TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Société FS ET CIE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eléonore DANIAULT

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03454 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGBV

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 03 octobre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic l’AGENCE IMMOBILIERE MOZART – [Adresse 5]

représentée par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282

DÉFENDERESSE

Société FS ET CIE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2025 par Mathilde CLERC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 03 octobre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03454 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGBV

EXPOSE DU LITIGE

La société FS ET CIE est propriétaire du lot n°35 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré BX n°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant 4/1003 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic L’AGENCE IMMOBILIÈRE MOZART en exercice, a assigné la société FS ET CIE devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

2480,99 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er janvier 2020 au 5 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024, 1567,31 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1500 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 juillet 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, la société FS ET CIE n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°35, indiquant la répartition des tantièmes et la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, établissant la qualité de copropriétaire de la société FS ET CIE,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2020 au 1 mars 2025,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2018-2019, 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024,l’historique du compte du 23 octobre 2019 au 5 mars 2025 faisant état d’un solde débiteur de 4048,30 euros (en ce inclus 1567,31 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 16 novembre 2020, 7 février 2022, 28 novembre 2022, 17 janvier 2025 et 4 mars 2025 comportant : – approbation des comptes des exercices 2019-2020, 2019-202, 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024,

— vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024, 2024-2025, 2025-2026,

— vote des travaux ou opérations suivantes : remplacement de l’armoire électrique parking, mise en place d’un adoucisseur d’eau, réajustement de l’avance de trésorerie, réfection de l’étanchéité de plusieurs terrasses, décision d’engager une procédure judiciaire à l’encontre du propriétaire du lot n°55, constitution d’une provision dans le cadre du licenciement du gardien de l’immeuble,

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,un commandement de payer par acte d’huissier en date du 19 juillet 2024 valant mise en demeure sur la somme de 2682,30 euros,le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2480,99 euros.

La société FS ET CIE sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 2480,99 euros, portant sur la période allant du 1 janvier 2020 au 1 mars 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2024.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1567,31 euros se décomposant comme suit :

—  45 euros pour l’envoi d’une mise en demeure et 25 euros pour l’envoi d’un courrier de relance en 2020,

—  48 euros pour l’envoi d’une mise en demeure et 28 euros pour l’envoi d’un courrier de relance en 2022,

—  165 euros pour l’envoi de trois mises en demeure et 120 euros pour l’envoi de deux courriers de relance en 2023,

—  55 euros pour l’envoi d’une mise en demeure et 40 euros pour l’envoi d’un courrier de relance en 2024,

—  56 euros pour l’envoi d’une mise en demeure et 56 euros pour l’envoi d’un courrier de relance en 2025,

—  67,31 euros pour la délivrance d’un commandement de payer en 2024,

—  340 euros pour la constitution du dossier huissier,

-348 euros pour la constitution du dossier assignation,

—  174 euros pour la constitution d’une hypothèque légale.

Il sera relevé que l’envoi d’autant de mise en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat de sorte que la défenderesse ne saurait être condamnée à régler au syndic les frais afférents à l’envoi d’autant de courriers, qui ne peuvent, au vu de leur nombre, être qualifiés de strictement nécessaires.

Il n’est par ailleurs pas établi que les mises en demeure aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production des avis de réception. Les frais postérieurs à ces mises en demeure, dont il n’est pas démontré qu’elles ont été valablement délivrées, seront par conséquent rejetés. Les sommes demandées au titre des mises en demeure et frais de relance seront ainsi rejetées.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l’avocat / au commissaire de justice, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, seuls seront retenus les frais de délivrance d’un commandement de payer et de constitution d’hypothèque légale. Seule la somme de 244,31 euros sera en conséquence accordée au titre des frais de recouvrement.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 juin 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la société FS ET CIE présente, de manière récurrente depuis 2021, des impayés de charges. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la société FS ET CIE.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens à l’exception du commandement délivré avant la présente procédure , en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société FS ET CIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic L’AGENCE IMMOBILIÈRE MOZART :

— la somme de 2480,99 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 janvier 2020 au 1 mars 2025 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2024,

— la somme de 244,31 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 juin 2025,

— la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE la société FS ET CIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic L’AGENCE IMMOBILIÈRE MOZART, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la société FS ET CIE aux dépens à l’exception du commandement délivré avant la présente procédure,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente.