TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GODIGNON SANTONI

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e GODIGNON SANTONI

■

Charges de copropriété

N° RG :

N° RG 25/03489 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C6HSC

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Mars 2025

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]), représenté par son syndic en exercice, la Société LAMY, Société par actions simplifiée, prise en son agence sise NEXITY [Localité 11] [Adresse 14], représentée par son représentant légal dûment habilité à cette fin.

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représenté par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [O] [L]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non représenté

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/03489 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6HSC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère vice-présidente adjointe

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 09 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [E] [O] [L] est propriétaire des lots de copropriété n°206, 207 et 225 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 13].

Par exploît de Maitre [Z] [T], commissaire de justice, signifié le 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] a fait assigner M. [E] [O] [L] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 18 juin 2025.

Au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 35 et 65 du décret du 17 mars 1967, 1231-6 et 1240 du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile il demande au tribunal de :

“- Condamner Monsieur [O] [L] [E] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la société LAMY, les sommes suivantes:

6.742,05 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 24.02.2025, appel de charges 01.01.2025 inclus,2.022,23 euros au titre de l’arriéré de charges travaux selon décompte arrêté au 24.02.2025 travaux du 09.04.2024 inclus,1.141,48 euros au titre des avances de trésorerie, selon décompte arrêté au 24.02.2025,355,13 euros au titre des de cotisations fonds travaux ALUR selon décompte arrêté au 24.02.2025, appel de charges du 01.01.2025 inclus,Ces sommes seront assorties des intérêts légaux à compter du 3 novembre 2023, date de la dernière lettre valant mise en demeure restée infructueuse,

2.334,00 euros au titre de frais engagés au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts,2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Monsieur [O] [L] [E] a été cité suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de recherches infructueuses), le commissaire de justice instrumentaire n’ayant pu identifier le lieu de son domicile actuel.

Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 juin 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 9 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [O] [L] [E] est propriétaire des lots 206, 207 et 225 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 13].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 mars 2021, 17 mars 2022, 15 mars 2023 et 9 avril 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, et fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025,

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance arrêté au 24 février 2025,

— le contrat de syndic à effet du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

A défaut d’être justifiés, les « frais de rejet d’encaissement » inclus dans le décompte d’arriéré de charges, ne seront pas retenus, soit la somme de 117,64 euros.

Il en est de même de l’appel « avance provision spéciale défaillance copropriétaire » du 23 décembre 2024 d’un montant de 1.141,48 euros, non exigible comme ne découlant d’aucune décision prise en assemblée générale.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [O] [L] [E] est débiteur de 9.001,87 euros.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La lettre de mise en demeure en date du 3 novembre 2023 n’ayant pas été envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, la somme de 9.001,87 euros n’emportera intérêts au taux légal qu’à compter de l’assignation.

Monsieur [O] [L] [E] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 9.001,87 euros au titre des charges de copropriété échues impayées au 1er janvier 2025 (appel de provision 1er trimestre 2025 inclus) et des charges travaux arrêtés au 24 février 2025 (appel travaux du 9 avril 2024 inclus).

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.334,00 euros se décomposant comme suit :

23/05/2022 : mise en demeure LAR : 52,00 €24/06/2022 : facture 14520223569SYN- mise en demeure : 52,00 €11/08/2022 : facture 14520224416SYN – transmission dossier avocat : 468,00 €20/09/2022 : facture 14520225063SYN – suivi contentieux avec avocat : 156,00 €22/11/2022 : mise en demeure LAR : 52,00 €08/12/2022 : facture 14520226737SYN – suivi contentieux avec avocat : 156,00 €01/01/2023 : [W] [I] et ASSOCIES – conciliation M. [O] : 72,00 €17/01/2023 : facture 145202388SYN – commande matrice cadastrale : 312,00 €03/11/2023 : mise en demeure LAR : 57,00 €03/11/2023 : mise en demeure LAR : 57,00 €19/12/2023 : facture 14520235938SYN – dernier avis avant poursuites : 57,00 €12/01/2024 : facture 145202427SYN- réouverture dossier avocat : 330,00 €24/02/2025 : facture 1650257337YN – constitution dossier avocat : 495,00 €

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, antérieurement à la delivrance de l’assignation.

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/03489 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6HSC

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre de l’ensemble des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 2.500 euros à titre d’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [O] [L] [E] de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Monsieur [O] [L] [E] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/03489 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6HSC

Monsieur [O] [L] [E], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, a Monsieur [O] [L] [E] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [E] [O] [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 8] [Adresse 10] la somme de 9.001,87 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 29 avril 2025 (appel de provision 1er trimestre 2025 inclus) et des charges travaux arrêtées au 24 février 2025 (appel travaux du 9 avril 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis arrondissement du surplus de sa demande au titre des charges de copropriété,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 12] de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13] de sa demande à titre de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [E] [O] [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles

Condamne Monsieur [E] [O] [L] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 11 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente