TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/07169 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YQQS

JUGEMENT

DU : 29 Septembre 2025

[L] [N]

C/

[V] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [L] [N], demeurant [Adresse 6]

représentée par Représentant : M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [V] [D], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Margaux MACHART, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 Juin 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/7169 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 1er juillet 2022 à effet au 29 juillet 2022, [L] [N] a donné à bail à [V] [D], pour une durée de trois ans, un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 13] à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel initial de 378 euros outre une provision mensuelle sur charges de 36 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, [L] [N] a fait délivrer à [V] [D] un commandement de payer la somme en principal de 1.413,26 euros dans un délai de six semaines et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par acte d’huissier du 14 juin 2024, [L] [N] a fait citer [V] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LILLE aux fins d’obtenir :

à titre principal, le constat de la résiliation de plein droit du contrat de location du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail ;rejeter toute demande de délais de paiement ou pour quitter les lieux ;l’expulsion de [V] [D] ainsi que de tous les occupants introduits de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision  ;la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;la condamnation de [V] [D] à lui payer la somme de 1.390,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date du 29 mars 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.413,26 euros à compter du commandement de payer, somme à parfaire au jour de l’audience ;la condamnation de [V] [D] à lui payer, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus ;la condamnation de la locataire à lui payer la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette assignation, notifiée au préfet le 18 juin 2024, a été enregistrée au rôle sous les numéros RG 2408495 et 2407169.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 30 juin 2025

Représentée par son conseil, [L] [N] a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 7.851,53 euros au 26 mai 2025.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, [V] [D] , représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

à titre principal, constater la nullité du commandement de payer du 15 février 2024, constater que la clause résolutoire n’est pas acquise et débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes ;à titre subsidiaire, la suspension de la clause résolutoire et l’autorisation de s’acquitter de sa dette par mensualités de 30 euros en plus du loyer courant ;à titre très subsidiaire, lui accorder un délai de trois mois pour quitter les lieux ;en tout état de cause, lui accorder l’aide juridictionnelle provisoire et laisser à chaque partie la charge de ses dépens.

Pour l’exposé des moyens présentés par les parties, il est renvoyé à leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient d’ordonner la jonction des instances enregistrées au rôle sous les numéros RG 24/08495 et 24/07169.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au Préfet du Nord plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été plaidée, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la nullité du commandement de payer

RG : 24/7169 PAGE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à l’espèce prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; que le commandement de payer contient, à peine de nullité la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

En l’espèce, force est de constater que le commandement de payer ne laisse à la locataire qu’un délai de six semaines pour s’acquitter de sa dette, ce qui lui cause nécessairement grief.

Il en résulte que le commandement de payer est nul.

Partant, la clause résolutoire contenue au bail n’est pas acquise et la demande corrélative de constatation de la résiliation du bail sera rejetée. La demande subsidiaire de la défenderesse ayant pour objet la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire est par conséquent dépourvue d’objet.

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les articles 1227 et 1228 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge doit apprécier si les manquements relevés sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation du bail, cette appréciation s’effectuant au jour où il statue.

En application de l’article 1229 du même code, la résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles LINK"https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006070721&idArticle=LEGIARTI000006438355&dateTexte=&categorieLien=cid"1352 à 1352-9.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est contestée ni en son principe, ni en son montant. Il est constant que [V] [D] ne s’est acquittée envers son bailleur d’aucune somme d’argent entre le mois de février 2024 et le mois de juin 2025, soit pendant plus d’une année. Ce manquement de la locataire à ses obligations essentielles est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résolution judiciaire du bail, ce à compter du 26 mai 2025, date du décompte produit à l’audience.

Cette demande sera accueillie et l’expulsion de la locataire sera ordonnée, selon les modalités déterminées au dispositif du présent jugement. Le concours de la force publique apparaît suffisant pour assurer l’exécution de la décision, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte.

Sur la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la mauvaise foi de la locataire ne saurait se déduire du simple défaut de paiement des loyers aux termes convenus.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions susvisées.

Sur la condamnation au paiement des loyers impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte en l’espèce du décompte produit par la bailleresse que la locataire demeure redevable à son égard de la somme de 7.851,53 euros au 26 mai 2025, terme du mois de mai inclus, ce qui ne souffre de la part de la locataire aucune contestation.

Par conséquent, [V] [D] sera condamnée à payer à [L] [N] la dite somme.

Dès lors que le commandement de payer est nul, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation sur la somme de 1.390,47 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

En outre, l’occupation sans droit ni titre du logement par [V] [D] cause à la bailleresse un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer, charges comprises, à compter de la résolution judiciaire du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ; ces délais ne peuvent être inférieurs à trois mois ni supérieurs à trois ans.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés, selon les modalités prévues au code de la construction et de l’habitation, en cas de défaut d’attribution d’un logement locatif social et, plus généralement, du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, [V] [D] justifie d’une situation financière particulièrement précaire ainsi que d’une demande de logement social.

Toutefois, la bailleresse démontre pour sa part s’acquitter d’échéances mensuelles de crédit conséquentes afin de financer le bien loué ; le montant de la dette est important et ne cesse d’augmenter depuis la délivrance de l’assignation ; aucun paiement n’a été effectué par la locataire entre le mois de février 2024 et le mois de juin 2025 ; ainsi, accorder à [V] [D] un délai pour quitter les lieux ne ferait qu’aggraver le montant de sa dette.

Par conséquent, sans remettre en question l’existence de réelles difficultés traversées par la locataire, sa demande de délai pour quitter les lieux ne sera pas accueillie.

Sur la demande d’aide juridictionnelle provisoire

En application de l’article 20 de la loi Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, dans les cas d’urgence, sous réserve de l’application des règles relatives aux commissions ou désignations d’office, l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président.

L’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l’intéressé, notamment en cas d’exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion.

L’aide juridictionnelle est attribuée de plein droit à titre provisoire dans le cadre des procédures présentant un caractère d’urgence dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

L’aide juridictionnelle provisoire devient définitive si le contrôle des ressources du demandeur réalisé a posteriori par le bureau d’aide juridictionnelle établit l’insuffisance des ressources.

Les circonstances de l’espèce justifient de faire droit à la demande présentée par la locataire à ce titre.

Sur les mesures de fin de jugement

[V] [D], qui succombe au principal, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer compte tenu de la nullité de ce dernier.

La situation économique de cette dernière, aggravée par la présente condamnation, commande néanmoins de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature de la présente décision justifie d’écarter l’exécution provisoire prévue par les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection de [Localité 10], statuant après débats publics, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des instances enregistrées au rôle sous les numéros RG 2408495 et 2407169 :

ADMET provisoirement [V] [D] au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

DECLARE l’action de [L] [N] recevable ;

CONSTATE la nullité du commandement de payer du 15 février 2024 ;

DEBOUTE [L] [N] de sa demande tendant au constat de la résiliation du bail ;

PRONONCE, à la date du 26 mai 2025, la résolution judiciaire du bail portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 13] à [Localité 11], conclu le 1er juillet 2022, aux torts exclusifs de [V] [D] ;

ORDONNE, à défaut pour [V] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés l’expulsion de [V] [D] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT n’y avoir lieu à assortir l’exécution de cette condamnation d’une astreinte ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE [V] [D] à payer à [L] [N] la somme de 7.851,53 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 26 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1.390,47 et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE [V] [D] à payer à [L] [N] une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, tenant compte des droits aux APL, à compter de l’échéance du mois de juin 2025 jusqu’à complète libération des lieux ;

RAPPELLE à [V] [D] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 8]

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DEBOUTE [V] [D] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [V] [D] aux dépens dans les conditions fixées à l’alinéa 2 de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer ;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Le Greffier Le Juge

D.AGANOGLU N.LOMBARD