.200 euros avant la présente instance. Enfin, elle affirme que cette situation lui a causé un préjudice moral évalué à 10 000 euros, car elle aurait dû être dans son nouvel appartement en plein [Localité 5] et, du fait de Monsieur [R], elle n’est toujours pas en possession de son appartement. En conséquence, elle demande une réparation totale de 34 035 euros pour le préjudice subi.

[M] [R] sollicite la résolution de la promesse de vente synallagmatique de vente et la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 21.700 euros au titre de la clause pénale y figurant. Dans la partie « discussion » de ses dernières conclusions, seule à être examinée conformément à l’article 768 du code de procédure civile. [M] [R] expose que c’est uniquement après avoir obtenu l’arrêté de changement de destination de l’immeuble et l’attestation du président du conseil syndical qu’il a mis en demeure [T] [V] de réitérer la vente, conformément aux dispositions prévues en page 13 paragraphe 7 du compromis de vente. Or, il expose que [T] [V] ne s’est pas exécutée, alors même que l’arrêté précité lui avait été transmis. Il soutient avoir rappelé dans son courrier du 5 juillet 2022 adressé par son conseil les termes de la promesse de vente selon laquelle la résolution de la vente est réalisée de plein droit sans besoin de la faire constater judiciairement, et qu’il se réservait la possibilité de réclamer l’indemnité forfaitaire contractuelle de 21.700 euros. Sur ce,

L’article 1217 du code civil énonce que :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Selon l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Aux termes de l’article 1231-2 du même code :

« Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

Il résulte de l’article 1603 du même code que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend, et de l’article 1611 de ce code que le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Selon l’article 1224 du code civil, « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du code civil énonce que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

L’article 768 du code de procédure civile énonce notamment que « (…) Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion (…). »

En l’espèce, aux termes du compromis de vente du 19 mai 2021, [M] [R] s’est engagé à vendre un appartement, puisque figure la stipulation suivante : « les présentes concernent :

· un appartement ».

(…)

« Le vendeur déclare que la désignation ci desssus est celle décrite dans le règlement de copropriété, et que lors de son acquisition, la désignation était :

un appartement comprenant : entrée, séjour avec cuisine américaine, une chambre, salle de bains avec Water-Closet. »

Le fait que différents documents dans les pièces en annexe montrent qu’il s’agissait en réalité d’un local est indifférent, puisque [M] [R] a pris l’engagement de vendre un appartement. Même en l’absence de condition suspensive tenant à la qualification du bien vendu au regard des règles d’urbanisme et de copropriété, il appartenait donc à [M] [R] de ce conformer à ses règles, puisqu’il s’est engagé à vendre un appartement et non un local.

Le fait que le bien vendu est un appartement doit être justifiée quant à :

— son usage, au regard du code la construction et de l’habitation,

— sa destination, au regard des dispositions du code de l’urbanisme,

— son affectation, au regard du règlement de copropriété.

D’abord, l’usage au regard du code de la construction et de l’habitation n’est contesté par aucune des parties, [T] [V] ne se prévalant pas d’une non conformité au regard de ce texte.

Ensuite, la destination au regard des dispositions du code de l’urbanisme est caractérisée, puisque l’autorisation a été obtenue le 13 septembre 2021.

Enfin, l’affectation au regard du règlement de copropriété n’a été obtenue que le 18 avril 2023. Le fait que [M] [R] produise une attestation du président du conseil syndical indiquant que le lot vendu était déjà habité par un couple dès 1988 est indifférent au regard du fait que l’affectation de ce bien n’était pas, au moment de la vente, celle d’un appartement au regard du règlement de copropriété.

Par conséquent, [M] [R] a commis une faute contractuelle en ne délivrant pas à [T] [V] dans le délai imparti le bien vendu, à savoir un appartement.

[T] [V] ne s’oppose manifestement pas à la résolution judiciaire de la vente, puisqu’elle ne sollicite pas de constater que la vente est intervenue ni de dire que le jugement vaudra vente. La vente doit donc être résolue. Toutefois, compte tenu du fait que [M] [R] n’avait, au moment de sa notification de la résolution, pas proposé de délivrer un bien conforme, cette notification ne peut justifier la résolution en raison d’une inexécution de [T] [V]. Il y a donc lieu non pas de constater, mais de prononcer la résolution de la vente.

S’agissant de la clause pénale de 21.700 euros dont [M] [R] sollicite le paiement, il apparaît pour les motifs susvisés que [T] [V] n’a commis aucune faute en refusant de réitérer la vente devant le notaire, de sorte que cette demande sera rejetée.

Il a été jugé que [M] [R] a commis une faute en ne délivrant pas le bien vendu et en décidant de résoudre unilatéralement la promesse de vente, de sorte qu’il y a donc lieu d’analyser les préjudices dont se prévaut [T] [V].

S’agissant d’abord du préjudice invoqué par [T] [V] tenant au fait d’avoir dû se louer, il apparaît d’une part celle-ci n’a pas été empêchée d’acquérir un bien équivalent pour ne pas exposer de charge de loyer, et d’autre part que ce préjudice ne peut exister que si le prix a été payé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En effet, pour qu’il ne résulte ni perte ni gain dans l’indemnisation d’un préjudice, la situation juridique conduisant à ne pas payer de loyer ne peut exister sans le paiement du prix de vente, lequel n’est pas intervenu en l’espèce. Par conséquent, la demande de dommages et intérêts de [T] [V] au titre des loyers qu’elle a assumés sera rejetée.

S’agissant ensuite du préjudice invoqué par [T] [V] au titre des frais d’avocat, il ne s’agit pas d’un préjudice indemnisable autrement qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour lequel elle forme d’ailleurs déjà une demande. Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par [T] [V] au titre des avocats sera aussi rejetée.

S’agissant de la demande formée par [T] [V] au titre du préjudice moral, ainsi qu’indiqué, celle-ci n’a pas été empêchée d’acquérir un bien équivalent dans [Localité 5]. En réalité, son préjudice moral est limité, et sera justement indemnisé par la condamnation de [M] [R] à lui payer la somme de 3.000 euros.

Sur la demande de [M] [R] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive

[M] [R] sollicite de condamner [T] [V] à lui payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts, en ce que selon lui celle-ci a agi de manière abusive en justice, car elle a refusé de signer l’acte authentique malgré la mise en demeure du 13 octobre 2021, entraînant ainsi la résolution de plein droit de la promesse de vente. Il rappelle que toutes les conditions suspensives étaient réalisées et que le compromis de vente ne prévoyait pas de nouvelles conditions suspensives comme celles exigées par [T] [V].

Il souligne que le notaire avait rassuré [T] [V] sur la sécurité juridique de l’acte authentique et que la transformation du local en appartement était ancienne et connue de la copropriété sans contestation. Il expose avoir également entrepris des démarches pour obtenir les autorisations nécessaires, mais que [T] [V] a persisté dans son refus. Il affirme que celle-ci lui a causé un préjudice financier et moral en l’empêchant de réaliser son projet immobilier et en engageant une procédure abusive.

[T] [V] s’oppose à cette demande en paiement de dommages et intérêts. Elle soutient que son action en justice n’est pas abusive, mais légitime, car elle repose sur la demande de réparation des conséquences de l’inexécution du contrat par [M] [R]. Elle rappelle que [M] [R] a manqué à son obligation de délivrer un bien conforme aux règles d’urbanisme et de copropriété, ce qui a été confirmé par le notaire. Elle expose avoir toujours eu l’intention de régulariser la vente, mais à condition que le bien ne soit pas vicié. Elle souligne que [M] [R] a finalement obtenu les autorisations nécessaires après avoir été assigné en justice, ce qui prouve la légitimité de sa demande. Elle affirme avoir agi de bonne foi et que ses demandes sont fondées sur des manquements contractuels du défendeur.

Sur ce,

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et il résulte de l’article 1240 du code civil qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, compte-tenu de la solution au litige, [T] [V] n’a commis aucune faute en introduisant la présente instance.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par [M] [R] sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

[M] [R], partie succombante, sera condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile. La demande de [M] [R] de distraction des dépens au bénéfice de son conseil et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

[M] [R] sera condamné à payer à [T] [V] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

PRONONCE la résolution du compromis de vente signé le 19 mai 2021 entre [M] [R] et [T] [V] et portant sur un appartement (lot n°4) une cave (lot n°19), les 300/10 000èmes des parties communes, biens situés au [Adresse 2], à [Localité 6], dans un ensemble en copropriété cadastré Section CE numéro [Cadastre 1] lieu dit [Adresse 2] pour une contenance de 00ha 01a 94ca ;

CONDAMNE [M] [R] à payer à [T] [V] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral résultant de l’inexécution du compromis de vente du 19 mai 2021 ;

REJETTE la demande de [T] [V] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [M] [R] pour le surplus au titre du préjudice financier résultant de ses frais de loyer et de ses frais d’avocat ;

REJETTE la demande de [M] [R] de condamner [T] [V] à lui payer à la somme de 21.700 euros au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle prévue au compromis de vente du 19 mai 2021 ;

REJETTE la demande de [M] [R] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive dirigée contre [T] [V] ;

CONDAMNE [M] [R] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à distraction des dépens au profit du conseil de [M] [R] ;

CONDAMNE [M] [R] à payer à [T] [V] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 21 Octobre 2025

Le Greffier Le Président

Francine MEDINA Robin VIRGILE