TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 27 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/00049 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZJ4G

AFFAIRE

Société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, Société SOCIETE GENERALE, S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

C/

[J] [M], [L] [V] [W] épouse [M]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 14] du 30/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 21])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Amélie DRZAZGA, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

LE CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

[Adresse 11]

[Localité 13]

représentée par Maître Frédérique LEPOUTRE de la SCP SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE D’AVOCATS LEPOUTRE, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE,

vestiaire : 709

CRÉANCIERS INSCRITS :

LE SOCIETE GENERALE

domiciliée : chez Me [P] [X]

[Adresse 1]

[Localité 15]

représentée par Maître Frédérique LEPOUTRE de la SCP SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE D’AVOCATS LEPOUTRE, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE,

vestiaire : 709

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

[Adresse 11]

[Localité 13]

représentée par Maître Frédérique LEPOUTRE de la SCP SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE D’AVOCATS LEPOUTRE, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE,

vestiaire : 709

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [M]

né le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 20]

[Adresse 5]

[Localité 16]

représenté par M^e Cécile TURON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 306

Madame [L] [V] [W] épouse [M]

née le [Date naissance 9] 1974 à [Localité 23]

[Adresse 4]

[Localité 17]

comparante en personne et assistée par M^e Nathalie BRANDON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 47

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 23 octobre 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement délivré le 2 février 2024, et publié le 11 mars 2024 au Service de la publicité foncière de [Localité 21] volume 2024 S numéro 35, la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Madame [W] épouse [M] et Monsieur [M], dans un ensemble immobilier « [Adresse 22] », sis à [Adresse 19] et [Adresse 10], cadastré section J n°[Cadastre 8], lieudit [Adresse 3], pour une contenance de 1ha 13a et 74ca, en l’espèce les lots de copropriété n°279, 280 et [Cadastre 12] de l’état descriptif de division, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe.

Par acte du 19 avril 2024, la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, créancier poursuivant, a fait assigner Madame [W] épouse [M] et Monsieur [M], à comparaître devant le juge de l’exécution à l’audience du 23 mai 2024.

Par déclaration de créance déposée le 23 mai 2024 au greffe du juge de l’exécution, la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL est intervenue en qualité de créancier inscrit, pour une créance s’élevant à la somme de 12.500 euros, selon décompte arrêté le 30 mai 2023.

Par déclaration de créance déposée le 8 octobre 2024 au greffe du juge de l’exécution, la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL est intervenue en qualité de créancier inscrit, pour une créance s’élevant à la somme de 12.589,98 euros selon décompte arrêté le 9 septembre 2024.

Par déclaration de créance déposée le 18 février 2025 au greffe du juge de l’exécution, la SOCIETE GENERALE est intervenue en qualité de créancier inscrit, pour une créance s’élevant à la somme de 86.038,98 euros selon décompte arrêté le 18 février 2025.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au Greffe du Juge de l’Exécution le 22 avril 2024.

Par décision du 17 juillet 2025, la réouverture des débats a été ordonnée aux fins de conclusion des parties sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 octobre 2025, lors de laquelle les parties ont comparu, chacune représentée par son conseil.

Aux termes de ses écritures, valablement signifiées, par la voie électronique du RPVA, le 1er septembre 2025, la société CIC, représentée par son conseil, sollicite du juge de l’exécution de :

À titre principal,

— Dire non abusive la clause de déchéance du terme du contrat de prêt,

— Constater que le CIC dispose d’une créance liquide et exigible,

— Fixer sa créance à la somme de 169.026122 euros selon décompte arrêté au 19 octobre 2023 en principal, intérêts, accessoires, indemnité forfaitaire et annexé au commandement de saisie.

À titre subsidiaire,

— Fixer le montant de sa créance au montant de toutes les échéances impayées du prêt dont le montant s’élevait à la somme totale de 7.435,33 euros au 19 octobre 2023 selon le commandement de saisie immobilière délivré le 2 février 2024 ;

En tout état de cause,

— ORDONNER la vente forcée des biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur et Madame [M] ;

— Fixer la date de l’audience à laquelle il sera procédé à ladite vente forcée ;

— ORDONNER, outre la publicité légale et l’aménagement judiciaire de la publicité, une annonce sur un site internet dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite ;

— DESIGNER tel commissaire de justice à [Localité 21] afin de procéder à une visite de l’immeuble pendant une heure, dans les quinze jours précédant la date fixée pour la vente, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ;

— DIRE que les frais et honoraires du commissaire de justice désigné et des techniciens choisis seront taxés par le Juge et payés par privilège en sus du prix en même temps que les frais taxés ;

Si la vente amiable venait à être autorisée à la demande du débiteur,

— Fixer le montant en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ;

— DIRE que le prix de vente de l’immeuble sera consigné sur un compte séquestre de la Caisse des dépôts et consignations ;

— TAXER, les frais de poursuite qui seront versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente et des émoluments, entre les mains du poursuivant ;

— DIRE que les émoluments de vente amiable seront perçus par l’avocat poursuivant conformément aux articles A 444-191 et A 444-91 du Code de commerce, en sus du prix de vente ;

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Mr et Mme [M] au paiement de la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du CPC, au profit du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL ;

— ORDONNER l’emploi des dépens en frais taxés de poursuite, qui comprendront notamment coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur actualisation.

Aux termes de ses écritures, valablement signifiées, par la voie électronique du RPVA, le 15 octobre 2025, Madame [W] épouse [M], représentée par son conseil, sollicite du juge de l’exécution de :

A titre principal,

— Juger que la clause de déchéance du terme invoquée par le CIC est abusive,

— Juger que la saisie immobilière pour la somme de 7.425,33€ est une mesure manifestement disproportionnée,

— Juger qu’il n’y a pas lieu à saisie immobilière,

— Condamner le CIC aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

— Autoriser Madame [W] épouse [M] à procéder à la vente amiable du bien immobilier sis [Adresse 6], objet de la présente saisie, conformément aux articles R. 322-16 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Fixer un délai de quatre mois (4) mois à compter de la présente audience pour le dépôt d’une promesse de vente,

— Fixer un délai de sept mois (7) mois à compter de la présente audience pour la réalisation effective de ladite vente ;

— Fixer le prix plancher de la vente amiable à la somme de 299.000,00 €,

— Juger que, dans l’hypothèse où la vente interviendrait dans ce délai, le juge sera compétent pour constater la vente et en autoriser la publication ;

— Réserver les frais et dépens.

En tout état de cause,

— Débouter le CIC de ses demandes.

Monsieur [M], bien que représenté par son conseil, n’a pas fait connaître d’observations.

Pour un exposé complet du litige il convient de se reporter à l’assignation et aux écritures des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En application de l’article L.311-2 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

En l’espèce, le créancier poursuivant produit la copie exécutoire d’un acte de prêt immobilier notarié dressé le 25 août 2014 par Maître [Y] [O], notaire à [Localité 18], et consenti à Madame [W] épouse [M] et Monsieur [M]par la société CIC, pour un montant de 200.000 euros au taux fixe de 3.45 % l’an, remboursable en 300 mensualités successives de 1.060,87 euros et destiné à financer l’acquisition d’un appartement à titre de résidence principale sis [Adresse 7].

En application de l’article L.212-1 du code de la consommation, sont abusives, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Par arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

La Cour de justice des Communautés européennes devenue la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que le juge national était tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il disposait des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.

En l’espèce, la clause litigieuse, relative à la déchéance du terme du contrat de prêt stipule :

« Les sommes seront dues de plein droit et immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants. Pour s’en prévaloir, le prêteur avertira l’emprunteur par écrit :

— Si l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent crédit (…) ».

En application de cette clause, la déchéance du terme a été prononcée par la société CIC par courrier du 30 mai 2023, après une mise en demeure du 14 avril 2023.

Or, la clause de déchéance du terme, qui prévoit la résiliation du prêt, sans prévoir aucun délai après mise en demeure de régler les échéances impayées, apparaît de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment des consommateurs.

Le caractère abusif d’une clause doit s’apprécier au moment de la conclusion du contrat en sorte qu’il importe peu que la banque ait, en l’espèce, laissé un délai plus long aux débiteurs pour régulariser le paiement des échéances impayées.

Ainsi, la clause de déchéance du terme doit être considérée comme abusive et doit donc être réputée non écrite en ce qu’elle ne prévoit pas de délai entre une mise en demeure et la déchéance du prêt, dans le cas d’un retard de paiement de plus de 30 jours de la part des emprunteurs.

Il sera par ailleurs précisé que si le juge de l’exécution procède au contrôle des clauses abusives, dans les conditions fixées par la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne, en application de l’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire, il n’est tenu de statuer au fond que sur la validité et les difficultés d’exécution des titres exécutoires qui sont directement en relation avec la mesure d’exécution contestée dont il est saisi.

En l’espèce, seule est en lien avec la mesure de saisie immobilière en cause, la question de la validité de la déchéance du terme prononcée par la banque au motif de la défaillance des emprunteurs dans l’exécution de leur obligation de remboursement.

Les autres cas contractuellement prévus de déchéance du terme sont étrangers à la procédure de saisie immobilière en cause en sorte que seule sera déclarée non écrite la clause figurant aux conditions générales des deux prêts, en son article 17 “EXIGIBILITE IMMEDIATE”, et son premier tiret correspondant à la défaillance de l’emprunteur.

Sur le montant de la créance, en principal, frais, intérêts et accessoires

Pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la déchéance du terme prononcée par la banque par lettre recommandée du 30 mai 2023, après une mise en demeure du 14 avril 2023 est rétroactivement privée de fondement juridique et que les sommes réclamées au commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 2 février 2024 ne sont pas exigibles.

Seule l’est la somme correspondant aux échéances mensuelles échues impayées à la date du commande de payer aux fins de saisie immobilière, soit la somme de 7.435,33 euros, selon décompte arrêté au 19 octobre 2023. C’est à ce montant que sera mentionnée la créance du poursuivant.

Sur la proportionnalité de la mesure de saisie immobilière au regard de la créance

Selon les dispositions de l’article L.121-2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.

Une saisie peut être considérée comme inutile lorsque, en dehors de toute idée de faute, elle ne sert à rien et n’ajoute rien à la sauvegarde des droits du créancier, c’est à dire qu’elle n’est pas nécessaire au recouvrement de la créance.

L’abus de saisie est caractérisé par une disproportion entre le but poursuivi et les moyens utilisés par parvenir à cette fin. Ainsi, le créancier, agissant de bonne foi, doit opter pour une mesure d’exécution qui ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de sa créance.

Il appartient au débiteur saisi de caractériser le caractère inutile ou abusif de la saisie.

En l’espèce, le bien immobilier objet de la présente procédure présente manifestement une valeur bien supérieure à la créance de la banque. Pour autant, les époux [M] qui ne démontrent pas comment ils pourraient s’acquitter de leur dette autrement, échouent à démontrer la mauvaise foi de la banque ou le caractère inutile de la saisie, laquelle apparaît en l’état, comme le seul moyen pour le créancier de recouvrer sa créance.

La demande de mainlevée de la saisie sera donc rejetée.

Sur la demande d’orientation de la procédure en vente amiable

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, à l’appui de sa demande d’être autorisée à vendre le bien à l’amiable, Madame [M] verse aux débats deux mandats de vente qu’elle a conclu avec Monsieur [M] avec deux agences immobilières différentes, en date des 16 mai et 27 septembre 2025, pour un prix de vente de 350.000 euros puis de 299.000 euros.

Les débiteurs saisis rapportent dès lors la preuve de leur intention de vendre leur bien et de premières diligences en ce sens, dans des conditions satisfaisantes.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la vente amiable du bien.

Il convient d’accueillir la demande d’autorisation de vendre à l’amiable, en fixant un prix minimum de vente à 299.000 euros, compte tenu de la situation du bien et du marché immobilier.

Sur les frais de poursuite et les dépens

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.652,49 euros.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande, compte tenu de la nature du conflit, de ne pas faire droit aux demandes formulées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Juge de l’Exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE non écrite comme étant abusive la clause figurant aux conditions générales des deux prêts, en son article 17 “EXIGIBILITE IMMEDIATE”, et son premier tiret correspondant à la défaillance de l’emprunteur ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL s’élève à la somme globale de 7.435,33 euros, en principal, intérêts et frais arrêtés au 19 octobre 2023, outre les intérêts et frais postérieurs jusqu’à complet paiement;

AUTORISE Madame [W] épouse [M] et Monsieur [M] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme de 299.000 euros net vendeur ;

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.652,49 euros ;

DIT que les frais taxés seront payés par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des dépôts et consignation ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du :

Jeudi 26 mars 2026 à 15 heures 00,

Salle B, rez-de-chaussée de l’extension du tribunal judiciaire de Nanterre

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement ; que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

— de la consignation du prix de vente ;

— du paiement par l’acquéreur en sus du prix de vente des frais de poursuites taxés ;

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si Madame [W] épouse [M] et Monsieur [M] justifient d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A.444-191 V du code de commerce ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais taxés de vente.

Ainsi jugé et prononcé le 27 Novembre 2025

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

M^e Nathalie BRANDON CCC TOQUE

Maître [X] [P] CE TOQUE

M^e Cécile TURON CCC TOQUE